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“地王”无证预售 义乌房地产踩踏政策红线--亲稳舆论引导监测室
2012-09-26

“地王”无证预售 义乌[YiWu]房地产[DiChan]踩踏政策红线 地王项目义乌[YiWu]现代[XianDai]城工地现场 (魏隋明/摄) “地王”无证预售 义乌[YiWu]房地产[DiChan]踩踏政策红线 义乌[YiWu]房地产[DiChan]交易市场,驻扎着几十家地产[DiChan]中介 (魏隋明/摄)

  编者按:位于浙江省中部的义乌[YiWu]市,又一次引起各方的关注。半个月前,义乌[YiWu]市有关部门用“从未终止过限购令、继续执行限购政策”的表态,平息了外界关于“义乌[YiWu]楼市限购真空”的说法。然而,私下里义乌[YiWu]人对义乌[YiWu]楼市却有另一番说法。

  “未建先售、卖楼花、炒号、卖票、虚假出资、抽资潜逃……”等种种违规的做法,近来在义乌[YiWu]地产[DiChan]界盛传。为了解义乌[YiWu]楼市的生态现状,证券时报记者日前深入义乌[YiWu]进行了实地探访。

  证券时报记者 魏隋明

  台风“海葵”过境后,义乌[YiWu]的建筑工地陆续复工。站在义乌[YiWu]宗泽大桥上,远远就能看到义乌[YiWu]现代[XianDai]城工地的升降机在空中旋转。证券时报记者探访发现,这个曾经的地王项目,却集合了开工提前、未获证先预售等种种问题,恰是义乌[YiWu]地产[DiChan]市场存在的各种问题的一个样本。

  地王开工提前

  提及浙江义乌[YiWu]的现代[XianDai]城,地产[DiChan]界并不陌生。

  2011年8月11日,在经过251轮竞价、底价暴涨150%后,义乌[YiWu]国际文化中心07、08地块被义乌[YiWu]市现代[XianDai]房地产[DiChan]开发有限公司以72.19亿元拿下。

  当时,72.19亿元的出让金刷新了国内单幅住宅用地出让的最高纪录。更重要的是,此地王不是诞生在北京、上海等房地产[DiChan]一线城市,而是义乌[YiWu]这样一个县级市,舆论一时哗然。如今,义乌[YiWu]现代[XianDai]城项目所占的位置,就是义乌[YiWu]国际文化中心07、08地块。

  义乌[YiWu]现代[XianDai]城地理位置优越,位于义乌[YiWu]国际文化中心东南角,北依义乌[YiWu]江、西邻梅湖会展体育中心,距大名鼎鼎的义乌[YiWu]国际商贸城约2公里。该地块是义乌[YiWu]国际文化中心的一部分,而国际文化中心,则是义乌[YiWu]市未来几年重金打造的“义乌[YiWu]新客厅”,总投资约25亿元,建成后将成为义乌[YiWu]市民开展文化、休闲、娱乐等活动的重要场所。

  施工中的义乌[YiWu]现代[XianDai]城工地管理颇为严格,出入必须有相关的证件。“现代[XianDai]城在今年6月就开工了,目前正在有计划、有步骤进行施工中。”现代[XianDai]城项目部的一位员工说。

  现代[XianDai]城的开工吸引来不少跑建筑工地的业务员。一家上市公司的销售经理就在施工现场外围等待。“公司做建筑项目的光纤网络项目,目前现代[XianDai]城还在基建阶段,我们提前做好准备,看看有没有合作的可能。”他说。不过最终他无功而返,“负责人都到工地上去了,电话也联系不上,只好留了一些公司的材料,等改天再来看看”。

  跟随拉运沙石的工程车,记者进入了现代[XianDai]城的工地。在4个足球场大小的地基大坑,上百的工作人员正热火朝天地工作着,工地上空的升降机,正在他们的头顶不停地运转,其中的两个进度稍快的地基,已开始浇筑混凝土,进度稍慢的一个地基,还在清洗暴雨留下的泥沙。

  因为没有佩戴安全帽的缘故,记者的出现显得很特别。见有陌生人闯入,貌似工头的中年男子走过来盘问,一番交涉未果,最后这位工作人员将记者一路“护送”出围墙外。

  现代[XianDai]城的建设进度,显然超过了其原有的计划。当时现代[XianDai]房产公司摘牌时,浙江省国土资源厅网站显示,“07、08地块”的开工时间定为2013年2月14日,竣工时间定为2016年2月14日。

  未获证先预售

  义乌[YiWu]市住建局房产科科长楼棋樟对记者称,“义乌[YiWu]市商品房预售管理办法完全遵循《城市房地产[DiChan]管理法》,颁证的门槛既没有拔高,也没有下调。用行话来说,在建楼盘只有达到"正负零",才能获得预售许可证。”

  按照《城市商品房预售管理办法》,“已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证;持有建设工程规划许可证和施工许可证;开户银行出具证明投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并确定施工进度和竣工日期”,才可以申请预售许可证。

  虽然制度清清楚楚,但关于“义乌[YiWu]现代[XianDai]城项目未获证先销售”的说法,义乌[YiWu]却满城皆知。而上述说法,记者也从义乌[YiWu]多家地产[DiChan]中介得到证实。

  记者以意向购房者身份询问,至少5家地产[DiChan]中介很明确表示,他们手上有义乌[YiWu]现代[XianDai]城房子销售,中介费5000元~1万元不等。与此同时,这些地产[DiChan]中介也坦承,这种做法是违规销售,所以操作起来会比较隐蔽。

