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楼市第四季:促销跑量仍会唱主角--亲稳网络舆情监测室
2012-10-22
嘉宾:
李洁 复地集团副总裁兼西部地区总部总经理
罗政 龙湖[LongHu]地产重庆[ZhongQing]公司策划总监
代育松 钢运集团董事长
张建军 正合地产重庆[ZhongQing]公司董事长
场外嘉宾:
戴国强 上海财经大学商学院副院长
商报记者 李华友 见习记者 田晓艳 朱妍
国家统计局公布三季度经济数据,政府部门和业内专家多解读为“现触底企稳信号”,业界认为在大的经济环境下,楼市[LouShi]也将难现大的波动。而重庆[ZhongQing]方面,市统计局日前的数据显示,前三季度,重庆[ZhongQing]全市房地产开发[KaiFa]市场[ShiChang]显回暖迹象,房地产开发[KaiFa]投资1751.44亿元,同比增长26.8%。房地产开发[KaiFa]投资加快的趋势得益于市场[ShiChang]销售的好转,前三季度,商品房销售面积2964.84万平米,增速由上半年的下降2.0%转为增长1.0%。对此,重庆[ZhongQing]主流开发商[KaiFaShang]作何看法?本期老板下午茶就邀请开发商[KaiFaShang],二手房中介以及房产咨询服务商,谈谈当前楼市[LouShi]。
市场[ShiChang]:行业整体趋好 供需均衡
重庆[ZhongQing]商报:公司目前业绩如何?对目前市场[ShiChang]怎么看?
李洁:自2005年5月进入重庆[ZhongQing],复地集团相继开发[KaiFa]了复地上城、复城国际、复地·山与城、复地·花屿城等项目。今年9月,“复地集团西部地区总部”成立,这代表着复地集团将加大对西部地区的投资与开发[KaiFa],也代表了复地深耕西部、深耕重庆[ZhongQing]的信心与决心。项目方面,于10月13日首次开盘的复地·花屿城,销售150套别墅,销售近3亿元。复地·山与城二期静山示范区也已开放,即将开盘。复地一直看好重庆[ZhongQing]。
罗政:最近两月,业内媒体都把“金九银十”降格为“银九铜十”,说明了一点,就是整个楼市[LouShi]没有达到大家的心理期望。但龙湖[LongHu]在重庆[ZhongQing]成功抢得“金九”,在9月底认购金额成功超过了90亿。并在国庆8天实现过2亿的认购,开了10月楼市[LouShi]的好头。按此趋势,龙湖[LongHu]在“金九”后将再续“金十”。按照龙湖[LongHu]在重庆[ZhongQing]的计划,十月,龙湖[LongHu]重庆[ZhongQing]将全力冲刺100亿。当前市场[ShiChang],不能简单地用“旺季、淡季”总结。我们认为市场[ShiChang]处于相对稳定,而又在不断小幅盘整的周期内。龙湖[LongHu]更偏向于根据自己的供货节奏,去尝试创造机会。
代育松:今年3月来,钢运的二手房业务,月成交量均保持在1000套以上。基于对整体楼市[LouShi]的判断,钢运房产今年以来在有计划扩张的同时,更侧重于练内功。比如,今年在旗舰店,将对客户践行五星级的服务。
今年楼市[LouShi]整体平稳,特别是从3月份开始,成交量逐步缓慢回升,成交价格保持稳定,比较符合政策层面的期待。但从公布的数据判断,开发商[KaiFaShang]信心还没有完全恢复,虽然近期土地成交量有所上升,但是今年以来,开发商[KaiFaShang]拿地不够积极。不过,目前土地市场[ShiChang]现复苏迹象,希望这个焦虑不会成为现实。
动作:促销有动力 跑量唱主角
重庆[ZhongQing]商报:第四季度,楼市[LouShi]走向如何?对购房者有何建议?
