2012年4月初，国内九大房企高层聚首“广州品牌房企新闻发布会”，有开发商慨叹“卖楼卖到白了头”，道出了时下在调控政策[ZhengCe]不断加码的背景下，地产行业[XingYe]所面临的困境。

　　不过，随着调控政策[ZhengCe]逐步收到明显成效、国务院督查组对目前政策[ZhengCe]执行表示肯定，以及二季度各大房企采取降价促销等措施力压库存等，二季度以来，房地产[FangDiChan]销售逐渐回暖，有效缓解了房地产[FangDiChan]企业的困境。

　　随着上市房企半年报披露的结束，机构认为，房地产[FangDiChan]业已挺过最艰难时刻，业绩得到明显改善。而鉴于此前该板块估值下跌较多，目前已经进入较好的配置时机。

　　营收增长净利润有所降低

　　去库存压力依旧很大

　　半年报显示，2012年上半年房地产[FangDiChan]板块营业收入总计为275亿元，同比增长了12.34%，增幅较上年同期涨幅减少了4.76个百分点，也比2011年末涨幅下滑了6.45个百分点。

　　虽然上半年调控政策[ZhengCe]仍然严厉，但受益于土地价格降低，在房价略有降低的情况下，房地产[FangDiChan]行业[XingYe]的毛利率仍旧保持了近39%的高位。中期净利率水平为14.81%，较去年同期下降了1.14个百分点，较去年底下降了0.63个百分点。显示在经过限购调控之后，虽然房地产[FangDiChan]行业[XingYe]营业收入继续保持增长态势，但增速已放缓，行业[XingYe]净利润增长率及净利润率均有所降低。

　　谈及房地产[FangDiChan]板块净利率下降的成因，中原证券行业[XingYe]研究员吴剑雄分析称，这主要源于上市公司促销费用增加和银行信贷收紧和加息等因素，导致行业[XingYe]三费率有所提升，房地产[FangDiChan]板块2012年中期三费率为12.02%，较去年同期增加了0.5个百分点，较去年底增加了1.93个百分点。

　　北京中原市场研究总监张大伟分析，今年上半年，多数房企选择以价换量，许多项目在一季度都明显降价，影响了利润。另一方面，大部分企业库存增加，库存持有成本及目前的资金利用成本上涨，也使得房企销售回暖的同时利润下降。

　　中报显示，2012年中期，108家开发类房企存货达到9616亿元，存货去化周期下降至10.6个季度，其中“招保万金”为8.9个季度，“非招保万金”为11.9个季度。虽都较一季度有下降，但整体仍在历史较高水平。

　　行业[XingYe]状况小幅改善

　　企业分化依旧明显

　　2012年中报显示，尽管银行信贷等资金来源依旧紧张，但受益于楼市成交的持续回暖，年初房地产[FangDiChan]行业[XingYe]非常紧张的资金链状况得到显著的改善，行业[XingYe]短期偿债能力显著好转。

　　在经历年初行业[XingYe]成交低迷后，从3月份开始，在银行贷款及公积金政策[ZhengCe]放宽、降息等政策[ZhengCe]刺激下，累积的刚需开始持续释放，楼市成交量持续上升，尤其是行业[XingYe]龙头公司销售更是全面回暖。其中，以万科、保利地产(600048,股吧)和金地集团(600383,股吧)为代表的行业[XingYe]龙头公司上半年都取得了较好的销售业绩。持续4个月的成交量回升极大地缓解了困扰行业[XingYe]的资金压力，也为行业[XingYe]未来两年业绩增长提供了坚实的基础。中原证券报告认为，销售回暖是行业[XingYe]挺过2009年“限购”调控困难而显著好转的直接表现。

　　2012年中报显示，受房地产[FangDiChan]调控政策[ZhengCe]引起的房地产[FangDiChan]公司分化依旧明显。“从资金状况以及存货去化周期看，无论是"招保万金"，还是"非招保万金"，其最坏时刻均已过去，但104家"非招保万金"房企改善幅度相对较小，仍在历史比较差状况之内，这说明行业[XingYe]大多数房企仍将受制于资金和存货压力，这对行业[XingYe]大幅扩张及房价大幅反弹形成较大约束。”东方证券行业[XingYe]分析师杨国华表示，从“招保万金”整体来看，目前已经处于历史较好的状态，他们的扩张能力将非常有优势，预计市场集中度有望继续提升。

