商品房[ShangPinFang]预售[YuShou]制在推动行业发展的同时，虽然也存在一些问题，但还是应该从保护市场[ShiChang]平等主体各自权利的角度来看待它存在的意义。

　　关于“取消商品房[ShangPinFang]预售[YuShou]制”的传言虽然很快被住房和城乡建设部澄清，但其对市场[ShiChang]的影响远不止导致地产股齐跌这一点，“预售[YuShou]制”存废又一次引起各方的关注和争议。

　　商品房[ShangPinFang]预售[YuShou]在我国上世纪90年代初就已经出现，1994年的《城市房地产管理法》正式对商品房[ShangPinFang]预售[YuShou]制度作出相关规定，奠定了该项制度的法律基础。世界上没有完美的制度，“预售[YuShou]制”在一定程度上缓解了我国房地产行业融资渠道狭窄的难题，推动了房地产行业的发展。同时在实施中也出现了开发商与购房者地位不平等、挪用预售[YuShou]资金、预售[YuShou]房屋质量不合格、购房者承担过多风险等问题，甚至还有人把房闹的根源也算在了“预售[YuShou]制”头上。

　　制度存在问题一般有两种解决方案：一是修改和完善；二是直接取消。对“预售[YuShou]制”存在的问题进行补充完善的做法，包括住房和城乡建设部发布的《城市商品房[ShangPinFang]预售[YuShou]管理办法》和很多地方政府出台的商品房[ShangPinFang]预售[YuShou]款监管办法。而另一方面，取消“预售[YuShou]制”的呼声也不绝于耳，当前这一次不过是之前各种争论的重演。

　　建议取消的理由主要有以下几点：“预售[YuShou]制”带来了风险一边倒、货不对版、鼓励投机等多种恶果；大型开发商已经具备雄厚的资金实力；房地产开发已经形成银行贷款、发行股票、债券融资等多元化的融资方式；当前开发商库存较大，现房销售在短期内不会形成供不应求局面。反对取消的一方则认为会带来市场[ShiChang]供给能力缩小、房价上涨、小型开发商大量倒闭和转让项目等后果，或造成市场[ShiChang]的更加混乱。

　　笔者认为，基于调控的目标和影响来考虑是否取消“预售[YuShou]制”是一个伪命题。真正的问题是，是否需要动用政府的权力或者说政府是否有权力去取消一种自发形成的交易制度，或者换个角度，社会资金与市场[ShiChang]主体能否有权按照双方合意的方式进行交易。

　　为什么说“预售[YuShou]制”是自发的交易制度？从它在我国的起源过程就可以看出，先有了预售[YuShou]商品房[ShangPinFang]的案例后，才有几年后《城市房地产管理法》做出的规范。它在其他国家和地区的历程也大致如此，香港也是在1955年“卖楼花”的方式出现后，政府才出台一系列的规定和政策。

　　现房销售当然好，一手交钱，一手交货，可以看得见买到的商品质量到底如何。价格也是按当前市价算，纷争会少。但是“预售[YuShou]制”的自发出现也说明交易双方在其中都有各自的合理利益考量。开发商一方，需要通过“预售[YuShou]制”来解决资金困局，减少市场[ShiChang]的不确定性和存货成本。它对于预售[YuShou]比现房销售多出的风险给出的对价是售价上的优惠，不考虑市场[ShiChang]波动后的上涨情况。一般地，期房价格总是比现房价格要低一定幅度。这样一来，总有一部分购房者愿意为此优惠而承担风险。在房地产市场[ShiChang]供不应求的时候，出现彻夜排队买房号的现象，更说明这是购房者的自愿行为。归根到底，“预售[YuShou]制”是平等主体之间就房屋的远期交易而达成的民事法律行为。

　　据美国人口普查局相关资料显示，近年美国的新房市场[ShiChang]中，75%是期房预售[YuShou]。这样的案例也从一定层面表明：只要管理得当，“预售[YuShou]制”出现的种种问题都可以消除。参考其他国家的管理经验，可以从制定严格的预售[YuShou]准入条件、控制预售[YuShou]资金的支付节点和支付比例、实施预售[YuShou]款第三方专门管理来避免风险，并在合同内容、信息披露、提供法律与保险服务等方面给予更多的保障。

　　从金融的角度来看，“预售[YuShou]制”是企业以项目和自身信用为号召的一种融资行为，类似于企业发行股票，区别在于它的融资对象是定向于未来的购买者。总之，“预售[YuShou]制”是交易双方合意的一种自发的融资兼销售行为，应该从保护个人的市场[ShiChang]权利、保护企业的融资权利的角度来看待“预售[YuShou]制”。