房地产[FangDiChan]市场的低迷，调控政策[ZhengCe]的不确定性，中央政府与地方政府的利益之争，消费者的慌乱……未来，房地产[FangDiChan]将何去何从，将成为市场关注的焦点。如同对水、电、气实行的惠民定价政策[ZhengCe]一样，房地产[FangDiChan]是否也可以实行政府指导价，推行利国利民的福利型的房地产[FangDiChan]政策[ZhengCe]。

　　地产市场中的纠结

　　7月底，国家再一次对地产调控进行了专项调查。有分析认为，以“限购限贷”为标志的本轮市场调控，此刻又迎来了一个政策[ZhengCe]变化的“窗口期”。此轮调控是更为严厉，还是进一步要求地方政府改变目前的作为？一方面是中央政府的严厉控制政策[ZhengCe]，一方面是民众的持币观望，造成了房地产[FangDiChan]市场的持续低迷。种种争论，质疑与自我立场的各自辩驳，正在构成日渐乱象的房地产[FangDiChan]市场。

　　有众多信息表明，房价[FangJia]在环比连跌8个月之后，市场有开始回暖的迹象。“地王”在北京和广州等城市开始重现，房价[FangJia]开始逆转。7月16日，深圳首次启动住房公积金贷款，最高80万元贷款和低于银行商业贷款的利率。7月23日，南京出台“购房补贴”新政，放宽“321”人才购房限制和松绑公积金贷款的举动……在土地市场和房地产[FangDiChan]低迷的情况下，影响到了当地的经济发展，也直接影响到了地方的财政收入，因此地方政府一方面表态严守中央政策[ZhengCe]红线，一方面积极推出打“擦边球”办法，在上级政策[ZhengCe]压顶和财政困顿之间寻求平衡。

　　地产的低迷，不仅让地方政府吃不消，更是影响到与地产相关的诸多行业经济的发展。房地产[FangDiChan]拉动的相关产业链很长，包括建筑、建材、钢铁、煤炭、家电家具、装饰园林等，包括对相关产业链上的实体经济以及金融平台的影响等。2012年由于房地产[FangDiChan]销售的持续不景气，开发商资金链的持续紧张，房地产[FangDiChan]新开工以及房地产[FangDiChan]投资在2012年将处于持续下滑的低迷状态，这将导致相关产业链需求的进一步萎缩，进而直接加大了对GDP的下拽作用。如果成交量下跌的态势，长期持续下去势必拖累经济发展，甚至可能会出现“金融危机+产业危机”的崩盘后果。

　　房地产[FangDiChan]市场的低迷，调控政策[ZhengCe]的不确定性，中央政府与地方政府的利益之争，消费者的慌乱……未来，房地产[FangDiChan]将何去何从，将成为市场关注的焦点。如同对水、电、气实行的惠民定价政策[ZhengCe]一样，房地产[FangDiChan]是否也可以实行政府指导价，推行利国利民的福利型的房地产[FangDiChan]政策[ZhengCe]。

　　调控政策[ZhengCe]的矛盾

　　中国正在加快城市化发展进程，到2020年将达57%至60%的水平，同时期的新增城市人口大约3个亿，这意味着还要增添200座至400座100万人口级以上的城市。最近，一些机构对多个城市调查结果显示，居民对现住房的满意率尚不到20%，约有48%的居民提出在两三年内愿意换购住房；已购公房户中有67%希望通过换购住房改善居住条件和环境，再加上还有不少的居民愿意投资住房，因此，住房潜在需求量大。我国城镇人口有4亿，人均增长10平方米，就需增加住房近40亿平方米。加之城市化进程加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰每年需要1亿平方米左右，而我国现在的住房供给每年还不到6000万平方米。所以在今后15~20年，我国的住房建设仍会有持续的发展空间。

　　同时，随着户籍管理制度的放松，人口迁移将进一步加速，一些大城市会更能吸引人口流入。未来，不仅面临农村人口继续流入大城市，还面临小城镇人口向大城市的流动，比如长三角、珠三角、京津冀、成渝、西安金三角地区，以及武汉、长沙、湘潭、株洲、郑汴洛等中部城市聚集群等地区，这些地区的经济增长也将更稳定更持续，为房地产[FangDiChan]市场带来的影响也是利好的。

　　房价[FangJia]的高低与区域集聚度，或级差地租水平有着密切关系。而在当前调控措施下，全国的不少二、三线城市的房价[FangJia]回落幅度，明显高于一线城市，而一线城市中的郊县房价[FangJia]也不如中心区坚挺。

