经济导报记者 时超

　　在房地产[FangDiChan]信托[XinTuo]经历最大兑付潮之际，房地产[FangDiChan]企业的融资力度也在不断增大。其背后是楼市回暖带来的信心，还是更大风险的前兆，成为各方关注的焦点。

　　市场回暖

　　6日，山东信托[XinTuo]发行一款名为“博海建设集合资金信托[XinTuo]计划”的产品，计划募集资金1.8亿元，主要用于补充山东建筑企业青岛博海建设集团有限公司的营运资金，预期年化收益率达到9.5%。

　　这种收益水平的信托[XinTuo]产品现在可谓少见。但经济导报记者发现，近期发行的房地产[FangDiChan]类信托[XinTuo]产品，预期收益率“飙高”者却不在少数。

　　如长安信托[XinTuo]8月底发行的一款名为“天府巨洋文化设施装修项目贷款集合资金信托[XinTuo]计划”的产品，募资规模达到2.5亿元，融资方为四川巨洋假日饭店管理有限公司，资金用于泸州大剧院、会议中心及其配套设施装修，其预期年化收益率最高达到11.5%。

　　此外，四川信托[XinTuo]最近发行的一款名为“华业地产(600240,股吧)北新国际项目集合资金信托[XinTuo]计划”的产品，拟募集资金1.5亿元，预期年化收益率也达到了11%。

　　导报记者了解到，房地产[FangDiChan]类信托[XinTuo]产品预期收益率的提高，除了代表房地产[FangDiChan]融资积极性高涨，也被市场认为是房地产[FangDiChan]信托[XinTuo]回暖的迹象。“虽然发行量不大，但是最近房地产[FangDiChan]销售市场的回暖，让机构对房地产[FangDiChan]企业的信心增大了一些。”一信托[XinTuo]公司天津地区业务部负责人对导报记者说道。

　　导报记者注意到，国家统计局近日公布的今年1-8月份房地产[FangDiChan]市场运行状况显示，虽然1-8月份我国商品房销售面积57415万平方米，同比下降4.1%，但降幅比1-7月份缩小2.5个百分点；同时，至8月份，国内商品房销售额达到34011亿元，增长2.2%，而在此前的1-7月份，该数据为下降0.5%。

　　上市房企半年报也显示，其2012年中期的整体主营收入增长28.3%，净利润增加13.2%，好于2009年及2011年同期表现；2012年中期销售回笼资金增长2.8%，同比大幅下降，环比大幅改善。

　　导报记者发现，近期还有多个“类房地产[FangDiChan]信托[XinTuo]”产品被划至其他领域，这也导致了房地产[FangDiChan]信托[XinTuo]产品实际发行量与公布的发行量有所差距。如长安信托[XinTuo]发行的“深圳金海滩度假酒店装修项目贷款集合资金信托[XinTuo]计划”以及四川信托[XinTuo]的“湖州喜来登酒店装修贷款集合资金信托[XinTuo]计划”，由于涉及酒店，被划分为工商企业领域信托[XinTuo]产品。

　　“但实际上，该类信托[XinTuo]感觉基本上还是房地产[FangDiChan]的一个变形。”上述信托[XinTuo]公司业务部负责人说。

　　暗藏风险

　　随着房地产[FangDiChan]企业融资积极性再度提高，市场对这一现象的探讨也日趋激烈。

　　有业内分析人士指出，房地产[FangDiChan]融资重新回暖背后的风险不容小视。西安交通大学经济与金融学院教授周广生，11日就向导报记者表示，这背后不排除部分企业“拆东墙补西墙”———借渠道发行新信托[XinTuo]产品或从其他方面融资，偿还到期产品，解决兑付危机的可能。

　　中金公司年初发布的研究报告指出，今年预计到期房地产[FangDiChan]信托[XinTuo]规模2234亿元，总还款额约为2500亿元。还款主要集中在三季度，月均还款额将达到360亿元。

　　导报记者发现，一些迹象也表明，确实有房企曾陷入兑付危机。如7月份以来，中诚信托[XinTuo]先后发布3则产品提前终止公告，分别涉及苏州炜华置业投资集合信托[XinTuo]计划、吉林泰安股权投资集合信托[XinTuo]计划和金科地产龙头寺项目投资集合信托[XinTuo]计划，而这3款产品的融资方均为房地产[FangDiChan]商。

　　“房地产[FangDiChan]公司的实际经营情况恐怕并不像报表上那样好看。”周广生向导报记者指出，不少房地产[FangDiChan]公司发行信托[XinTuo]产品时，会选择股权类融资，如信托[XinTuo]公司以增资的方式进入公司，其持有的股份会在一定时间后由房地产[FangDiChan]公司全部定向认购，认购金额就是此类产品的本金和收益。

　　“报表中，信托[XinTuo]公司的增资是计入房地产[FangDiChan]公司的所有者权益的，但是实际上，在进入时就已经确定房地产[FangDiChan]公司必将出资购买，其实这应该算作房地产[FangDiChan]公司的一种负债，而我们只有在最后才能发现。”周广生分析说。

　　导报记者注意到，房地产[FangDiChan]类依托产品的年化收益率大约在10%左右，而房地产[FangDiChan]企业如今的净利率也就在15%左右。也就是说，房企在“上交”给信托[XinTuo]公司收益后，其实际收益率与定期存款利率相差无几。

　　“投资者应该理性看待房地产[FangDiChan]类信托[XinTuo]产品，不能仅仅被其预期高收益所诱惑。”一名股份制银行的理财分析师向导报记者表示，投资者在选择此类信托[XinTuo]产品时，必须了解项目细节，并确认其抵押物，警惕暗藏的风险。

　　不过，多数机构对此持乐观态度。如瑞银近日的分析报告就指出，房地产[FangDiChan]销售面积自5月起环比回升，并在7月份出现强劲的同比增长，房地产[FangDiChan]市场已经企稳。下半年中央不会出台新的房地产[FangDiChan]调控政策。预计新开工面积和投资额都将在年末环比回升。

　　用益信托[XinTuo]分析师徐颖风也向导报记者指出，只要房价不出现大幅下跌，从目前来看，房地产[FangDiChan]信托[XinTuo]产品基本都可以顺利兑付。