2012年，在货币政策放松动作逐渐加大，各地房地产[FangDiChan]微调政策的刺激下，楼市成交量显著回暖，不少地区的房价也开始出现回升势头。2012年房地产[FangDiChan]调控进入微妙时期，中央与地方调控政策博弈加剧，现行的限购政策究竟能否真正促进房价合理回归，还是迎来新一轮报复性反弹？究竟如何看待这些问题，我们需要从数据事实中来寻找答案。

　　有学者认为，严厉的限购政策将会导致房地产[FangDiChan]市场“硬着陆”，进而可能引发中国经济“硬着陆”。这种担心主要是因为房地产[FangDiChan]投资呈现连续下滑趋势，其增速从2012年第一季度同比增速23.5%进一步下滑至第二季度的13.1%。近年来，我国经济对房地产[FangDiChan]依赖逐步增强，考虑到房地产[FangDiChan]投资的直接带动作用和关联影响，若房地产[FangDiChan]投资增速下降10个百分点，实际GDP将下降0.9个百分点。根据2007年投入产出表进行的测算，我国房地产[FangDiChan]投资及关联影响对实际GDP增长的贡献通常在2～3个百分点。如果房地产[FangDiChan]投资第三季度增速继续下滑10个百分点左右，第三季度GDP增速有可能下降至6.6%左右，我国经济真正面临“硬着陆”风险的考验。

　　从房地产[FangDiChan]开发投资增长看，我国房地产[FangDiChan]投资累计额占GDP比重已经从2000年末的5%上升至2012年6月末的13.5%。2011年住宅投资占GDP比重已经达到9.3%。全国房地产[FangDiChan]开发投资占固定资产投资总额比例表现平稳，全国房地产[FangDiChan]开发投资占固定资产投资的比例几乎是逐年增加的，从1999年起均在20%以上，只是在2009年下降到20%以下，2010～2011年又重新反弹至20%左右；从月度数据看，该比例也都保持在月均20%左右。房地产[FangDiChan]开发投资的高增长带动了建筑等相关行业占GDP比重的持续增加。

　　从宏观经济走势看，房地产[FangDiChan]调控对中国经济的影响并不大，2012年中国经济尽管出现下滑迹象但尚未形成断崖式回落。经济增速放缓有部分因素是受到2011年紧缩政策的影响。随着财政和货币政策的逐步宽松，下半年经济将会有所回升，GDP增速下滑至7%以下比较困难。

　　从中央坚持房地产[FangDiChan]调控的决心看，2012年，全国房价总体回落肯定是一个趋势，但中央政府应不会对房价采取一味打压的政策，地方政府也难以容忍GDP下滑到8%以下。各种迹象已经表明，在房地产[FangDiChan]市场调控的大前提下，政策的弹性空间在加大。2012年下半年至2013年上半年，中央政府的做法可能是，在保持对房地产[FangDiChan]调控政策基调不变的前提下，通过货币政策操作以及加快基础设施建设核准等措施来防止经济过快下滑。

　　现实情况是，地方政府已率先对继续限购政策作出松绑反应，尤其是财政依赖土地出让金和房地产[FangDiChan]相关税收的地方政府；商业银行也开始适当放松面向刚性需求的部分贷款限制。从市场需求预期看，全国房价的拐点仍未出现，特别是受到人口结构变化的支撑，1985～1991年出生的人口正逐渐步入婚育年龄，因而首次住房[ZhuFang]需求的支撑因素仍然存在，特别是中国城市化进程仍处在加速阶段，这也促使房地产[FangDiChan]的强劲扩张周期不会过早地结束。

