赵?晓

　　北京[BeiJing]科技大学教授、博士生导师

　　波澜不惊的表层下方往往是暗流涌动。

　　前苏联有部老电影叫《这里的黎明静悄悄》，这多少有点儿像当前的楼市。黎明的背后往往都不平静，波澜不惊的表层下方往往是暗流涌动。

　　波澜不惊

　　据中国指数研究院最新数据，9月份第一周虽然仍有八成城市[ChengShi]房地产成交同比上涨，但涨幅明显[MingXian]趋缓。环比方面，中原地产监测的54个城市[ChengShi]中，新建住宅签约量下降近17%，其中北京[BeiJing]下降19.6%、广州下降21.4%、深圳下降超2成。成交量下滑背后一个很重要的原因是8.5折信贷优惠利率的全面取消。如果再结合早些时间的数据，就可以看出楼市趋稳的格局已经非常明显[MingXian]了。中国房地产指数系统对100个城市[ChengShi]新建住宅的全样本调查数据显示，百城房价[FangJia]8月较7月仅上涨0.24%，与7月较6月的涨幅0.33%相比略有下降。

　　以往的“金九银十”都是开发商量价齐涨的收获季，甚至从8月份就开始预热，但今年却是一片宁静。从政策的角度思考，换届之年的十八大毫无疑问是稳字当头。面对市场[ShiChang]的百般揣度和传闻，中央似乎仍镇定自若。至少从目前来看，调控新政的靴子还没有明显[MingXian]迹象要落地；从市场[ShiChang]的角度思考，开发商似乎也很知趣，不敢贸然提价，当然也不愿大幅降价，更多的是试探性的微调；而大额不动产投资人士呢？“等十八大之后看看形势再说”是普遍心态。不难发现，当前的市场[ShiChang]达成了一种微妙的平衡，这种平衡的“锚”就是十八大。

　　暗流涌动

　　但十八大之后，有可能等到的是什么呢？房产税试点的扩大以及新一轮刺激方案(不管是中央版还是地方版)是市场[ShiChang]的普遍预期。

　　第一，房产税引爆的将不仅仅是房价[FangJia]，更是城市[ChengShi]间的市场[ShiChang]分化加剧。目前全国约有40亿平方米在建商品房，2012年第一季度新开工的则有4亿平方米，而2009-2011三年累计销售商品房约29亿平方米，这是总的市场[ShiChang]情况。但如果看北京[BeiJing]，根据中原地产数据，截至8月27日北京[BeiJing]楼市可售库存仅79242套，再次跌破8万套，这意味着北京[BeiJing]楼市新房库存量创下年内最低纪录。如未来供应量仍不能满足成交量，任志强早期预言的供应不足导致房价[FangJia]大幅反弹恐将逐渐成为现实。换言之，核心城市[ChengShi]依托充足的人流和资金流，房价[FangJia]依然会保持坚挺甚至上行。所以，对于刚需客户而言，当前北京[BeiJing]等一线城市[ChengShi]的房价[FangJia]是“十八大”给老百姓送的一份大礼，而且是过期不候。而对于边缘地区的楼市而言，风险将明显[MingXian]加大。

　　除了城市[ChengShi]之间的分化，开发商的分化也将越来越明显[MingXian]。有钱的房企加紧拿地，无钱的房企加紧融资。9月首周万科频频出手购地，分别以13.65亿和33亿购得广州开发区住宅地块和合肥庐阳地块，9月11日又以15.8亿购得广东德胜地块。而二线房企，如金隅股份(601992,股吧)和中航地产(000043,股吧)，近日则纷纷宣布将举债，下半年资金压力明显[MingXian]较大。

　　第二，新一轮经济刺激方案的实质就是新一轮货币[HuoBi]放量。9月14日凌晨，美联储QE3的正式推出便是全球新一轮刺激方案的方向标。而前几个月市场[ShiChang]降准预期为什么屡屡落空？最主要的原因在于调控措施没有明显[MingXian]效果。货币[HuoBi]政策过快放松诱发房价[FangJia]出现局部反弹，一旦再次下调存准率有可能会加重房价[FangJia]上涨的预期，所以前几个月一直通过公开市场[ShiChang]操作来输送流动性。但随着这几个月房价[FangJia]的趋稳，不排除进一步降准的可能。

　　用投资的思维看房价[FangJia]的变动，起核心作用的其实是货币[HuoBi]，其他都是浮云。从1978年到2009年，中国的GDP增长了92倍，可货币[HuoBi]规模增长近千倍。如此，“通胀”必然不只是暂时现象，而是长期趋势，而货币[HuoBi]放量的背后必是投资品价格的快速上扬。普通住宅去投资化已经成为不可逆转的大势，在这种情况下，政府新的货币[HuoBi]放水务必要考虑泄洪的问题。如何打破投资渠道狭窄的窘境，既能起到分流货币[HuoBi]的作用，又能让普通老百姓有机会分享城市[ChengShi]化的蛋糕，是当前经济政策需要解决的难题。管理

　　责任编辑：马小琳