国家统计局18日发布的7月份70个大中城市[ChengShi]住宅销售价格变动情况显示，与上月相比，70个大中城市[ChengShi]中，新建商品住宅价格下降的城市[ChengShi]有9个，持平的城市[ChengShi]有11个，上涨[ShangZhang]的城市[ChengShi]有50个。虽然环比[HuanBi]价格上涨[ShangZhang]的城市[ChengShi]中，涨幅均未超过0.7%，但环比[HuanBi]价格上涨[ShangZhang]的城市[ChengShi]数量大幅增加，比6月同期的数据翻了一番。业内人士认为，7月房价的变化延续着整个上半年的整体走势并不意外，房地产市场已经进入关键时期，下一阶段调控政策的走向将决定长期的市场发展方向。

　　涨价城市[ChengShi]增加一倍环比[HuanBi]指数再度走高

　　根据国家统计局公布的数据，7月份70个大中城市[ChengShi]新建商品住宅环比[HuanBi]价格上涨[ShangZhang]的城市[ChengShi]已经达到了50个，而在6月份，环比[HuanBi]价格上涨[ShangZhang]的城市[ChengShi]仅为25个，房价上涨[ShangZhang]的城市[ChengShi]已经从“局部上涨[ShangZhang]”逐渐演化成了“普遍上涨[ShangZhang]”的态势。

　　不仅如此，在涨幅程度上，综合70个城市[ChengShi]新建商品住宅的环比[HuanBi]价格上涨[ShangZhang]情况，其平均价格指数环比[HuanBi]上涨[ShangZhang]了0.14%，在6月平均价格指数由负转正达到0.02%之后，再次上涨[ShangZhang]，且涨幅相对于上月大大提升。这一数据不仅是自2011年10月以后的第二个平均环比[HuanBi]上涨[ShangZhang]的月份，同时也是自2011年5月后环比[HuanBi]涨幅最高的月份，而同比指数则也出现了最近一年来的首次跌幅收窄。

　　新建商品住宅之外，二手房价同样继续保持着环比[HuanBi]上涨[ShangZhang]的态势，且环比[HuanBi]价格指数也再次走高，平均环比[HuanBi]价格指数达到0.11%，相比上月0.09%的涨幅再次扩大。

　　另外，根据市场机构研究人员的统计，7月份北京、上海、广州、深圳等一线城市[ChengShi]新建住宅平均价格指数为100.15，环比[HuanBi]上涨[ShangZhang]0.15%，与6月份持平。二手房平均价格指数为100.35，环比[HuanBi]上涨[ShangZhang]0.35%，涨幅较6月份有所扩大。从7月份北京、上海、广州、深圳价格指数来看，新建住宅及二手房价格指数全面止跌。

　　链家地产市场研究部分析师常清认为，一线城市[ChengShi]市场变化一般要快于二、三、四线城市[ChengShi]，趋势也更加分明。从全国市场看，虽然一线城市[ChengShi]调控政策更为严格，抑制作用较强，但由于需求旺盛，活跃度较高，未来价格反弹的风险也就越大。

　　楼市回暖迹象明显调控预期不断增强

　　对于7月房价数据的大幅度变化，常清表示，除了刚性需求外，近期改善性需求释放的程度逐渐加深，中高端成交占比加大会促使房价结构性的上涨[ShangZhang]。此外，7月份大部分城市[ChengShi]成交量仍然处于持续的高位，购房者入市心态比较积极，房企及业主对于短期内的市场走势信心十足，都导致价格出现小幅上涨[ShangZhang]。

　　北京中原市场研究部总监张大伟分析认为，2012年3月份以来，楼市交易回暖迹象其实就已经十分明显，其间“地王”频现、高溢价地块增多等各种市场因素也加大了市场走势的不可控性。

　　与此同时，部分开发商过度解读房地产对“稳增长”的作用，用所谓的“历史经验”炒高楼市，导致部分地区明显出现了恐慌性入市现象。

　　再加上持续的降息及降准，超过40个城市[ChengShi]的“微调”政策，购房者对房价的预期出现明显变化。“种种因素促使在7月份房价已经出现了事实上的全面复苏，量价全面上涨[ShangZhang]。”

　　事实上，对于7月房价的走势各方早有心理准备，也正是看到了房地产市场快速回暖的现状，为巩固房地产调控成果，在近两个月内，中央及各部委、地方政府不断明确调控大方向不动摇，辟谣各种市场传言多达15次。

　　7月下旬，国务院组织的督察组分赴各地调研，一方面是通过实际调研行动，稳定调控预期；另一方面，也对楼市运行状况作个摸底，为后续储备政策的出台铺路。随着市场的不断回暖，对于调控的预期也在不断的增强，市场预期很可能会随着实质性政策的出台而发生扭转。

　　调控已处在十字路口储备政策或将发力

　　随着房价的上涨[ShangZhang]，持续一年多的房地产调控也已经进入到了一个十字路口。

　　常清认为，未来的政策一方面需要保持目前房地产市场的平稳，增强市场未来供应的信心。另一方面，盘活存量房市场，增强二手房买卖活跃度，建立高效的流通机制，此外，进一步加大保障房供应力度，着力解决低收入人群的住房需求。

　　张大伟表示，目前整体市场的成交复苏仍非普遍性，市场虽然松动，但是限购、限贷依然指向投机、投资需求入市，这样就难以支撑全面回暖。所以虽然量价可能同涨，但是价格上涨[ShangZhang]幅度有限。

　　不过张大伟也同时提醒，现在楼市的反弹已成共识，虽然目前的反弹力度还在可控范围内。但是一旦形成过量反弹，调控政策的公信力将再次减弱。所以预调、微调的必要性非常大。“截至目前，在楼市调控的文件中对楼市调控的目的主要描述都为抑制过快上涨[ShangZhang]，限制投资、投机需求入市。下调房价并不是楼市调控的主要目的，从这个程度看，目前全国主要城市[ChengShi]的房价相比去年同期的最高点均还有一定差距，调控的目标基本达到。”

　　张大伟表示，加强对地方政府的监管问责、严格执行预售资金监管、进一步规范预售流程，甚至限制房价涨幅目标等等都可能成为下一阶段调控的储备政策，而这些政策能否逐渐出台并发挥作用，将成为影响未来市场走向的重要因素。