再没有其他任何一个行业，能如房地产一般，与20多个产业有直接关系，并涉及上下游50多个行业。

　　因此，房地产从来就不仅是单一经济或者市场问题。它牵涉着几亿民众能否安居，几十个行业可否健康发展，以及更深层次的民生问题。更多时候，房地产也毫无疑问地与政策[ZhengCe]紧密相连，成为“政策[ZhengCe]市场”。在梳理该行业发展时，我们还是得从源头的政策[ZhengCe]开始。

　　纵观15年来福州房地产市场的飞速发展，地方政策[ZhengCe]的引导无疑起到了良性的措施指引和推动作用。而循着调控[DiaoKong]手段变化的轨迹，我们可以看到，政府部门的宏观调控[DiaoKong]一直努力着，挤出楼市[LouShi]泡沫，让其发展回归理性。

　　1997—2000年调控[DiaoKong]促发展初露锋芒

　　楼市[LouShi]真正步入发展快车道，还得从1998年福利分房制度取消说起。

　　福建省从1998年12月1日起，一律停止住房[ZhuFang]实物分配。并对在职职工按一定比例缴存住房[ZhuFang]公积金。而这在很大程度上，扩大了市场中购房者的数量，同时也极大地刺激了购房消费。

　　不仅如此，1999年2月，中国人民银行下发了《关于开展个人消费信贷的指导意见》，第一次提出“积极开展个人消费信贷”的概念。福建省“贷款买房”业务也开展得极为顺利。截至2000年11月20日，仅福建省建行发放个人住房[ZhuFang]贷款余额就突破了100亿元，累计支持22万多户居民贷款购房。而这些数字也在逐年增长。可以说，在这些以“鼓励个人按揭购房”为代表的金融措施陆续出台[ChuTai]之后，中国地产开始走向全面的“市场化”时代。

　　此外，在土地市场，2000年5月29日，福州市房地产市场以响亮的拍卖槌声向人们宣布：今后国有经营性土地使用权的出让，一律公开招标拍卖。这一举措改变了以往土地使用权协议出让的方式，引进了公开、公平、公正的竞争机制。

　　2001—2003年平静中调控[DiaoKong]谋转机

　　2001年起，在银行金融的支持、政府房补的发放之下，人们的买房热情高涨，福州房地产市场也一片红火。而在其中，楼市[LouShi]政策[ZhengCe]逐步显现其促进市场合理发展的功能，使楼市[LouShi]在平静稳定中得到进一步发展。

　　2001年7月起，福州市实施新的“购房落户”政策[ZhengCe]，极大地刺激了各县市富裕阶层进省城购房的需求。10月，福建省下发了《福建省人民政府关于加强住房[ZhuFang]公积金管理工作的通知》，全面推行住房[ZhuFang]公积金制度，并扩大公积金适用范围。此举显著提高了市民使用公积金的积极性。另一方面，福利分房结束的脚步也在同步加快。到2002年7月1日，我省收回了剩余所有公有住房[ZhuFang]。至此，我省彻底告别了福利分房时代。

　　时至2003年，房地产政策[ZhengCe]有了更显著的转变。这一年，央行规定房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%；且商业银行只能对购买主体结构已封顶住房[ZhuFang]的个人发放个人住房[ZhuFang]贷款，这让一些小开发商如履薄冰，陷入资金链紧张的局面。

　　随后，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》出台[ChuTai]，经济适用房由“住房[ZhuFang]供应主体”被改为“具有保障性质的政策[ZhengCe]性商品住房[ZhuFang]”，“住房[ZhuFang]供应主体”被商品房所替代。两个文件的精神不尽相同，房地产宏观调控[DiaoKong]之路在矛盾中开始。

　　2004—2006年市场过热调控[DiaoKong]之剑出鞘

　　随着国民经济的飞速增长，房价的过快攀升也引来了“楼市[LouShi]调控[DiaoKong]”之声，楼市[LouShi]政策[ZhengCe]也发生了变化

　　2004年，央行再次提高存准率和利率。国家重拳出击整顿土地市场，相继出台[ChuTai]“8·31大限”、“三个暂停”以及国务院“28号文”等土地政策[ZhengCe]，实质性收紧建设用地供应；并对开发商的资金实力提出更高要求，房地产开发固定资产投资项目资本金比例由20%及以上提高到35%及以上。

　　而“打击炒房者，平抑房价”的表态也首次出现。

　　2005年3月17日，央行宣布调高商业银行自营性个人住房[ZhuFang]贷款利率。之后“国八条”出台[ChuTai]，文件清晰传达了政府对房价上涨过快的忧虑。紧接着，“新八条”公布，提出八项措施引导和调控[DiaoKong]房地产市场。在接连出现的调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]之下，2005年福州市房价涨幅较上年回落0.4个百分点。

