编者按：位于浙江省中部的义乌[YiWu]市，又一次引起各方的关注。半个月前，义乌[YiWu]市有关部门用“从未终止过限购令、继续执行限购政策”的表态，平息了外界关于“义乌[YiWu]楼市限购真空”的说法。然而，私下里义乌[YiWu]人对义乌[YiWu]楼市却有另一番说法。

　　“未建先售、卖楼花、炒号、卖票、虚假出资、抽资潜逃……”等种种违规的做法，近来在义乌[YiWu]地产[DiChan]界盛传。为了解义乌[YiWu]楼市的生态现状，证券时报记者日前深入义乌[YiWu]进行了实地探访。

　　证券时报记者 魏隋明

　　台风“海葵”过境后，义乌[YiWu]的建筑工地陆续复工。站在义乌[YiWu]宗泽大桥上，远远就能看到义乌[YiWu]现代[XianDai]城工地的升降机在空中旋转。证券时报记者探访发现，这个曾经的地王项目，却集合了开工提前、未获证先预售等种种问题，恰是义乌[YiWu]地产[DiChan]市场存在的各种问题的一个样本。

　　地王开工提前

　　提及浙江义乌[YiWu]的现代[XianDai]城，地产[DiChan]界并不陌生。

　　2011年8月11日，在经过251轮竞价、底价暴涨150%后，义乌[YiWu]国际文化中心07、08地块被义乌[YiWu]市现代[XianDai]房地产[DiChan]开发有限公司以72.19亿元拿下。

　　当时，72.19亿元的出让金刷新了国内单幅住宅用地出让的最高纪录。更重要的是，此地王不是诞生在北京、上海等房地产[DiChan]一线城市，而是义乌[YiWu]这样一个县级市，舆论一时哗然。如今，义乌[YiWu]现代[XianDai]城项目所占的位置，就是义乌[YiWu]国际文化中心07、08地块。

　　义乌[YiWu]现代[XianDai]城地理位置优越，位于义乌[YiWu]国际文化中心东南角，北依义乌[YiWu]江、西邻梅湖会展体育中心，距大名鼎鼎的义乌[YiWu]国际商贸城约2公里。该地块是义乌[YiWu]国际文化中心的一部分，而国际文化中心，则是义乌[YiWu]市未来几年重金打造的“义乌[YiWu]新客厅”，总投资约25亿元，建成后将成为义乌[YiWu]市民开展文化、休闲、娱乐等活动的重要场所。

　　施工中的义乌[YiWu]现代[XianDai]城工地管理颇为严格，出入必须有相关的证件。“现代[XianDai]城在今年6月就开工了，目前正在有计划、有步骤进行施工中。”现代[XianDai]城项目部的一位员工说。

　　现代[XianDai]城的开工吸引来不少跑建筑工地的业务员。一家上市公司的销售经理就在施工现场外围等待。“公司做建筑项目的光纤网络项目，目前现代[XianDai]城还在基建阶段，我们提前做好准备，看看有没有合作的可能。”他说。不过最终他无功而返，“负责人都到工地上去了，电话也联系不上，只好留了一些公司的材料，等改天再来看看”。

　　跟随拉运沙石的工程车，记者进入了现代[XianDai]城的工地。在4个足球场大小的地基大坑，上百的工作人员正热火朝天地工作着，工地上空的升降机，正在他们的头顶不停地运转，其中的两个进度稍快的地基，已开始浇筑混凝土，进度稍慢的一个地基，还在清洗暴雨留下的泥沙。

　　因为没有佩戴安全帽的缘故，记者的出现显得很特别。见有陌生人闯入，貌似工头的中年男子走过来盘问，一番交涉未果，最后这位工作人员将记者一路“护送”出围墙外。

　　现代[XianDai]城的建设进度，显然超过了其原有的计划。当时现代[XianDai]房产公司摘牌时，浙江省国土资源厅网站显示，“07、08地块”的开工时间定为2013年2月14日，竣工时间定为2016年2月14日。

　　未获证先预售

　　义乌[YiWu]市住建局房产科科长楼棋樟对记者称，“义乌[YiWu]市商品房预售管理办法完全遵循《城市房地产[DiChan]管理法》，颁证的门槛既没有拔高，也没有下调。用行话来说，在建楼盘只有达到"正负零"，才能获得预售许可证。”

　　按照《城市商品房预售管理办法》，“已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证；持有建设工程规划许可证和施工许可证；开户银行出具证明投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并确定施工进度和竣工日期”，才可以申请预售许可证。

　　虽然制度清清楚楚，但关于“义乌[YiWu]现代[XianDai]城项目未获证先销售”的说法，义乌[YiWu]却满城皆知。而上述说法，记者也从义乌[YiWu]多家地产[DiChan]中介得到证实。

　　记者以意向购房者身份询问，至少5家地产[DiChan]中介很明确表示，他们手上有义乌[YiWu]现代[XianDai]城房子销售，中介费5000元~1万元不等。与此同时，这些地产[DiChan]中介也坦承，这种做法是违规销售，所以操作起来会比较隐蔽。

　　一位地产[DiChan]中介介绍，现代[XianDai]城项目地理位置优越，无论投资还是自住，是目前义乌[YiWu]在建楼盘中最值得选购。在推荐的同时，该地产[DiChan]中介从抽屉里拿出义乌[YiWu]现代[XianDai]城项目的设计图、规划图。