　　笔者认为，只要房地产[FangDiChan]市场不出现非理性的大幅下跌，房地产[FangDiChan]调控应不会对中国经济产生伤筋动骨的影响。随着房价一定幅度的下跌，有可能倒逼房地产[FangDiChan]相关产业出现结构调整，钢铁、有色金属、建材等行业开始去库存化，用电量增速会降下来，促使经济增速会有所放缓，但这些变化都在预料之中。短期看，在抑制不合理需求的同时，还应增加合理的供给，如中央要求对保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]和中小户型、中低价位的普通商品住房[ZhuFang]给予土地和资金支持，这将确保房地产[FangDiChan]市场供需的有效均衡。要保证未来房地产[FangDiChan]投资增速不急剧回落，政府还需继续保持对保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]建设的投入。

　　从当前情况看，中国的流动性不太可能在短期内迅速转为短缺，出于稳增长的需要，流动性还可能再一次大规模释放，这就可能加强市场的预期，形成对房地产[FangDiChan]市场的支撑。由于近几个月货币政策已有所放松，在中短期内出现严重惜贷现象的可能性也不大。由于市场再次出现看涨的预期，可能吸引住房[ZhuFang]需求持续扩大，只要需求不出现急剧萎缩，房地产[FangDiChan]开发商就有能力通过调整开发节奏调整商品房供给。

　　因此，中国要将房价调控到合理位置，这种合理不再是由供求关系决定的，而是要通过细分需求来明确房价的合理位置。从当调控政策角度看，调控不放松的目的主要是挤出投机性或投资性需求，并不是房地产[FangDiChan]市场应有的自住购房需求。目前看，国家调控的目的就是让房地产[FangDiChan]从暴利时代回归到薄利时代，因而市场供给的重点是要确保满足刚性需求，完全摒弃或抑制住投机性的投资需求。

　　当前，我国主要城市房价依旧处于让很多基本住房[ZhuFang]需求的人望尘莫及的高度，房价下降的空间依旧很大。按照现在的调控措施，要将房价调至平均家庭收入的3～6倍的合理水平，还需要较长的一段时间。在未来两三年内，中国房地产[FangDiChan]市场调整的速度将与日本在上世纪90年代类似，尽管调整时间不太可能如同日本一样漫长，因为中国的银行体系同样倾向于通过不断提供信贷的方式缓解近期的资产质量问题，这使得地产市场调整过程也相对缓慢。从以上分析看，若没有从供需关系上对土地、保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]、房租等一系列制度变革，单凭市场自发调整，将难以在短期内实现房价合理回归。

　　从市场角度看，只从抑制需求的方面促进房价合理回归是远远不够的，还需要增加供给以确保形成一个合理的均衡价格。2010年以前，我国的保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]以廉租房和经济适用房为主。近两年大幅增加保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]的开工建设，凸显了政府在增强房屋的社会属性方面所做的努力。

　　规模化保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]建设为房价合理回归提供了动力和条件。从保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]享受群体看，其主要是针对城市低收入群体或者中等偏下群体，在有效需求方面与商品住房[ZhuFang]并没有交集，但是考虑到保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]结构中有一部分经济适用房，这部分住宅在满足转让年限后，可能会进入商品房市场，不过这个影响一般要在3～5年之后；而规模化建立的公租房，主要是覆盖户籍以外的务工和新就业群体，这部分人并不属于当期的商品房需求，因而短期内对商品房供需市场并没有多大影响，等到2～3年后这部分经济收入水平有所好转，他们才会成为商品性住房[ZhuFang]的需求者。因而总体上看，保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]短期内不可能影响到商品房市场的供求关系，但是在未来2～5年内将会对商品房市场产生一定的影响。2011年全国新建1000万套保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]将于2012年逐步入市，以及未来五年3600万套保障[BaoZhang]规模的供给预期，将在2013～2015年内有效填补刚性需求的供给缺口，其对商品房价格的影响将持续显现，进而有力地推动房价的合理回归。