  一位地产[DiChan]中介介绍,现代[XianDai]城项目地理位置优越,无论投资还是自住,是目前义乌[YiWu]在建楼盘中最值得选购。在推荐的同时,该地产[DiChan]中介从抽屉里拿出义乌[YiWu]现代[XianDai]城项目的设计图、规划图。

  按照上述地产[DiChan]中介介绍,现代[XianDai]城的平均售价是2.88万元/平方米,5楼以下约2.2万元/平方米。目前,该楼盘正处于优惠期,每平方米优惠2800元。另外,开发商一年后还按10%预付款返利。所以,一番计算下来,现代[XianDai]城5楼以下的售价在1.8万/平方米左右,若订购的房源面积100~110平方米,需要交纳的款项在160万~180万元。

  对于这种购房程序,地产[DiChan]中介都拍着胸脯保证资金安全。上述地产[DiChan]中介称,“在选定房子后,客户与开发商现代[XianDai]房产公司签订一份买卖合同。今年,在我手上成交现代[XianDai]城的房子都有4~5套,资金安全方面不会有问题。” 为了打消顾虑,上述地产[DiChan]中介还拿出了一份买卖合同的复印件向记者佐证。

  据了解,现代[XianDai]房产公司在刚刚拿下义乌[YiWu]国际文化中心07、08地块,义乌[YiWu]当地的媒体就出现了现代[XianDai]城项目的广告。去年的8月22日,现代[XianDai]城的广告语“无可替代的珍贵稀缺板块,城市中心区高尚生活标杆”已经登在了义乌[YiWu]本地的报纸上。

  一位地产[DiChan]界资深人士称,楼市销售火爆时,一些楼盘在取得预售证前,便开始内部认筹,并收取一定数额的“诚意金”,行业的潜规则是2万~3万元以下不算违反《城市商品房预售管理办法》。但如果某些项目收取的金额较大,就与“变相揽储”具有相似特点。

  2010年4月,国家住建部颁发的《关于进一步加强房地产[DiChan]市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》显示,未取得预售许可的商品住房项目,房地产[DiChan]开发企业不得进行预售,不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用,不得参加任何展销活动。据此,现代[XianDai]城的做法,显然已经超出了《通知》的规定。

  资金链紧张

  义乌[YiWu]现代[XianDai]城为何开工提前,在未取得销售许可证的情况下,又迫不及待销售?对此,记者拨通了现代[XianDai]房产公司办公室电话,但对方并没有接受记者的采访。而义乌[YiWu]坊间人士的说法是,现代[XianDai]地产[DiChan]频繁拿地造成资金链条短缺。同时,该公司还面临巨额民间借贷高额成本的压力。

  按照国土资源部的规定,现代[XianDai]房产公司在竞得土地40天内,需支付50%的首付款,现代[XianDai]房产需要拿出20多亿元真金白银。在1年内,需付清全部土地出让金,即今年8月,现代[XianDai]城余下的36亿元出让金,也必须足额缴付。

  据了解,义乌[YiWu]市现代[XianDai]房产公司成立于2003年,属于二级开发资质开发商,累计开发面积约200万平方米,销售额约300亿元,其老板黄允松是义乌[YiWu]江东人,以养殖起家。该公司的地产[DiChan]项目主要在义乌[YiWu]本地;另外,与义乌[YiWu]毗邻的东阳、杭州千岛湖等地,该公司也有少量地产[DiChan]项目涉足。

  上述数据显示,现代[XianDai]房产公司规模只能算是二、三线房地产[DiChan]公司。72.19亿元的土地出让金,即便是对于国内一流房企“保招万金”而言,也不是一笔小数目。作为一家成立刚9年的区域性房企,如何支付巨额的土地出让金,成为首先面对的难题。而且,该公司在义乌[YiWu]建设的现代[XianDai]广场、现代[XianDai]宾王广场、城北商业中心等项目,均为在建楼盘,尚未完成交付。

  义乌[YiWu]市一家商业银行信贷部负责人称,义乌[YiWu]市开发商现在不可能从银行获得一分钱的贷款。据他表示,义乌[YiWu]市25家商业银行,现在基本上连个人按揭都很难做。“72.19亿元的土地出让金,对二、三线地产[DiChan]企业来说,绝对是个天文数字。”

  实际上,在过去的一年里,72.19亿元并不是现代[XianDai]房产公司唯一一笔土地出让金。2010年年底,现代[XianDai]房产公司以20多亿元竞得义乌[YiWu]“商业中心”地块;2011年6月,又以2.26亿元竞得义乌[YiWu]“雷峰路与望道路西南侧”地块。

  据悉,自今年个别地区爆发民间借贷危机以来,义乌[YiWu]市多位企业家因为高利贷而自杀或者潜逃。为了避免因借高利贷而导致资金压力过大,现代[XianDai]地产[DiChan]只有通过这种违规行为,才可以维系现代[XianDai]地产[DiChan]的资金运转。“如果当地监管部门能够制止现代[XianDai]地产[DiChan]违规售房,现代[XianDai]地产[DiChan]必死无疑。”当地多位房地产[DiChan]人士表示。

  在义乌[YiWu]本地论坛稠州论坛上,一篇《摇摇欲坠的义乌[YiWu]知名房地产[DiChan]开发商,会是引起义乌[YiWu]再次金融海啸的元凶吗?》分析文章,引来了大量网民的跟帖。虽说作者刻意隐去了开发商的名称,但根据内容分析对号入座,其所指的知名开发商,正是现代[XianDai]房产公司。



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