我们认为房地产[FangDiChan]调控的终极目标是引导房地产[FangDiChan]市场回归居住为主的基本属性，一些政策可能[KeNen]要长期化，制度化

　　银河证券首席经济学家

　　近期关于房地产[FangDiChan]市场回暖的公开信息很多，甚至有回暖已成定局的报道。这种说法是否据实，能不能作为趋势的判断，或许还有所争议，但有一点是，很可能[KeNen]会放出错误的信号。如果说稳增长将导致房地产[FangDiChan]价格反弹，重复2009年保增长带来房地产[FangDiChan]价格的空前膨胀，那么这样的稳增长可能[KeNen]带来经济和社会更大的不稳定。

　　据报道，房地产[FangDiChan]市场回暖有两个特征。第一个特征，主要是“刚需”购房释放。严格意义上来说，“刚需”是指第一套房的购买需求。只有第一套房的需求，才有可能[KeNen]是不论价格涨跌，购房居住的意愿都不会改变。在大中城市，原固定居民（除了少数经济上特别困难的）基本上都居有定所，也就是第一套房的需求基本不复存在。只有新居民的居住需求，才是真正的“刚需”。但不论是留城工作的大学毕业生，还是城镇化过程中进城的农民工，在数十倍的房价与收入比之下，其“刚需”是无法释放出来的。所以报道所谓的“刚需”，恐怕多是投资或者投机性的需求。在对第二套以上住房的限购政策并没有改变的前提下，非第一套房购买的大幅增长，才可能[KeNen]会对调控政策直接构成挑战。

　　第二个特征是,房市价格也在悄悄地上涨。有报道显示，二手房市场一些业主报价以后,因为注意到有意愿购房者增加，马上就会提高报价,几天之内就在原价基础上涨了数万元。实际上，这只是一厢情愿的事。在大多数情况下，二手房都是有价无市的。并不急于脱手的房主，不在乎守株待兔，其投机心理洞若观火。

　　可以说，投机需求的卷土重来才真正是可怕的，房地产[FangDiChan]价格的稳定就会一朝倾覆。如果房地产[FangDiChan]价格大幅反弹，上一轮房地产[FangDiChan]泡沫所带来的乱象将重新上演。

　　首先，可能[KeNen]出现资金乱象以及相关的恶性事件。2011年被媒体曝光的诸多老板赖账跑路的事件，据调查大多数都是因为投资了房地产[FangDiChan]或者相关资产市场，以致资金链断裂无以还贷而造成的。

　　其次，可能[KeNen]出现实体经济的产业空心化。实业投资的资本平均利润一般在10％左右。房地产[FangDiChan]价格反弹很容易引导投入实体经济运行的资金变身为房地产[FangDiChan]投资,可能[KeNen]会加剧经济的结构性矛盾,加大产业空心化的风险。

　　第三，金融风险增大。房地产[FangDiChan]回暖，不管价高价低或者主要是投机性需求，只要购房者是用100％的自有资金，真金白银购房，不杠杆银行资金，房地产[FangDiChan]回暖也没有风险。但是如果投机购房是套取银行资金，房地产[FangDiChan]回暖就非常可能[KeNen]孕育新的房地产[FangDiChan]泡沫，最后带来银行的风险甚至危机。有报道显示，近期银行的坏账率普遍上升，而坏账来源都与上一轮房地产[FangDiChan]信贷以及与房地产[FangDiChan]相关的地方融资平台有关。

　　由上述分析不难看到，“房地产[FangDiChan]回暖”以及“稳增长房地调控政策应该放松”等等观点，仍然停留在房地产[FangDiChan]是投机和投资为主的市场定位上。这个定位存在着极大的困惑。房地产[FangDiChan]调控难道只是为了价格阶段性下降？

　　我们认为房地产[FangDiChan]调控的终极目标，是引导房地产[FangDiChan]市场回归居住为主的基本属性。而要达到这一目标，一些政策可能[KeNen]要长期化，制度化。比如，短期政策限购不如限贷。只要第二套以上住房要求100％以真金白银购买，不提供银行信贷，那么，非“刚需”购房再暖也不会有太大的风险。至于稳增长，应该在稳定有效投资增长方面做文章，而不是稳定可能[KeNen]带来风险的资产泡沫领域的无效投资增长。