措施以提高公积金[GongJiJin]额度[EDu]、税费优惠为主

　　尽管被称为“史上最严厉”的房地产调控政策已实施两年时间，效果也已经充分显现，价格趋稳或回落，成交量下滑趋势明显。由于严厉的调控政策，不少刚性需求也受到了一定的抑制，各地方政府也开始通过“微调”，鼓励刚性需求。

　　自去年末以来，“采取有效措施增加普通商品房供给”的思路就被反复提及，但随着调控的深入，房地产投资增速还是大幅放缓，迄今为止，个别地区甚至上演了“负增长”。为应对房地产开工的放缓，地方政府采取了提高公积金[GongJiJin]贷款[DaiKuan]额度[EDu]、提高普通住宅认定标准等措施，通过税、费以及信贷手段保护刚需。

　　公积金[GongJiJin]额度[EDu]放宽

　　2011年末，银行信贷额度[EDu]的紧张，致使多个城市首套房贷利率一度上浮10%甚至更多，这一情况在今年初即得到缓解，2月份开始，个别城市首套房贷即可享受优惠利率。如果说，首套房贷利率的上浮或是优惠与信贷额度[EDu]有关，不受地方政府政策影响的话，那么，公积金[GongJiJin]贷款[DaiKuan]额度[EDu]的放宽则是地方政府保刚需的一大重要举措。

　　去年9月份，常州掀开了二三线城市上调公积金[GongJiJin]贷款[DaiKuan]额度[EDu]的大幕。常州将公积金[GongJiJin]贷款[DaiKuan]额度[EDu]方案调整为，家庭最高贷款[DaiKuan]额度[EDu]由40万上调为50万元，个人最高贷款[DaiKuan]额度[EDu]由24万元调整至30万元。南京、吉林市随后跟进，12月份，合肥市成为2011年最后修订公积金[GongJiJin]贷款[DaiKuan]额度[EDu]的城市，家庭最高贷款[DaiKuan]额度[EDu]由35万元调至45万元，个人最高贷款[DaiKuan]额度[EDu]由25万元调整至35万元。

　　今年2月份以来，沈阳、厦门、济南、滨州、克拉玛依、蚌埠、信阳、呼和浩特、南昌等多个二三线城市陆续调整公积金[GongJiJin]贷款[DaiKuan]额度[EDu]，贷款[DaiKuan]额度[EDu]提高5万至20万不等。其中，克拉玛依还调整了贷款[DaiKuan]限制范围，将“申请住房公积金[GongJiJin]贷款[DaiKuan]自取得购建房有效文件起1年内有效”调整为“2年内有效”；缴存职工“为没有经济收入的子女购买住房的，可以申请提取公积金[GongJiJin]”，调整为“为直系亲属(仅限父母和子女)购买住房”可以申请提取公积金[GongJiJin]。南昌与济南还对公积金[GongJiJin]缴存上下限进行了新的规定。

　　一线城市当中，目前只有深圳提出将修改公积金[GongJiJin]贷款[DaiKuan]额度[EDu]。目前，《深圳市住房公积金[GongJiJin]贷款[DaiKuan]管理暂行规定》征求意见已经展开。此次征求意见，将先向各区政府、市政府各部门和市住房公积金[GongJiJin]管委会委员征求意见，进一步修改完善后，在适当时机向广大公众征求意见。而住房公积金[GongJiJin]贷款[DaiKuan]业务(一期)将力争在今年9月底前正式上线。

　　据悉，在贷款[DaiKuan]制度设计中，深圳将整体统一考虑住房公积金[GongJiJin]缴存、提取和贷款[DaiKuan]，公积金[GongJiJin]贷款[DaiKuan]额度[EDu]将与职工个人公积金[GongJiJin]账户余额挂钩，在不超过最高可贷额的前提下，个人公积金[GongJiJin]账户积累时间越长、余额越多，贷款[DaiKuan]额度[EDu]就越大。并且，如果夫妻均缴存公积金[GongJiJin]，两人的可贷额度[EDu]可以累加。同时，在申请人的设置上，规定“父母可以为共同申请人”，这意味着职工及其配偶申请公积金[GongJiJin]贷款[DaiKuan]时，可以将职工及其配偶的个人公积金[GongJiJin]账户余额加上其父母的个人公积金[GongJiJin]账户余额，一起来计算该职工的公积金[GongJiJin]贷款[DaiKuan]额度[EDu]。