　　从商品性质看，当前全国各地建设的保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]主要以公租房为主，重点是解决低收入群体或外来务工者的居住需求，主要用以平抑房租市场价格。而中等收入的“夹心层”还只能是购买商品房。随着“夹心层”的规模越来越大，未来商品房的需求仍会保持一定的规模，商品房供应仍有一定的行业利润。房地产[FangDiChan]投资增速回落，行业利润率趋降，意味着房地产[FangDiChan]正在告别暴利时代，房地产[FangDiChan]开发企业的利润逐步回到正常水平。行业利润正常化为房地产[FangDiChan]市场理性发展奠定了基础。在城市化加速背景下，商品房供应只要有利润就会有人投资开发，因此这两年大规模保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]建设只是保障[BaoZhang]部分真正低收入者，而不是保障[BaoZhang]所有的刚性需求者，而刚性需求（包括改善性住房[ZhuFang]需求）还需要进一步依靠商品房的供应。

　　2012年中国房地产[FangDiChan]市场调控仍处在一个非常关键的时期，将由政策调控期转向制度调整期。若目前抑制需求的调控力度放松，将可能引来房价的报复性反弹，从而影响中国经济的“软着陆”。未来将更侧重实体经济发展，则更需要理顺房地产[FangDiChan]市场，理顺房地产[FangDiChan]生态产业链中的政府、开发商、银行、炒房客和自住购房者之间的关系。

　　如果政府调控政策的基调是既要促进经济合理增长和发展方式转变，又要防止泡沫堆积造成更大经济灾难，就需要从根本上设计好土地流转、房地产[FangDiChan]税、保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]分配等长期制度，确保房价合理回归正常水平，而又不阻碍城市化进程。

　　一是改革当前的土地“招拍挂”制度，设计合理的农村土地流转机制。改革的重点是要加快改变土地的单边供给制度，逐渐使地方政府和土地财政脱钩、和房价脱钩，避免土地与政府互相绑架的问题积重难返。改革土地出让金和招拍挂制度。土地出让金如果从“70年一次收”逐步改成“一年一收”，就会和房价形成比较合理的市场关系。另外，应毫不迟疑地扩大土地供应以缓解供需矛盾，尽快允许农村的集体土地直接上市，通过市场竞争，降低土地价格。同时，政府也允许市场刚需集体买地建房，或者集团单位集资购地建房，这样不仅可以增加住房[ZhuFang]供给，而且可以减少政府与开发商的相互勾结。

　　二是差异化设计房地产[FangDiChan]税费，优化中央与地方分税制度。作为地租一次性收取70年土地出让金，目前对土地公有来说并不合理。这个成本是推高房价的重要因素。改变土地供应体制后，要想使房价回归合理价位，必须在近期不放松限购政策的同时，全面整合房地产[FangDiChan]领域里过多过滥的税费，在房产保有环节全面开征房产税，才能最终以房产税取代限购令。为此，改革的重点是要在主要城市试点征收房地产[FangDiChan]流转税，尤其对投机性房产征收高额流转税。

　　三是采取多种方式建设保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]，重点是设计合理的保障[BaoZhang]分配制度。这不仅需要完善住房[ZhuFang]法律体系，从立法的高度解决保障[BaoZhang]房从建设到分配和后期运营的问题，保证公平的同时，避免寻租行为；还需要设计好保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]建设和分配各环节的资金准入和退出监管问题。

　　四是征收住房[ZhuFang]空置税，保障[BaoZhang]住房[ZhuFang]利用效率。据测算，目前，全国已售的住房[ZhuFang]空置约6000万套，大量住房[ZhuFang]空置造成了资源的浪费，又加剧了住房[ZhuFang]市场供求矛盾。从长远发展看，在城镇住房[ZhuFang]供需平衡和普遍征收房屋空置税的前提下，无论是商品房还是保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]都能得到充分的使用，即实现“十二五”末至少户均一套成套住宅。征收某种形式的房屋空置税是保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]管理长远政策设计的基础。

　　作者单位：中国国际经济交流中心研究部