　　然而在2006年，调控[DiaoKong]却仿佛出现转向。

　　当年5月17日，“国六条”提出了促进房地产业健康发展的六项措施，即市场所称“70-90”新政。2006年7月20日，我省正式转发该文件，并发布相关实施细则，以行政指令的方式引导住房[ZhuFang]结构，定下了福建省新一轮房地产调控[DiaoKong]的基调。

　　当然，每一次不同政策[ZhengCe]的角力都会带来系列影响。2006年11月，福州房价涨幅居全国首位。尽管主要因江滨高尚住宅大幅放量所致，但不能说与“国六条”调控[DiaoKong]毫无关系。

　　2007—2009年打压房价调控[DiaoKong]密集出台[ChuTai]

　　从2007年起，针对房价不断上扬，楼市[LouShi]过热发展，调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]开始进入“密集发布期”。

　　为了遏制开发商捂盘惜售，投资者炒房等行为，福州市出台[ChuTai]一系列整治市场秩序的措施。还有土地新政即39号令，提高开发商拿地门槛，打破开发商囤地幻想，加速行业整合。

　　2008年，从楼市[LouShi]调控[DiaoKong]到政府救市，可谓一波三折。

　　在9月后央行连续5次降息。10月22日，中央救市降息、减免税、减首付“组合拳”出台[ChuTai]。10月31日，福州市着手促进房地产市场健康稳定发展。年底，中央更是出台[ChuTai]了扩大内需十项措施，增加4万亿元投资。

　　而正是这样的救市，2009年楼市[LouShi]迅速窜热，政府不得不再次着手调控[DiaoKong]。

　　进入12月后，中央连续出台[ChuTai]了三个遏制楼市[LouShi]投资过热的政策[ZhengCe]：包括住房[ZhuFang]转让营业税复位；“国四条”五部委出台[ChuTai]规范土地市场。

　　放眼福州，二套房贷又收紧，年末停止税费优惠，上调1%购房契税。此后，楼市[LouShi]从高峰滑落、房价从飞涨到下跌。

　　2010—2011年调控[DiaoKong]持续严厉深度调整

　　2010年，中央频繁出台[ChuTai]政策[ZhengCe]调控[DiaoKong]楼市[LouShi]，从土地出让、房地产开发、保障房建设到产品销售、房贷、交易费税、限购等，几乎涉及房地产所有环节。

　　元月10日，“国11条”发布，强调了政府遏制房价过快增长的决心和强硬态度。国土部出台[ChuTai]土地“国19条”，扶持保障房打击囤地并严控别墅用地。央行全年连续六次上调储备金率2次加息。四大银行全线取消首套房贷7折优惠，史上最严“认房又认贷”的二套房认定标准出台[ChuTai]，暂停发放第三套房贷。

　　4月17日，“新国十条”落地。其要点包括要求房价过高、上涨过快、供应紧张的地区暂停发放购买第三套及以上住房[ZhuFang]贷款；对非本地居民暂停发放购买住房[ZhuFang]贷款等。8月，“福州版”的政策[ZhengCe]细则也终于尘埃落定，并顺延限购令。

　　而2011年，调控[DiaoKong]更加严厉，却也有的放矢。其中最大的不同就在于“大力开建保障房”。此外，中央首次提出“保障性住房[ZhuFang]、商品房双轨制体系”。

　　1月27日，新“国八条”公布，二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准的1.1倍。2月28日，“榕十一条”将二手房也纳入限购范围。

　　而在货币政策[ZhengCe]方面，2011年连续3次加息，连续6次上调存准率。首套房贷利率从2010年曾有的7折优惠已上浮至基准利率的1.1倍，有的甚至达到1.3倍。

　　随着调控[DiaoKong]组合拳的持续深入，从购房资格到购房贷款，楼市[LouShi]中的投资投机需求已被全部堵死。部分城市房价已经出现下行拐点。

　　2012年楼市[LouShi]不稳调控[DiaoKong]不松

　　从2012年新春伊始，在长时间的严厉调控[DiaoKong]下，楼市[LouShi]的博弈就愈见愈深。中央不断重申调控[DiaoKong]从严持续，但诸多城市却开始试探微调。

　　自2011年11月30日央行近3年来首次“降准”之后，2012年已经连续两次下调存准率，两次降息。市场中也有声音认为，信贷政策[ZhengCe]的宽松在一定程度上影响了调控[DiaoKong]成果。

　　在福州，“普宅标准”放宽，为普通购房者节省几千上万元的契税；公积金贷款最高额度也提至80万元。这些举措也体现了对市场需求的差别化待遇：对刚需鼓励其入市，而对二套房依旧严控。

　　调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]的稳定预期正在逐步落实。而目前的行政调控[DiaoKong]手段也在为经济手段“接管”调控[DiaoKong]留足空间。40个城市联网个人住房[ZhuFang]信息，房产税在持有环节征收箭在弦上。房产税下一步将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度。而呼声依旧的“问责制”也有望落槌。