本报记者 耿诺

　　房地产市场是在回暖还是仍在寒秋，成交量和成交价是可供分析的数据[ShuJu]之一。昨日，北京房协发布数据[ShuJu]显示，整个8月，在剔除保障房后，全市新建商品[ShangPin]住房[ZhuFang]成交9094套，环比减少8.3%；二手住房[ZhuFang]成交1.35万套[WanTao]，环比减少12.5%。全市新建商品[ShangPin]住房[ZhuFang]成交均价为每平方米2.08万元，环比持平，同比下降9.8%。

　　房价进入相对平滑的底部

　　在这份数据[ShuJu]上，新建商品[ShangPin]住房[ZhuFang]成交量6月份达到2011年以来的新高后，已经连续两个月出现小幅回落。

　　“在房产税等新政尚未出台的情况下，房价已经进入相对平滑的底部，无论上涨还是下降，房价的起伏都不会太大。”北京房协秘书长陈志分析，从趋势上看，房价快速上涨的趋势继续被遏制，房产不应再成为居民财产收入差距拉大的推手。

　　6月出现的成交量高点，导致了购房“刚需族”选择观望的态度。陈志说，当前市场以刚性需求为主，“刚需族”对价格非常敏感。“6月以来部分项目折扣幅度收窄，房价超出购房人预期，提价项目的销售速度明显放缓。”同时，二手房的成交量回落，则更有可能是政策原因。

　　8月1日起，市住建委、市地税局、北京银监局开始实施遏制二手房市场交易“阴阳合同”的新规，“基本挤出其中为避税而进行的重复签约”。

　　168个在售项目仅29个上涨

　　据房协数据[ShuJu]显示，8月份，全市共有168个在售项目，全市新建商品[ShangPin]住房[ZhuFang]成交均价为每平方米2.08万元。

　　这些项目中，有130个保持了上月的成交价，占到总体的77.4%；有29个上涨，比上月少了7个；还有9个在售项目降了价。

　　“就算是还在上涨的项目，涨幅已经缩小到2个至10个百分点，比上月减少了约5个百分点。”陈志说。

　　最近，一种关于本市商品[ShangPin]房库存[KuCun]消化周期在缩短的声音在楼市中流传。但北京房协专家认为，这种论调存在一定问题。

　　截至8月末，市住建委网站上显示的商品[ShangPin]住房[ZhuFang]库存[KuCun]7.7万套[WanTao]，包含了保障房2.4万套[WanTao]、纯商品[ShangPin]住房[ZhuFang]5.3万套[WanTao]。而就在今年3月，住建委清理了2.9万套[WanTao]无效库存[KuCun]数据[ShuJu]。剔除无效库存[KuCun]后，当时纯商品[ShangPin]住房[ZhuFang]库存[KuCun]总量为6.5万套[WanTao]。截至8月末，库存[KuCun]实际消耗掉1.2万套[WanTao]。

　　“根据我们的经验，4万至8万套[WanTao]的库存[KuCun]水平属于我市库存[KuCun]常态区间。关于库存[KuCun]消化周期在缩短的论调，一是没考虑清理无效库存[KuCun]的因素，二是按照去年9月成交低位和8月成交高位进行推算，会使得消化周期看起来悬殊。”专家称，从潜在供应情况看，目前拿地未开工、开工未入市的住宅量，完全能够保证市场后续供应充足。

　　平均月租每建筑平方米55.7元

　　数据[ShuJu]显示，8月全市住房[ZhuFang]租赁市场共成交13.1万套[WanTao]次，环比下降5.1%，同比下降8.3%。其中，通州、昌平等远郊区县，成交量环比降幅均在10%左右，海淀区和朝阳区降幅也在8%左右。与此同时，全市平均租金为每建筑平方米每月55.7元，环比下降1%，同比上涨9.6%，涨幅较去年同期回落2.4个百分点。专家称，暂住人口减少、传统毕业租赁旺季已经过去、CPI稳中有落是导致业主提租预期明显减弱的3个原因，促使房租进一步下降。

　　进入9月后，“金九银十”的说法常见于报端，陈志认为，“金九”起源于上个世纪90年代的房展，但由于促销方式的增多，今年“金九”应该不会出现。 “从本市2005年以来的月度数据[ShuJu]看，房地产市场基本没有"金九银十"的规律，9、10月份的成交数据[ShuJu]都无异于其他月份，并且基本低于5、6月份的水平，预计今年也不会例外。”陈志说。