本报记者 刘晓云 深圳报道

　　“与其抱怨政策合理不合理，公平不公平，不如多研究对策去解决问题。所以，万科[WanKe]不怨天，不怨地，只怨自己不努力。”万科[WanKe]总裁郁亮在8月8日召开的半年业绩会上说。

　　一向强调应对而非预测的万科[WanKe]，在房地产调控形势下，其发展策略正在进行微调。

　　8月6日，万科[WanKe]企业股份有限公司（万科[WanKe]A，000002.SZ）发布2012年中期业绩报告。有去年高达1222亿元的已售未结资源作为基础，万科[WanKe]实现营业收入307.2亿元，净利润37.3亿元，同比分别增长53.7%和25.1%。

　　虽然营业收入和净利润同比大增，但数据同时显示，其结算均价及毛利率却同比下降。

　　“均价下降是结构上的问题，去年同期时，上海、深圳、北京这些地方卖得多一点，而今年不是这样。另外，这两三年来，普通住宅价格一直维持在比较高的位置，所以在价格上有一些调整。”郁亮说。

　　“一是因房地产调控，二是因产品结构调整，三是因业务重心下移。”8月9日，万科[WanKe]董事会秘书谭华杰在接受本报记者采访时表示，这导致万科[WanKe]的销售[XiaoShou]均价有所变化。

　　毛利下降

　　万科[WanKe]半年报显示，中小户型普通商品房已经成为万科[WanKe]产品结构的绝对主导，144平方米以下的户型占比达89%。

　　但是在以价换量和产品结构调整的行情中，万科[WanKe]的毛利率也一路下滑。

　　今年上半年[ShangBanNian]，万科[WanKe]房地产业务结算均价为11456元/平方米，同比下降17.4%；房地产业务毛利率为26.5%，同比下降5.6%。

　　比较万科[WanKe]自2010年以来每年上半年[ShangBanNian]的毛利率，今年上半年[ShangBanNian]万科[WanKe]毛利率的低水平为近几年之最。数据显示，2010上半年[ShangBanNian]至2012年上半年[ShangBanNian]，万科[WanKe]毛利率分别为28.95%、32.1%和26.5%。虽然其2009年上半年[ShangBanNian]毛利率仅为23.7%，但更多是因为全球金融危机所致。

　　再看万科[WanKe]今年上半年[ShangBanNian]的销售[XiaoShou]均价，仅为10380元/平方米，同比下降10.6%，此数据表明万科[WanKe]未来的毛利率有进一步下降的趋势。

　　郁亮在业绩发布会上表示，中国房地产行业的利润率，未来一段时间可能向制造业靠近。未来房地产行业利润率的趋势将向下。

　　谭华杰表示，上半年[ShangBanNian]受房地产调控的影响，一些城市或区域的住房价格有所回调，这确实对公司的销售[XiaoShou]均价有一定影响。

　　“但更主要的原因是销售[XiaoShou]结构的变化。”谭华杰说，由于近年来一线城市的新房市场占全国的比例不断萎缩，公司的业务重心逐渐下移，均价较低城市的销售[XiaoShou]业务占比提高，导致销售[XiaoShou]均价有所变化。

　　中金公司分析师宁静鞭则表示，万科[WanKe]毛利率的下降，除了因其存货减价销售[XiaoShou]导致毛利率偏低之外，也与资本化利率增加以及土地成本上升有关。

　　“我们的策略很简单，只改变我们能改变的，决不改变不能改变的事情。记住这个底线之后，好好研究在这个策略下怎么做事情就行。举个例子，如何让你的产品更加适应调控之下的市场需求。”郁亮说。

　　快速去化

　　高企的存货成为整个行业面临的难题，万科[WanKe]亦然。

　　报告显示，万科[WanKe]上半年[ShangBanNian]的存货值由年初的2083亿元上升8%至2264亿元，位居各大房企之首。

　　截至报告期末，在万科[WanKe]各类存货中，已完工开发产品（现房）81.9亿元，占比3.62%，较2011年同期的2.8%略有提升。

　　谭华杰称，房地产企业的存货并不等同于一般意义上的已经生产但尚未销售[XiaoShou]的产品，“只有已完工产品才是尚未售出的现货，所以，尽管万科[WanKe]看起来存货规模巨大，但真正构成库存压力的实际上非常有限”。

　　报告显示，由于上半年[ShangBanNian]万科[WanKe]新盘推出并不多，但销售[XiaoShou]面积却呈现增长，去化速度明显加快，这使得万科[WanKe]的库存压力整体有所下降。

　　“上半年[ShangBanNian]销售[XiaoShou]的一部分来自新推盘，另一部分来自可售库存的去化。上半年[ShangBanNian]公司新推盘较少，但加大了库存去化的力度，所以销售[XiaoShou]面积实现增长。”谭华杰说。

　　他表示，今年万科[WanKe]的新推盘资源主要集中在下半年特别是四季度。只要市场环境不发生太大的不利变化，全年销售[XiaoShou]超越去年是大概率事件。

　　郁亮表示，万科[WanKe]在下半年的推货量会比上半年[ShangBanNian]多，相信下半年销售[XiaoShou]表现会比上半年[ShangBanNian]更好，市场也可能更配合一些。

　　“但具体的增长幅度，还要取决于下半年的市场形势。”谭华杰说。

　　在他看来，由于近期一些城市销售[XiaoShou]回升，房企的资金状况在一定程度上得到了改善，但大部分还只是偿债能力的上升，开发投资能力并没有得到有效修复。从全国范围来看，房地产开发投资增速放慢、新开工面积下降仍然是趋势，土地市场也没有整体放量，说明行业投资能力不足仍然是普遍现象。

　　因而，谭华杰表示，万科[WanKe]仍将保持积极的销售[XiaoShou]策略，合理定价，“把每一天都当成卖房的好日子”。

　　全年销售[XiaoShou]额或增2成

　　今年上半年[ShangBanNian]，万科[WanKe]累计实现销售[XiaoShou]面积602.5万平方米，销售[XiaoShou]金额625.4亿元，同比分别增长6.5%及下降4.7%。

　　瑞银日前发布报告称，预计万科[WanKe]2012年推盘规模将达1900亿元，且主要位于成交活跃的城市，全年销售[XiaoShou]额有望达到1450亿元，同比增长19.2%。

　　“万科[WanKe]的项目卖得不错，但我们不做预测，不过今年有信心会超过去年全年的销售[XiaoShou]额。”郁亮说。数据显示，万科[WanKe]2011年销售[XiaoShou]额为1215亿元。

　　截至报告期末，万科[WanKe]合并报表范围内尚有1392万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1464亿元，较2011年末分别增长28%和20%。该已售资源显然为万科[WanKe]未来的业绩体现奠定了良好的基础。

　　除此之外，截至6月底，万科[WanKe]持有现金470.1亿元，较年初提高了37%，这也为其在未来持续获得“面粉”提供了保证。