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左小蕾:房地产市场回暖之评说--亲稳舆论引导监测室
2012-10-19

  我们认为房地产[FangDiChan]调控的终极目标是引导房地产[FangDiChan]市场回归居住为主的基本属性,一些政策可能[KeNen]要长期化,制度化

  银河证券首席经济学家

  近期关于房地产[FangDiChan]市场回暖的公开信息很多,甚至有回暖已成定局的报道。这种说法是否据实,能不能作为趋势的判断,或许还有所争议,但有一点是,很可能[KeNen]会放出错误的信号。如果说稳增长将导致房地产[FangDiChan]价格反弹,重复2009年保增长带来房地产[FangDiChan]价格的空前膨胀,那么这样的稳增长可能[KeNen]带来经济和社会更大的不稳定。

  据报道,房地产[FangDiChan]市场回暖有两个特征。第一个特征,主要是“刚需”购房释放。严格意义上来说,“刚需”是指第一套房的购买需求。只有第一套房的需求,才有可能[KeNen]是不论价格涨跌,购房居住的意愿都不会改变。在大中城市,原固定居民(除了少数经济上特别困难的)基本上都居有定所,也就是第一套房的需求基本不复存在。只有新居民的居住需求,才是真正的“刚需”。但不论是留城工作的大学毕业生,还是城镇化过程中进城的农民工,在数十倍的房价与收入比之下,其“刚需”是无法释放出来的。所以报道所谓的“刚需”,恐怕多是投资或者投机性的需求。在对第二套以上住房的限购政策并没有改变的前提下,非第一套房购买的大幅增长,才可能[KeNen]会对调控政策直接构成挑战。

  第二个特征是,房市价格也在悄悄地上涨。有报道显示,二手房市场一些业主报价以后,因为注意到有意愿购房者增加,马上就会提高报价,几天之内就在原价基础上涨了数万元。实际上,这只是一厢情愿的事。在大多数情况下,二手房都是有价无市的。并不急于脱手的房主,不在乎守株待兔,其投机心理洞若观火。

  可以说,投机需求的卷土重来才真正是可怕的,房地产[FangDiChan]价格的稳定就会一朝倾覆。如果房地产[FangDiChan]价格大幅反弹,上一轮房地产[FangDiChan]泡沫所带来的乱象将重新上演。

  首先,可能[KeNen]出现资金乱象以及相关的恶性事件。2011年被媒体曝光的诸多老板赖账跑路的事件,据调查大多数都是因为投资了房地产[FangDiChan]或者相关资产市场,以致资金链断裂无以还贷而造成的。

  其次,可能[KeNen]出现实体经济的产业空心化。实业投资的资本平均利润一般在10%左右。房地产[FangDiChan]价格反弹很容易引导投入实体经济运行的资金变身为房地产[FangDiChan]投资,可能[KeNen]会加剧经济的结构性矛盾,加大产业空心化的风险。

  第三,金融风险增大。房地产[FangDiChan]回暖,不管价高价低或者主要是投机性需求,只要购房者是用100%的自有资金,真金白银购房,不杠杆银行资金,房地产[FangDiChan]回暖也没有风险。但是如果投机购房是套取银行资金,房地产[FangDiChan]回暖就非常可能[KeNen]孕育新的房地产[FangDiChan]泡沫,最后带来银行的风险甚至危机。有报道显示,近期银行的坏账率普遍上升,而坏账来源都与上一轮房地产[FangDiChan]信贷以及与房地产[FangDiChan]相关的地方融资平台有关。

  由上述分析不难看到,“房地产[FangDiChan]回暖”以及“稳增长房地调控政策应该放松”等等观点,仍然停留在房地产[FangDiChan]是投机和投资为主的市场定位上。这个定位存在着极大的困惑。房地产[FangDiChan]调控难道只是为了价格阶段性下降?

  我们认为房地产[FangDiChan]调控的终极目标,是引导房地产[FangDiChan]市场回归居住为主的基本属性。而要达到这一目标,一些政策可能[KeNen]要长期化,制度化。比如,短期政策限购不如限贷。只要第二套以上住房要求100%以真金白银购买,不提供银行信贷,那么,非“刚需”购房再暖也不会有太大的风险。至于稳增长,应该在稳定有效投资增长方面做文章,而不是稳定可能[KeNen]带来风险的资产泡沫领域的无效投资增长。



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