李洁:虽然预计第四季度有降准的可能,但是由于调控政策不会变化,对于楼市[LouShi]影响不大,所以第四季度楼市[LouShi]走势仍然是以跑量为主。就重庆[ZhongQing]而言,两江新区、江北鸿恩寺板块、南岸区南山组团等区域因其资源、配套等优势突出,将更受到客户的热烈追捧。对购房者来说,现在入市正逢其时,只要是好地段、好产品的楼盘,都是值得购买的。
罗政:截至当前,龙湖[LongHu]成交达到110万平米,基本同去年的销售面积总量持平,已经实现了同比增长。对于第四季度,不仅龙湖[LongHu],几乎所有企业都不会放过“出货冲目标”的关键节点,因此,促销出货,会成为楼市[LouShi]的主旋律。
此外,秋交会将在下月底举行,这对于购房本身,还是一个机会。
代育松:今年的秋交会,开发商[KaiFaShang]预计不会大幅度降价、提价,但开发商[KaiFaShang]的促销手段将超过以往任何一届。为什么呢?今年以来,成交量稳步回升,开发商[KaiFaShang]的库存消化不少,资金回笼较多,资金压力不会特别大,这决定大部分开发商[KaiFaShang]没有大幅度降价的动因。但是库存还没有完全消化,所以开发商[KaiFaShang]也不敢轻易提价。
张建军:第四季度将延续二三季度的两旺状态。至于房价,由于土地市场[ShiChang]复苏提升溢价,人工、资金等成本不断增加,下行空间不大。不过,房企年底要对银行盘账,会通过销售缓解年底的资金压力,因此加大促销的可能性存在。目前重庆[ZhongQing]房价比较合理,购房子可在适当时间下叉。如果是纯投资,现在涨幅空间也不乐观,所以需谨慎。对于写字楼和商铺,有闲钱的客户可慎重入市,因为重庆[ZhongQing]市场[ShiChang]明后年的供应量会很大,不排除出现供大于求的可能。
分析:房企分化 中小企业差距拉大
重庆[ZhongQing]商报:近期在土地市场[ShiChang],大型房企动作频频,鲜见中小型房企,是否意味着房企出现分化?
李洁:对房企而言,市场[ShiChang]业绩和客户对企业品牌的认可是强者恒强的分水岭,两者缺一不可,对企业在运营管理、产品研发、服务管理理念等方面都具有更高要求。复地在做好现有项目的基础上,将加快在重庆[ZhongQing]的运作开发[KaiFa]速度,下半年我们将会利用行业的整合机会,以合理的价格增加项目储备,为复地未来几年的加快发展奠定基础。
罗政:近期龙湖[LongHu]地产先后进行了两次融资。9月19日,龙湖[LongHu]地产与花旗、高盛等投行签订协议,以先旧后新的方式配售了2.6亿股份,募得资金30.89亿港元。10月12日,龙湖[LongHu]地产也发布公告称,将发行一项为期7年、总计约4亿美元的优先票据。所募集的资金将主要用于新项目开发[KaiFa]。
代育松:任何一个行业的发展都是逐步聚集的过程。市场[ShiChang]的竞争,本身就是一个优胜劣汰的过程。在开发商[KaiFaShang]行列,强者有足够的品牌号召力和系统竞争力,特别是一些优秀的开发商[KaiFaShang],在本轮调控之初,就采取了高周转,薄利多销,快速回笼资金的策略,在调控的后期,他们就。
戴国强:未来楼市[LouShi]难以暴涨暴跌
上海财经大学商学院副院长戴国强表示,从国家统计局公布的数据看,三季度房地产开发[KaiFa]投资增速继续回落,商品房销售额增速由负转正。目前楼市[LouShi]呈现的成交量回升,是原来抑制的刚需一部分的释放,并不是真正的“回暖”。因为,所谓“回暖”,是指购房者把买房列入投资计划,但目前很大一部分仍然是自住需求。事实上,从前三季度情况来看,经济增长对房地产的依赖逐步减弱。
至于房价,从中国的具体情况看,城镇化进程进一步推进,而原来的城镇化并不彻底,进城的农民工,没有享受到城市的福利待遇,包括住房、教育、医疗等。真正做到城镇化,必须要有城市的身份,对住房就是首先的要求,导致需求将大大提升。而房屋的价格是根据供求关系决定的,同时房屋不同一般商品主要是消费的用途,是可消费可投资的,这就导致房价上升压力是存在的。再说可供土地是有限的,长期来看,房价是上涨的。目前,在调控政策的持续作用下,当前房地产市场[ShiChang]整体呈现平稳态势,未来楼市[LouShi]也不会出现暴涨暴跌,缓慢上涨才是主流。
长远看,随着人口的增加,或者是人们对居住要求的改善,对住房总是提出不同的需求来。楼市[LouShi]调控的根本着力点也并不是迫使房价暴跌,而是控制房价过快上涨。这一点,从楼市[LouShi]调控以来一直是清楚的。
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