　　那些人口净流出或经济负增长的城市，房价[FangJia]应该是要下跌的。未来经济版图中人口分布的消长变化，将会触发近期或今后一段时间房价[FangJia]的区域性结构调整。如果一些地方政府负债率高、企业出现普遍性亏损，就会逼迫人口外流，导致经济增速下滑，那么房价[FangJia]下跌也将难以避免。像鄂尔多斯(600295,股吧)康巴什新区“鬼城”（新房无人居住）现象，还将会重现。因此，目前在我国的房地产[FangDiChan]调控中，实行“一刀切”的以“限购限贷”为主的房价[FangJia]政策[ZhengCe]结构，就显得不尽合理了。

　　房地产[FangDiChan]市场的低迷，调控政策[ZhengCe]的不确定性，中央政府与地方政府的利益之争，消费者的慌乱……未来，房地产[FangDiChan]将何去何从，将成为市场关注的焦点。如同对水、电、气实行的惠民定价政策[ZhengCe]一样，房地产[FangDiChan]是否也可以实行政府指导价，推行利国利民的福利型的房地产[FangDiChan]政策[ZhengCe]。

　　福利型房产的思考

　　笔者认为，就如同对水、电、气一样实行的惠民定价原则，国家应该对房地产[FangDiChan]市场实行政府指导价政策[ZhengCe]，实行福利型的房地产[FangDiChan]政策[ZhengCe]。房地产[FangDiChan]行业中最重要的成本是土地价格。由中央政府制定大中型城市的分区域指导价，而市县一级土地价格由省级地方政府指导定价，并规定价格上下浮动范围。地方政府在进行土地出让时，需根据区域内经济发展、人口、交通、配套设施等情况，在规定的价格范围内进行浮动。当然了，土地指导价在不同地区是不同的，是分级、分区域的，是依据当地经济发展和政府财政税收而制定的。

　　地方政府主导地产指导价，必须对其辖区的地产项目进行审计，根据本区内土地、建筑材料、人力、税收等成本，以及地产的相关配套设施和区域发展规划目标，地产商的利润，测出平均指导价格，并把当地楼市的均价，上报中央政府进行备案。而中央政府负责对各地房地产[FangDiChan]进行监控管理。购房者在购房时，可以参照该楼盘项目的政府指导价格，来考虑是否认可地产商的报价。地产利润率是动态的数据指标，地产商利润指标要依据中央政府公布的企业社会平均利润率，进行合理的调整。当地区内房地产[FangDiChan]开发落后于经济发展水平的时候，则相应提高地产商的利润指标，刺激地产商拿地开发。在房地产[FangDiChan]市场出现过热的时候，降低利润指标，可以抑制地产开发速度。

　　实行房地产[FangDiChan]市场政府指导价原则，可有效解决商品房市场信息不对称的问题。信息不对称，从经济学方面解释，就是“双方处于不平等地位，交易一方对另一方的不充分了解”。而事实上，目前房地产[FangDiChan]市场上的信息不对称是非常明显的，比如政府权威部门或其他单位发布房地产[FangDiChan]市场信息不完整、碎片化，信息相互矛盾、偏差较大。10年前还有人质疑房价[FangJia]的成本比例是多少，今天的高房价[FangJia]已经让人们忽略了房地产[FangDiChan]成本的概念，而是更关心房价[FangJia]上涨的速度能否慢一些。政府依据房地产[FangDiChan]开发成本设立的指导价，让消费者参照选择，这样可以防止房价[FangJia]暴涨，稳定市场，也可以抑制一些房产投机，同时还解决了二手房中介市场与消费者之间的信息不对称的问题，防止二手房市场人为操作现象。另外，也可以有效防止消费者对于楼市的“恐慌性抢购”，或者对楼市的“持币观望”，使消费者对房产的消费如同对油、电、煤、气的生活必需品一样趋于理性化、常态化。

　　把房产消费作为日常生活必需品看待的同时，也要认可房产作为资产保值增值投资品的事实，因此在房地产[FangDiChan]政府指导价实施的同时，可以考虑配合高额房屋空置税、物业税、房产税，让投机性住房空置待涨不划算，可防止地产投资者囤积房屋，以减少市场有效供给来提高房价[FangJia]。政府可采取多种调控措施，建立福利型房产政策[ZhengCe]，让房价[FangJia]呈现透明化、公平化、福利化，让中国的房地产[FangDiChan]市场稳健发展，使老百姓真正的“居者有其屋”。