　　吴剑雄也认为，由预收账款保障的业绩实现程度出现分化。2012年中期，板块预售账款达到5160亿元，预售账款规模再创历史新高，但增速放缓，与此同时，业绩保障程度开始出现较明显的分化。

　　挺过最艰难期

　　行业[XingYe]整体状况趋于好转

　　2009年实施的房地产[FangDiChan]调控政策[ZhengCe]成为影响房地产[FangDiChan]业景气度的最重要因素。业内人士指出，分析2012年中期业绩，可以得出房地产[FangDiChan]业已经挺过限购最艰难时期。

　　山西证券(002500,股吧)认为，虽然近期有关部门继续强调严格执行调控政策[ZhengCe]，但国务院督查组对目前政策[ZhengCe]执行表示肯定，“政策[ZhengCe]发展仍符合我们预期,未来出台更严厉政策[ZhengCe]可能性极低。房产税试点范围扩大已基本确定，但细则和未来对市场影响尚待确定。维持行业[XingYe]"看好"评级。”

　　吴剑雄也表示，如果政策[ZhengCe]不出现明显的收紧，楼市销售将不会出现逆转，销售回暖有望继续，将为行业[XingYe]明年业绩提供部分保障，同时增强行业[XingYe]抵抗政策[ZhengCe]和市场风险的能力。不过鉴于房价出现了上涨，政策[ZhengCe]收紧的预期明显加强，对行业[XingYe]估值形成持续的压制，吴剑雄表示将维持行业[XingYe]“同步大市”投资评级。

　　事实上，房企目前面临的局面较上半年已有较大的改观。申万跟踪的31个大城市销售数据显示，8月主要城市销售面积因推盘因素有所回落，但销售率仍维持在高位。预计9月伴随推盘量进入高峰，主要城市的成交量将较8月有10%-15%的增长，而快周转的龙头公司销售有望强于整体市场。此外，土地市场略有回暖，二线城市土地市场表现较好，地方政府推地速度加快。

　　配置时机来临

　　地产股重获机构青睐

　　销售回暖似乎并未给二级市场股价提供有力的支撑，8月份房地产[FangDiChan]板块跑输大盘2.1%。申银万国行业[XingYe]研究员殷姿指出，这主要系三大风险：政策[ZhengCe]风险、中报业绩风险和超配风险尤其是政策[ZhengCe]风险的持续释放导致，在政策[ZhengCe]不确定性增强、地产股增收不增利等预期下，投资者选择离场所致。山西证券相信，随着房价受到控制、政策[ZhengCe]预期逐步明朗，地产板块将会有一定幅度反弹。

　　国泰君安日前发布房地产[FangDiChan]中报点评报告同样认为，上市公司降价促销项目进入结算，盈利能力将下降，但是对政策[ZhengCe]预期的修复性行情已经明确。

　　实际上，从上市房企披露的中报也可以发现，房地产[FangDiChan]及其相关的股票再次受到机构的青睐。在对上市公司的实地调研中，二季度机构关注的热点与一季度相比出现了明显的不同，房地产[FangDiChan]业重新获得机构的关注。中报显示，包括滨江集团(002244,股吧)等地产股，与地产业相关的建材制造业、建筑、工程咨询服务业、家具制造业和装修装饰业等公司，均成为机构调研的重点。

　　与此同时，二季度很多公募基金、全国社保基金及券商自营陆续开始地产股，加码增持，这直接导致地产股前十大股东中公募基金、机构云集的现象。

　　虽然对地产股下半年经营环境、业绩增长表示看好，但专家也提醒投资者，在战略配置地产股的同时须注意，目前宏观环境并不支持地产股有大作为，投资者需以务实心态面对，关注地产股可能存在潜在风险。