　　房贷利率的优惠不仅针对首套房，继首套房利率全面下调至基准之后，合肥二套房贷全面松动，建设银行(601939,股吧)、交通银行(601328,股吧)、招商银行(600036,股吧)、浦发银行(600000,股吧)、中信银行(601998,股吧)、徽商银行、兴业银行(601166,股吧)7家银行二套房贷利率由原先的上浮20%下调至10%。近日还有消息称，武汉住房公积金[GongJiJin]管理中心近日表示，在坚持差别化贷款[DaiKuan]政策前提下，目前正在酝酿出台提高二手房最高贷款[DaiKuan]限额等优惠政策。

　　税费优惠补贴

　　与公积金[GongJiJin]贷款[DaiKuan]额度[EDu]放宽的单一表现形式不同，地方政府的税费优惠主要有两种表现形式。

　　首先，地方政府直接明确进行税费优惠补贴。

　　货币补贴也可以算作税费补贴的一种，5月初曾轰动全国的扬州货币补贴成品房就是其中一例。5月初，扬州市高调对购买成品住宅进行货币补贴，虽然补贴额度[EDu]并不高，但是同样表明了地方政府的态度，同时被业内认为是“成功”地试探了政策底部。江苏省住建厅对扬州微调的态度则是“若与限购相悖则坚决叫停”，这也就意味着江苏省住建厅层面默许了扬州的做法，扬州并不在“限购”城市名单中，所以，也就没有与限购相悖的可能。

　　安徽马鞍山开启了税费优惠的按钮。2011年8月20日，马鞍山宣布，自住性住房需求者与高层次人才购房契税100%补助。今年2月份之后，各地陆续公布了新的税费调整方案，安徽芜湖表示，自住普通商品房免收契税并给予购房补贴。4月中旬，辽宁营口市宣布，公务员等年内在本市站前区、西市区两区内(职工在县区内工作居住的，可在属地购买)购买新建商品住房的可获得一次性住房补贴，补贴直接拨付给开发商。

　　其次，上调普通住宅认定标准。

　　从表面上看，随着城市总体房价的上涨，上调普通住宅认定标准是必然之举，但此前连续几年，很多城市都没有上调过这一标准，同时，上调标准将影响到购房缴税的额度[EDu]。上调普通住宅认定标准，也算是变相的税费优惠。

　　北京、上海、天津等城市去年末今年初纷纷上调普通住宅认定标准。去年11月中旬，北京宣布住宅标准认定从总价变为单价限制，地域划分更细。湖北武汉则是将中心区住宅总价由100万元调至140万元；远城区总价由80万元调至90万元。

　　与其他城市纷纷上调普通住宅认定标准不同，今年2月初，江门可谓“反其道而行之”，自2005年以来普通住房标准首次下调，由2011年下半年的7574元/平下调至7204元/平。

　　买房赠户口

　　我国独有的户籍政策使得大城市户口独具魅力，地方政府在微调政策之时，同样没有忽略这一点。

　　2011年11月，吉林长春对申请落户者的经济能力和购房面积不再要求。与长春相似，随后江苏无锡将购房落户门槛从100平米降至70平方米。2012年1月12日，广州从化将本该取消的购房入户政策延缓2年。

　　中国社会科学院此前一份研究报告称，2012年将是住房分配制度改革以来，房地产行业最艰难的一年。行业利润急剧萎缩，中小企业破产可能激增。同时，房价仅止于略有回落，总体降幅不会很大，因为“调控的难度在不断增大”。

　　社科院发布的《房地产蓝皮书》指出，2012年，我国房地产政策将继续巩固已有的调控成果，调控政策将不断优化和提升，但调控难度也不断增大。一方面，国内外闲置资本仍然对房地产市场形成巨大的投资投机性需求，抑制投机仍将是本年度房地产调控的重要目标；另一方面，宏观经济增速回落，保增长压力增大，宏观经济调控可能逐步由紧缩转向宽松。

　　中原市场研究部研究总监张大伟此前在接受《证券日报》记者采访时表示，后续地方政府可能通过调整之前过度严格的调控政策，保障刚需入市。在信贷方面，还有保刚需的可操作空间，譬如优惠利率扩大等。

　　而国务院督查组刚刚结束了对地方房地产调控的调研，无论是地方政府、还是房地产开发商，等待“会诊报告”无疑是个“漫长”的过程。在此期间，地方政府“不敢”轻易出牌，开发商也选择以观望为主，不对项目销售做出过多调整。