成交量下滑、优惠幅度收窄。8月的楼市是在降火夏歇，还是在蓄势待发？面对即将到来的传统销售旺季“金九银十”，开发商[KaiFaShang]将如何动作？楼市又将出现[ChuXian]哪些新的变化？

　　《理财周刊》：

　　楼市降火夏歇还是蓄势待发？

　　文/本刊记者 甄爱军

　　8月楼市异动

　　成交量下滑、价格反弹，8月楼市隐约显露出一丝异样。

　　在目前政策从严的预期进一步增强下，购房者观望心态再度出现[ChuXian]，双方博弈再陷僵持。总体来看，8月以来楼市表现差强人意，成交走势相对疲软。根据中原集团研究中心监测，8月的前23天，全国54个城市[ChengShi]新房成交量较7月同期微降3%。其中，一线城市[ChengShi]升降互现，北京、深圳分别上升32%、14%，广州、上海[ShangHai]则分别下降8%、31%。二手住宅成交则更为低迷。8月的前23天，5个主要城市[ChengShi]二手住宅成交量较7月同期大降28%，北京、深圳、上海[ShangHai]、广州及天津分别下降40%、30%、25%、18%及4%。“考虑到最后一周成交状况不会出现[ChuXian]巨变，8月份[YueFen]成交回落已成定局。”中原集团研究中心相关人士给出了这样的预测。

　　成交量的下滑，却并未影响到开发商[KaiFaShang]追求利润的信心。来自市场和一些研究机构的调研结果显示，8月在售项目[XiangMu]中，提价[TiJia]或者维持原有水平的极为普遍，而打折促销者已不多见。北京、上海[ShangHai]、天津等城市[ChengShi]提价[TiJia]楼盘[LouPan]涌现，如北京新近入市的高端项目[XiangMu]太阳公元在此前5.5万元/平方米的基础上，提高到5.78万元/平方米；此外，徜徉集新推房源均价为1.58万元/平方米，除去楼层、位置等其他因素，较之前1.4万元/平方米水平有明显的上涨。在上海[ShangHai]，就在此前一周，就有包括万科城花新园在内的在售项目[XiangMu]售价出现[ChuXian]提价[TiJia]现象，幅度在5%左右。而在天津，也有部分楼盘[LouPan]借势提价[TiJia]，如位于和平区的新汇华庭，就由之前的1.8万元/平方米，涨至2.1万元/平方米。

　　更多的楼盘[LouPan]选择保持现状。来自中远集团研究中心的调查数据显示，被调研的7个城市[ChengShi]中，常州、无锡、南京、杭州、宁波和苏州有超过1/3的楼盘[LouPan]在近一个月里没有出现[ChuXian]过价格调整。其中，无锡、杭州、宁波和苏州未调整价格的楼盘[LouPan]过半。在推盘策略方面，开发商[KaiFaShang]也采取既不加推也不捂盘的方式，基本维持原来的推盘节奏。

　　与提价[TiJia]增多现象相辅相成的是打折促销幅度悄然收窄。以上海[ShangHai]为例，虽然8月份[YueFen]打折促销楼盘[LouPan]达209个，较之之前水平并未减少，但本刊记者通过对比发现， 8月份[YueFen]优惠幅度多数少于5%，相对之前10%～20%不等的打折幅度，这样的优惠力度好似“挠痒痒”。

　　供应压力犹存

　　调控不仅没有放松，而且极有可能存在收紧预期，开发商[KaiFaShang]哪来的勇气提价[TiJia]？

　　我们可以从库存的消化情况来寻找答案。自今年3月份[YueFen]以来，市场成交状况出现[ChuXian]明显改善，因而市场供应压力在不断减小。据中国指数研究院提供的市场监测数据显示，从重点城市[ChengShi]整体来看，2010年商品住宅可售面积逐步攀升，至2011年底达到9045万平方米，为近年来最高。但随着市场的回暖，可售面积逐渐回落，截至7月底可售面积总量降至8788万平方米，已经回落到去年10月前后水平。我们还可观察另一个指标出清周期的变化，此项指标通过衡量住宅可售面积与成交面积相对比值的大小，来反映房地产市场的库存消化压力。从成交状况开始出现[ChuXian]改善的3月份[YueFen]开始，该指标持续下行，7月底降至12个月，比最高值缩短了7个月（具体可见图1）。