　　按照上述地产[DiChan]中介介绍，现代[XianDai]城的平均售价是2.88万元/平方米，5楼以下约2.2万元/平方米。目前，该楼盘正处于优惠期，每平方米优惠2800元。另外，开发商一年后还按10%预付款返利。所以，一番计算下来，现代[XianDai]城5楼以下的售价在1.8万/平方米左右，若订购的房源面积100~110平方米，需要交纳的款项在160万~180万元。

　　对于这种购房程序，地产[DiChan]中介都拍着胸脯保证资金安全。上述地产[DiChan]中介称，“在选定房子后，客户与开发商现代[XianDai]房产公司签订一份买卖合同。今年，在我手上成交现代[XianDai]城的房子都有4~5套，资金安全方面不会有问题。” 为了打消顾虑，上述地产[DiChan]中介还拿出了一份买卖合同的复印件向记者佐证。

　　据了解，现代[XianDai]房产公司在刚刚拿下义乌[YiWu]国际文化中心07、08地块，义乌[YiWu]当地的媒体就出现了现代[XianDai]城项目的广告。去年的8月22日，现代[XianDai]城的广告语“无可替代的珍贵稀缺板块，城市中心区高尚生活标杆”已经登在了义乌[YiWu]本地的报纸上。

　　一位地产[DiChan]界资深人士称，楼市销售火爆时，一些楼盘在取得预售证前，便开始内部认筹，并收取一定数额的“诚意金”，行业的潜规则是2万~3万元以下不算违反《城市商品房预售管理办法》。但如果某些项目收取的金额较大，就与“变相揽储”具有相似特点。

　　2010年4月，国家住建部颁发的《关于进一步加强房地产[DiChan]市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》显示，未取得预售许可的商品住房项目，房地产[DiChan]开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。据此，现代[XianDai]城的做法，显然已经超出了《通知》的规定。

　　资金链紧张

　　义乌[YiWu]现代[XianDai]城为何开工提前，在未取得销售许可证的情况下，又迫不及待销售？对此，记者拨通了现代[XianDai]房产公司办公室电话，但对方并没有接受记者的采访。而义乌[YiWu]坊间人士的说法是，现代[XianDai]地产[DiChan]频繁拿地造成资金链条短缺。同时，该公司还面临巨额民间借贷高额成本的压力。

　　按照国土资源部的规定，现代[XianDai]房产公司在竞得土地40天内，需支付50%的首付款，现代[XianDai]房产需要拿出20多亿元真金白银。在1年内，需付清全部土地出让金，即今年8月，现代[XianDai]城余下的36亿元出让金，也必须足额缴付。

　　据了解，义乌[YiWu]市现代[XianDai]房产公司成立于2003年，属于二级开发资质开发商，累计开发面积约200万平方米，销售额约300亿元，其老板黄允松是义乌[YiWu]江东人，以养殖起家。该公司的地产[DiChan]项目主要在义乌[YiWu]本地；另外，与义乌[YiWu]毗邻的东阳、杭州千岛湖等地，该公司也有少量地产[DiChan]项目涉足。

　　上述数据显示，现代[XianDai]房产公司规模只能算是二、三线房地产[DiChan]公司。72.19亿元的土地出让金，即便是对于国内一流房企“保招万金”而言，也不是一笔小数目。作为一家成立刚9年的区域性房企，如何支付巨额的土地出让金，成为首先面对的难题。而且，该公司在义乌[YiWu]建设的现代[XianDai]广场、现代[XianDai]宾王广场、城北商业中心等项目，均为在建楼盘，尚未完成交付。

　　义乌[YiWu]市一家商业银行信贷部负责人称，义乌[YiWu]市开发商现在不可能从银行获得一分钱的贷款。据他表示，义乌[YiWu]市25家商业银行，现在基本上连个人按揭都很难做。“72.19亿元的土地出让金，对二、三线地产[DiChan]企业来说，绝对是个天文数字。”

　　实际上，在过去的一年里，72.19亿元并不是现代[XianDai]房产公司唯一一笔土地出让金。2010年年底，现代[XianDai]房产公司以20多亿元竞得义乌[YiWu]“商业中心”地块；2011年6月，又以2.26亿元竞得义乌[YiWu]“雷峰路与望道路西南侧”地块。

　　据悉，自今年个别地区爆发民间借贷危机以来，义乌[YiWu]市多位企业家因为高利贷而自杀或者潜逃。为了避免因借高利贷而导致资金压力过大，现代[XianDai]地产[DiChan]只有通过这种违规行为，才可以维系现代[XianDai]地产[DiChan]的资金运转。“如果当地监管部门能够制止现代[XianDai]地产[DiChan]违规售房，现代[XianDai]地产[DiChan]必死无疑。”当地多位房地产[DiChan]人士表示。

　　在义乌[YiWu]本地论坛稠州论坛上，一篇《摇摇欲坠的义乌[YiWu]知名房地产[DiChan]开发商，会是引起义乌[YiWu]再次金融海啸的元凶吗？》分析文章，引来了大量网民的跟帖。虽说作者刻意隐去了开发商的名称，但根据内容分析对号入座，其所指的知名开发商，正是现代[XianDai]房产公司。