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　　对任何一个普通的家庭来说，买房都是一件当前甚至一生的大事，而对大多数的买房人来说大多只关注的房子价格的高低，而对后期可能存在的一系列税费[ShuiFei]问题一知半解，特别是二手房[ErShouFang]市场，这也是房屋买卖交易[JiaoYi]过程中容易出现“扯皮”的情况，甚至有买房人因计算不周出现总房款超预算的情况。

　　在365房博士帮办的过程中，也时常会碰到网友对新房、二手房[ErShouFang]税费[ShuiFei]如何缴纳[JiaoNa]的问题，特别是经历政策的几番调控之后，房屋买卖交易[JiaoYi]过程中的税费[ShuiFei]便成为众多网友买房路上亟待了解的问题。本期365置业帮帮忙第五课，就结合案例带您一起来了解新房、二手房[ErShouFang]交易[JiaoYi]过程中的税费[ShuiFei]问题。

　　与二手房[ErShouFang]买卖相比，新房交易[JiaoYi]过程中的税费[ShuiFei]相对简单些，“1税1金2费”基本就概括了新房买卖过程中主要存在的税费[ShuiFei]，值得注意的是，从2008年至今，南京房屋交易[JiaoYi]税费[ShuiFei]也出现了多次调整与变化，特别是契税[QiShui]缴纳[JiaoNa]标准与补贴标准上大有不同，当前执行的是2010年10月1日出台的“省六条”新规，前几年一直存在的购房“契税[QiShui]补贴”正式取消。

　　案例一：

　　你好，我是2009年买的房子，2010年3月31日交付的，房产证均未办理，如果现在办理需交哪些税，税费[ShuiFei]多少？由于目前各项税均有调整，我现在办理税费[ShuiFei]怎么收取？

　　契税[QiShui]缴纳[JiaoNa]认定时间是从当时房屋鉴证时间来算的，2010年10月20日之前有契税[QiShui]补贴。从上述问题可以看出，房屋是2009年购买并办理鉴证手续的，因此办理税费[ShuiFei]是按照2009年的政策执行，需缴纳[JiaoNa]契税[QiShui]和物业维修基金。其中契税[QiShui]是与房屋面积有关，如果是144平米以下的房屋，契税[QiShui]是1%，144平米以上的房屋契税[QiShui]是3%，同时当年还可以领取房屋补贴，90平米以下可以领取1%房帖，90-144平米之间可以领取0.5%房帖，144平米以上可以领取1%房帖。物业维修基金是按照有无电梯收取，有电梯的是120元/平米，没有电梯的是75元/平米。

　　案例二：

　　陈先生在城北某小区购买了一套准现房，开发商承诺一月后就可以交房。陈先生收到开发商的收房通知书时，高兴不已，但是兴奋劲没维持几天，就陷入了郁闷之中。当初选房时，特意选择了面积最小的89.5的两居室，单价为10800元/平米，总价为120万左右。“根据南京目前的规定，90平方米以下的首套房契税[QiShui]只要1%。”陈先生说，“谁知道，现在收房通知上说实测面积为90.1平米，多了0.6个平方，这样我不但要补交6000多元的房款，还要按照90—144平方首套房1.5%的标准交契税[QiShui]，又多了6000元。”

　　合同约定面积与产权登记面积发生误差，合同约定了解决办法的按约定处理，没有约定或约定不明的，按照建设部《商品房销售管理办法》第二十条的规定：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。如果实际房屋面积误差比超过3%的，买受人有权解除合同。如果买受人仍愿意继续履行合同的，应按以下方式处理：误差比在3%以内部分的房款应由出卖人返还给买受人，而超过3%部分的房款应由出卖人双倍返还。误差比应按以下方式计算，面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%。

　　因此建议买房人要将面积误差考虑到房屋总面积内来购房，以防出现类似多缴纳[JiaoNa]税费[ShuiFei]的情况。

　　在当前的二手房[ErShouFang]买卖中，税费[ShuiFei]、中介费、贷款等各个流程中都容易出现交易[JiaoYi]“问题”。而在税费[ShuiFei]缴纳[JiaoNa]方面，二手房[ErShouFang]买卖是分成两方缴纳[JiaoNa]的，买卖双方各自缴纳[JiaoNa]不同的税费[ShuiFei]，但是很多时候买卖双方都会有一方因不知道二手房[ErShouFang]交易[JiaoYi]税费[ShuiFei]在缴纳[JiaoNa]当中怎么划分，而觉得吃亏，最后形成了很多二手房[ErShouFang]交易[JiaoYi]的纠纷。另外，在二手房[ErShouFang]买卖过程中存在净得价买卖，即税费[ShuiFei]均由买方来承担。

　　案例一：

　　你好！我是湖北人，城市户口，我马上去南京工作，如果买套二手房[ErShouFang]后，我一家四口的户口可以迁往南京居住地吗？另外孩子念书的问题能得到解决不？

　　首先外地人在南京买房是可以落户的，按照公安部门的规定：在南京市买成套住宅商品房（含二手房[ErShouFang]）达到60平方米，本人及配偶和未婚子女可落户3人，每递增20平可落户一名直系亲属，具体读书问题要看该房屋是否为学区房，另外值得注意的是五年之内学校只允许一名学生入学。

　　案例二：

　　刘女士买了一套二手房[ErShouFang]，评估总价为100万元，面积120平方米，房产证不满5年，这是她首次购房，首付了50万元，贷款50万；卖方不是夫妻唯一住房，卖方已经交过维修基金，在交易[JiaoYi]过程中应缴纳[JiaoNa]多少税费[ShuiFei]。

　　在办理房产转让过户登记时，需缴纳[JiaoNa]的税费[ShuiFei]主要包括契税[QiShui]、个人所得税、营业税、登记手续费等。按照规定，需缴纳[JiaoNa]的税费[ShuiFei]中买家需要承担的为个税、营业税及交易[JiaoYi]手续费，买家需要承担包括契税[QiShui]和过户交易[JiaoYi]费，中介费一般为平摊。“但也有净得价全部买方承担的情况，在实际的交易[JiaoYi]过程中主要是买卖双方协商为主”。

　　契税[QiShui]：100万×1.5%=15000元；个人所得税：100万×1%=10000元；营业税：100万×5.6%=56000元；登记手续费（双方）：120平米×5元=600元。（仅供参考）

　　以上几个案例仅为新房、二手房[ErShouFang]买卖过程中的个例，网友如果有关于“首套房or二套房？”的疑难杂问，欢迎到365房博士帮办（http://www.house365.com/ad/fbsbb/index.php）提问或拨打咨询电话新房：4008181365转501、家居：025-86652915、二手房[ErShouFang]：025-82230365-1066。（365地产家居网 贾丛）