进入7月，北京、广州、上海在内的一线城市“高歌猛进”，上海更是传出7月商品住宅均价创历史新高的消息。数据显示，上半年南京[NanJing]楼市[LouShi]新房总成交量3.1万套，创3年新高。截至周二下午5时，南京[NanJing]网上房地产[FangDiChan]数据显示，新建商品住宅成交量高达8350套这是自去年3月份南京[NanJing]实施限购令以来，单月成交的最高纪录。对比去年7月，南京[NanJing]新房成交量只有3168套，今年7月的成交是其2倍多。

　　但购房人也莫要急于“追涨”，专业人士分析认为，房价整体反弹的动能并不充足。

　　现代快报记者 费婕

　　南京[NanJing]的热度还不是全局的热度

　　“尽管数据一再升温，但是楼市[LouShi]并非全局性回暖。”365地产研究院李智分析说，实际上就江苏省内来说，除了南京[NanJing]热度空前之外，苏南略有回升但仍然停留在价格战阶段，苏中、苏北仍处于下降通道。记者了解到，苏州楼市[LouShi]2012年7月住宅类房源共成交11076套，环比[HuanBi]减少了20.29%；成交总面积为1260743.84平方米，环比[HuanBi]减少了18.75%。7月，无论是楼市[LouShi]推盘量还是成交量环比[HuanBi]都有所下滑，其中园区与中心城区表现尤为明显。至于无锡，截至7月25日，相关数据统计显示，无锡商品房住宅市场[ShiChang]成交面积500421平米，环比[HuanBi]降幅约17.33%；成交均价7650元/平米，环比[HuanBi]降幅约3.08%。有业内人士分析，由于夏季炎热等因素，虽有楼市[LouShi]利好政策，商品住宅购买者的购房热情或多或少还是受到了影响；又由于推量减少，回暖动力不足，7月无锡商品住宅出现了量价齐跌的现象。

　　“不仅是新房市场[ShiChang]，南京[NanJing]楼市[LouShi]在二手房市场[ShiChang]还存在动能不足的现象。”李智发现，从数据来看，南京[NanJing]的住宅成交量上半年比去年上半年上升58%，而二手房成交量同比则下降13%左右，旧房源没有得到有效释放，这也制约了一手房市场[ShiChang]改善型需求的入市。总体来看，南京[NanJing]楼市[LouShi]的热度还不是全局热度，仅仅还停留在刚需层面。

　　相比北上广热度仍然不足，相比省内其他城市却又领先一筹，7月份爆发的南京[NanJing]楼市[LouShi]行情让人欢喜让人忧。

　　反复筑底比迅速反弹更有可能

　　兰德咨询总裁、首席咨询师宋延庆在其博客中从宏观角度分析出种种表明市场[ShiChang]已经开始筑底的迹象：相关数据显示，截至二季度末，我国房地产[FangDiChan]贷款同比增长10.3%，增速比上季度末高0.2个百分点，是房地产[FangDiChan]贷款季度环比[HuanBi]增长在连续八个季度回落后的首次回升。另外，国家统计局最新披露的“房地产[FangDiChan]开发企业到位资金情况”显示，在连续数月增速走低后，房企资金到位增速于4月份触底，在5、6月份开始回升。从房市主要指标曲线图上可以明显看出，下行曲线大都出现了上行拐点。这意味着，房市基本可以确定已经触底了。此外，个人按揭贷款二季度累计同比增速从一季度的-5.5%上升至0.8%，增幅达到6.3个百分点，增速回升非常明显。开发贷款增长更为明显，增速比上季度末高出8.8个百分点，呈现出强势回升态势。

　　但仍然有一些房市指标仍在下降区间，比如房地产[FangDiChan]开发投资、开发企业土地购置面积等，这些指标的环比[HuanBi]降速也明显趋缓。因此可以说，虽然可以确定房市已经触底了，但说要反弹还为时尚早，不仅经济基本面不支持，而且高库存和巨量潜在供应更不支持。比反弹可能性更大的是，市场[ShiChang]会反复筑底，直到经济基本面触底回升。

　　刚需主导市场[ShiChang]，价格波动不会大

　　李智认同市场[ShiChang]依然处于“筑底期”。他还观察发现，此轮调控至今，房地产[FangDiChan]的发展模式依然没有根本改变，“中国经济去房地产[FangDiChan]化难以短期实现。买房大军的规模没有变，土地价格只涨不跌的预期没有变，投资和投机需求仍然未有重拳出击。整个市场[ShiChang]改变的只有两点，一是买房人比原来少了，二是市场[ShiChang]供应缩小了，三是开发商对待调控的心态变化了。这是造成刚需火爆的原因之一。”

　　南京[NanJing]市房地产[FangDiChan]开发建设促进会张辉分析说，刚性需求几乎压倒性地主导了需求总量，而面向高级改善和投资需求的高端市场[ShiChang]则遭遇了严峻考验。虽然在楼市[LouShi]回暖的大势刺激下，高端市场[ShiChang]也出现了回暖，但是力度显然较刚需产品还有一段差距。在现行的政策框架下，南京[NanJing]楼市[LouShi]始终是刚需主导的市场[ShiChang]回暖。他预计，刚需群体对于价格敏感，所以刚需群体主导的市场[ShiChang]中价格的波动更不会大。

　　李智认为不可能大涨的另外一个原因则是来自改善群体的无法作为，“在南京[NanJing]，刚需买房需求旺盛，因此成交量也逐步飙升，接下来的金九银十，由于调控政策松绑的可能性并不大，改善型购房者大批量入市的可能性也不大，所以房价大涨的行情不会出现。接下来的市场[ShiChang]将保持政策不会松、价格不会跌的僵持局面。”

　　延伸阅读

　　百城住宅均价

　　环比[HuanBi]连涨两月

　　据中国房地产[FangDiChan]指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据显示，2012年7月，全国100个城市新建住宅平均价格为8717元/平方米，环比[HuanBi]上涨0.33%，自6月止跌后再次环比[HuanBi]上涨。

　　北京中原地产研究总监张大伟表示，最近两个月的指数基本反映了当下房地产[FangDiChan]市场[ShiChang]的实际情况，全国主要城市均出现了涨多跌少的现象。而且在正常市场[ShiChang]情况下，只要成交量回升，价格肯定会上涨。