中国房地产报记者 刘晓云 香港[XiangGang]报道

　　150多年前，香港[XiangGang]还是一块“荒芜之地”。时至今日，凭借其勤奋不懈和创意无尽的“城市精神”，香港[XiangGang]已是一个陆地面积1078平方公里、拥有700万人口的国际大都会，并被誉为“东方之珠”。

　　造型美观、新颖的高层建筑群，成为香港[XiangGang]都市的一大景观。漫步于香港[XiangGang]沙田等新城镇，面对布局合理的商业、医疗、教育等设施，很多人都震撼于其规划的大气，香港[XiangGang]以其富有特色的城市建设，向世人展示着独特的城市气质。

　　在一个人口密度如此之高、陆地面积有限的区域内，香港[XiangGang]是如何规划了一个有序、紧凑的现代化国际都市？

　　实际上，香港[XiangGang]这种有序的城市规划，采用了“高层、高密度”的发展[FaZhan]模式，向高空拓展，提高土地[TuDi]利用率，不仅符合香港[XiangGang]的实际，今后也将有力地影响香港[XiangGang]的城市建设。

　　但高速发展[FaZhan]下的香港[XiangGang]，弊端也在逐一显现：布局不完善、新市镇交通配套不足，以及居住环境过于拥挤、工业区与住宅区相近等问题，也广受批评与质疑。

　　香港[XiangGang]市民正等待着一个可持续的、宜居的城市的到来。

　　城市的扩围

　　香港[XiangGang]在城市发展[FaZhan]、城市规划、城市管理与运营等方面都具有独特的成就和策略，积累了丰富的经验——早在19世纪70年代初期就制定过“香港[XiangGang]发展[FaZhan]纲略”；在1984年制定了“全港发展[FaZhan]策略”；在2001年启动“亚洲国际都会”战略；又在21世纪之初（与悉尼、约翰内斯堡先后同期）研究制定了跨度为25～30年，即《香港[XiangGang]2030研究》的城市战略规划。这是一项策略性规划研究，为香港[XiangGang]提供了以应对转变而具有弹性的策略，其高起点、宽视野的规划理念相当突出。

　　本世纪以来，在香港[XiangGang]都市的不断发展[FaZhan]中，由于香港[XiangGang]老城区人口过密、交通拥挤、城市扩展空间严重不足等情况日渐突出，新市镇顺势而推出。新市镇的崛起也迎合了香港[XiangGang]作为一个大都市在城区扩张上的需求，从而使得新市镇在20世纪70年代以来尤其是近20年以来得到了前所未有的大发展[FaZhan]，并成为近年香港[XiangGang]城市化进程中最为突出的现象。香港[XiangGang]的新市镇广义上包括了在新界地区的各个新兴区域与在各个大小离岛上的新兴区域。

　　在进行新建城镇时，规划师首先会与各政府部门商讨，判断整个地区可容纳多少人居住，进而推断要建多少公屋、商住楼、写字楼、幼儿园、中小学及其他配套设施，从而确定各种土地[TuDi]用途。

　　“城市规划最本质的一面是使城市高效运行，在土地[TuDi]资源这么紧缺的情况下不仅能保留下大片山林，超高密度却几乎不堵车，使我们这些拥有大量优势资源的内地平原城市汗颜。”内地的一位城市规划专家表示。

　　中国人民大学管理学在职博士、中国土地[TuDi]学会规划分会理事张占录指出，这一结果是因为香港[XiangGang]在城市规划中坚持可持续发展[FaZhan]理念、生态理念、公众参与理念和集体“回忆”四大理念。其在规划上高度重视可持续发展[FaZhan]，到目前为止，香港[XiangGang]仅开发总土地[TuDi]面积的23.7%，灌丛、草地、湿地预留达66%，力求以更少的资源满足更多的需要，给子孙后代留下了可持续发展[FaZhan]的空间。

　　密集型模式的弊端

　　有序的城市规划使香港[XiangGang]成为了一个世界称颂的国际化大都会。然而，在香港[XiangGang]，比都市外部景观更加值得称颂的，是都市化带来的巨大成果。香港[XiangGang]已成为我国和东南亚地区国际经贸、交通、金融的枢纽和国际交往的门户，并与广州、深圳等珠江三角洲以及澳门，组成了一个令世人瞩目的大都会带，成为华南经济区的核心，对我国、东南亚乃至亚太地区的经济发展[FaZhan]产生了巨大作用。

　　尽管如此，高度城市化的香港[XiangGang]亦遇到不少困难，最大的难度在于，香港[XiangGang]是一个缺乏土地[TuDi]的大城市，发展[FaZhan]商和公营部门对每块土地[TuDi]都强烈竞争，而且需要尽量利用手上每块土地[TuDi]，再加上香港[XiangGang]近年来的高速发展[FaZhan]和都市化，形成许多失衡问题，如工业区与住宅区相近而存，引起环境污染问题；不适合当今工业的旧工厂和工业区等。因此，香港[XiangGang]的城市规划师正渐渐建立一套适合市场经济和香港[XiangGang]特殊情况的城市规划制度和方法。

　　为了应付房地产市场的快速转变，香港[XiangGang]的城市规划采纳了一个很灵活的制度来控制土地[TuDi]用途。有些国家和地区的城市规划图，硬性和精细地指定每块土地[TuDi]的用途和发展[FaZhan]形式；在另一些国家和地区，规划图只表示一些发展[FaZhan]的概念，而每块土地[TuDi]的发展[FaZhan]模式和用途，无论规模大小，都要向政府申请批准才可进行。香港[XiangGang]的法定城市规划图，图内只表示概括性的土地[TuDi]用途指引，而每一用途都附有一个详细的用途表。

　　另外，香港[XiangGang]还曾凭借因地制宜地创造陡坡、高层、大片建筑群体的成功经验，被誉为世界建筑史上的一种创举，但也同样面临着不可忽视的问题。

　　深圳知名地产评论人王世泰指出，这些开发不仅增加了土地[TuDi]成本，加剧了土地[TuDi]市场的竞争和投机，引致地价不断高涨，而且除了影响经济和民生外，在都市建设上也助长了工厂与住宅混杂、用地多的基础工业难以发展[FaZhan]的局面。

　　港深两地不少业内人士还同时认为，香港[XiangGang]的城市规划不能只是简单地从香港[XiangGang]本土出来，还要与珠江三角洲一并考虑。珠江三角洲的廉价劳动力和地价优势，成为香港[XiangGang]产品降低成本和提高国际竞争力的重要因素。有了这样方便而又廉价的界外加工区，香港[XiangGang]的制造业以至整个经济就拥有了一种独特的优势。

　　“但是，香港[XiangGang]如果过分依赖珠江三角洲廉价的劳工和土地[TuDi]，而忽略技术、设备的更新和转型，则在今后的世界竞争中将难以持久地取胜。”上述港深两地专家表示。

　　“随着人口急剧增长、工业迅速发展[FaZhan]，这种密集型的发展[FaZhan]模式是带来了一些弊端，如居住环境过于拥挤、工业区与住宅区为邻等，面对这些问题，香港[XiangGang]已经开始推进可持续宜居的城市规划，相信会有一个更好的开始与未来。”香港[XiangGang]规划署副署长凌嘉勤坦言。