8月22日，陕西省首家从事房地产[FangDiChan]信托投资基金[JiJin]管理及私募股权投资基金[JiJin]管理的专业资产管理公司将正式开业。“目前，基金[JiJin]架构设计已完成。近期正对相关项目进行考察，会优先考虑住宅类地产项目。”8月14日，西安曲江协和投资有限公司总经理杜宏在电话中告诉记者。

　　由陕西省社会科学院、陕西省工商业联合会房地产[FangDiChan]商会、西部信托有限公司、西安曲江协和投资有限公司、西安协和置业股份有限公司5家共同推进的基于房地产[FangDiChan]信托投资基金[JiJin]加私募股权投资基金[JiJin]模式，将为陕西乃至全国房地产[FangDiChan]业发展及金融创新提供标本。

　　杜宏表示，该项目最大的创新点在于开创了“信托（REITs）”+“私募（PE）”相结合的运作方式。另一个特色在于整合了省社科院、省工商联房地产[FangDiChan]商会、信托公司等多方资源。

　　全国房地产[FangDiChan]投资基金[JiJin]联盟创始发起人、秘书长闫宗成在接受记者采访时认为，陕西省开创的模式是对信托和私募基金[JiJin]进行了结构化的设计，可以有效保证募集基金[JiJin]规模，而且树立了将来REITs上市的退出目标，值得提倡。

　　信托+私募破解难题

　　“基金[JiJin]规模方面，首期基金[JiJin]不对外募集，由发起人出资设立一只约5亿元人民币规模的母基金[JiJin]。后根据业务投向需要由母基金[JiJin]按照约1∶3的比例，采取信托加私募的方式在短期内使基金[JiJin]规模达到20亿元，同时已启动了REITs产品的海外上市工作。”对于项目具体的运作模式，杜宏表示，尽管难免会面临一定困难，但他仍看好前景。

　　让杜宏充满信心的是，陕西省社会科学院将为房地产[FangDiChan]投资基金[JiJin]的发展提供专业、前沿、权威的政策及市场发展研究支持，陕西省工商联房地产[FangDiChan]商会将为其提供平台和资源。

　　“首期将根据投向需要募集5亿元的母基金[JiJin]，以后随着项目增加，将以5亿元的母基金[JiJin]为基础，扩大市场上私募基金[JiJin]的比例。”杜宏告诉记者，“5亿元母基金[JiJin]将在开业后2个月左右到位。”

　　“目前我们正对几个住宅类地产项目进行拜访和考察，前期侧重在住宅类地产的股权投资上，将主要面向陕西省内，未来也会走向全国。”杜宏表示，他们也对美国、新加坡等地进行了考察，为推进商业地产的REITs海外上市做准备。

　　“尽管私募基金[JiJin]方式是一个大趋势，但目前国内一些私募基金[JiJin]运作情况并不理想。尤其是一些小的私募基金[JiJin]公司运作比较困难。主要是品牌不强，股东不信任。”一位不愿具名的基金[JiJin]研究人员表示，“陕西版本”找准了一个好的创新点，将公募型的信托基金[JiJin]和私募基金[JiJin]融合起来，更利于被市场接受，值得借鉴。

　　地产+金融促产业升级

　　随着银行信贷的紧缩，房企融资渠道急剧变窄，房企资金缺口扩大，这为多元化拓展房地产[FangDiChan]融资渠道带来新的发展空间。7月26日，在西安举行的房地产[FangDiChan]投资基金[JiJin]战略合作协议集中签约仪式上，西部信托有限公司副总经理王珂表示，放眼国际市场，美国、加拿大、日本等发达国家，其房地产[FangDiChan]行业发展的最终模式就是“地产”加“金融”的完美组合。房地产[FangDiChan]企业转型升级势在必行，顺势而行是最好的选择。

　　“曾经从买地、建造到销售、管理全部由一家开发商独立完成的香港模式在促进我国房地产[FangDiChan]市场的繁荣方面发挥了重要作用，但这种香港模式在企业的规模发展方面也逐渐暴露出一些问题和矛盾。”王珂认为，美国模式从购买土地到开发、规划、设计、建设以及销售，各个环节均由高度专业化的公司分别完成，企业只是依托资本优势对各个环节进行组合，通过控股和参股、REITs上市等模式实现地产开发的资产化。由实业经营跨越到资产管理，由实业投资跨越到准金融投资，房地产[FangDiChan]行业由下游产业跨越到上游的资本运作，由目前的香港模式向美国模式转变已逐渐形成趋势。

　　“成立资产管理公司的初衷主要是基于未来房地产[FangDiChan]资产证券化的考虑。”杜宏表示。

　　谈及当前房地产[FangDiChan]投资基金[JiJin]发展状况，闫宗成显然也并不乐观。“房地产[FangDiChan]基金[JiJin]行业的蓬勃发展仅是表象，机遇与挑战并存，分化及差距已日渐成为常态。在热闹的背后，必定强者愈强、弱者淘汰。目前房地产[FangDiChan]私募基金[JiJin]行业发展的瓶颈问题及主要矛盾已初见端倪，深层次的发展矛盾及问题并未解决，行业的实力弱小，同房地产[FangDiChan]从业群体表面的关注度及热闹并不匹配。而资金募集的速度规模、投资人整体缺乏及有所局限，已成为全行业发展的主要障碍。”闫宗成说，赶上国内房地产[FangDiChan]调控，私募基金[JiJin]可谓“生不逢时”，去年以来多数基金[JiJin]运作状况不佳，“陕西版本”将公募型信托基金[JiJin]和私募基金[JiJin]融合起来，不失为一个有效渠道。未来理想化的大趋势是私募基金[JiJin]更多走向公募状态，会吸引更多的投资者参与进来。

　　不过，他也认为，目前机构募集渠道的诸多限制及募集中间环节佣金的不规范等提高了资金的使用成本，也使得房地产[FangDiChan]基金[JiJin]和项目之间的合作出现了较深的鸿沟。