　　虽然库存压力有所减轻，但远未实现完全改善的目标。据了解，7月份[YueFen]出清周期水平与去年同期相比，还高出三成左右，而与销售状况较为理想的2009年底水平相比，依然高出一倍。此外，包括天津、武汉、青岛等城市[ChengShi]，出清周期仍然维持在高位，包括北京、上海[ShangHai]、福州等在内城市[ChengShi]，依然面临较大的去库存压力（具体可见图2）。

　　图1 2009-2012年重点城市[ChengShi]可售面积及出清周期

　　图2 2012年7月底重点城市[ChengShi]商品住宅可售面积及出清周期

　　备战“金九银十”

　　金秋历来是购房意愿最为强烈的季节，种种迹象表明，开发商[KaiFaShang]并不打算错过今年的“金九银十”，准备抓紧时间出货。

　　从今年5月份[YueFen]开始，楼市成交量大幅反弹，让部分采取“以价换量”策略的房企得以超额完成了今年上半年的销售计划。但毋庸置疑，如果不抓紧已经到来的9月份[YueFen]以及即将到来的10月份[YueFen]这两个传统销售旺季，要完成全年计划还是有一定的难度。截至7月底，中原集团研究中心所监测的10家标杆房企今年销售目标的平均达标率仅为50%~60%，因此，进一步加大销售力度，冲刺第三季度的销售业绩尤为关键。

　　各地开发商[KaiFaShang]已经蓄势待发。监测数据表明，广州全市十区两市9月份[YueFen]预计有64盘推出新货，比“红五月”的推新数量还要多，创下今年单月推货的新高。可见开发商[KaiFaShang]“押宝”9月楼市的意图十分明显。在64个推新的楼盘[LouPan]中，全新盘占15个，老盘推新有49个。北京同样也表现出积极的推盘热情，新建商品住宅预计开盘共计41个项目[XiangMu]，环比8月上涨24.24%。该数据也是今年第二高，仅次于6月份[YueFen]的47个项目[XiangMu]。9月天津有35个项目[XiangMu]预计开盘，数量环比增加59.09%，这些项目[XiangMu]中纯新盘有24个，占预计开盘总量的68.57%。此外，据网易统计，上海[ShangHai]9月份[YueFen]拟开盘的项目[XiangMu]也达到50个左右，相比8月份[YueFen]也有很大幅度的增加。截止到目前为止，只有深圳开盘项目[XiangMu]数量与8月份[YueFen]持平，预计为19个，但实际开盘数量会否增加，届时可见分晓。

　　价格走势分化

　　在即将到来的“金九银十”，价格走势可能会出现[ChuXian]分化态势，“以价换量”仍为市场主流，但也不排除一些前期低价入市楼盘[LouPan]，在已无太多销售压力的前提下，转而兼顾追逐利润并适当提价[TiJia]。

　　有部分开发商[KaiFaShang]迫于资金短缺压力，依然会采取大幅打折促销活动。如近期浦东某别墅项目[XiangMu]，打出6.3折“抄底价”的旗号，开始大幅度打折促销。

　　但业内人士表示，此类动辄大幅度促销如超过20%的现象会逐渐减少，更多的则可能是以原价试探市场。中原地产有关人士表示，通过最近一次调研发现，多数被采访者认为，在价格方面，多数开发商[KaiFaShang]还是会保持原来的价格来试探市场的反应。

　　如果有楼盘[LouPan]提价[TiJia]，也不必为此而感到不解。比如上海[ShangHai]周边少数楼盘[LouPan]，售价低于市场预期两成左右，此前也取得了不错的销售业绩。在销售压力减轻的情况下，极有可能会适当追求利润，提价[TiJia]成为不二选择。中原地产近期一份调查显示，上海[ShangHai]和宁波有少数人认为“金九银十”期间房价会涨，而南京和苏州则有超过7成的受访者认为房价会反弹。

　　当然，购房者大可不必担忧房价出现[ChuXian]报复性反弹。在调控并未放松的前提下，限贷、限购政策依然发挥作用，市场需求仍然有限，因此开发商[KaiFaShang]也只是试探性提价[TiJia]，幅度不会很大，如5%左右。

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