房贷增值部分如何计算？房产加名有效吗？父母[FuMu]还房贷这钱怎么算？……近日，上海市律师协会民事业务研究委员会就新《婚姻法》司法解释三实施一周年举行了一场实务研讨会，资深法官、婚姻家庭法教授以及120余名律师到场各抒己见，夫妻[FuQi]双方[ShuangFang]的“房产保卫战”是律师们热议的焦点。

　　焦点之一：父母[FuMu]帮还贷性质如何认定

　　姚某、瞿某于2000年自行相识恋爱，2003年登记结婚，姚某系再婚，瞿某系初婚，2004年双方[ShuangFang]生育一子。姚某、瞿某于2009年分居，后姚某以夫妻[FuQi]感情已破裂为由向法院起诉离婚，其婚前以60万元买下的房产成为纠纷的焦点。

　　姚某在2002年以60万元购买了一处房屋，市值已经增长到了350万元，产权登记名为姚某一人，婚后[HunHou]共计偿还房贷本金、利息36.5万余元，其中姚某父母[FuMu]在2004年将20万元划入儿子房贷账户用于偿还房贷。姚某认为，其母亲出资帮助还贷的款项系对自己的个人赠与[ZengYu]，因此在分割婚后[HunHou]还款及相应增值时应当依法扣除；而瞿某认为，姚某所称其母亲开具的本票是20万元不能认为是借款，只能认定为对双方[ShuangFang]的赠与[ZengYu]。

　　本案的争议焦点在于：婚后[HunHou]其父母[FuMu]帮助归还贷款的行为性质如何认定，是对自己子女的单方赠与[ZengYu]还是对夫妻[FuQi]的双方[ShuangFang]赠与[ZengYu]？

　　该案的一审法院认为，房产权归姚某所有，因为姚某系该房抵押贷款的主贷人，银行理所当然从其名下账户中扣除还贷本息。但姚某未举证证明其母在划款时的意图是对其一方的赠与[ZengYu]，故法院认定该钱款系姚某之母对双方[ShuangFang]的赠与[ZengYu]。二审法院认为，该案情与司法解释二、三有关父母[FuMu]在子女婚前购房及婚前出资，或子女婚后[HunHou]购房及婚后[HunHou]出资的情形有所不同，故应适用《婚姻法》第十七条的规定，认定姚某母亲系向姚某、瞿某的共同赠与[ZengYu]，最终二审法院维持了原判。

　　然而上海市律协民事业务研究委员会委员付忠文有不同看法。他认为，一方婚前债务，一般不因婚姻关系的产生及延续而发生改变；父母[FuMu]为子女归还婚前债务，在父母[FuMu]未明确表示赠与[ZengYu]何方时，一般应视为对子女的单方赠与[ZengYu]，但夫妻[FuQi]双方[ShuangFang]另有约定或父母[FuMu]明确表示赠与[ZengYu]双方[ShuangFang]的除外。因此，该案中，房产为姚某婚前购买，所欠贷款当然为婚前债务，姚某父母[FuMu]出资为姚某归还婚前债务，应当视为对姚某的单方赠与[ZengYu]。

　　上海市律协民事业务研究委员会副会长吴卫义称，“两种观点的出现，是由于大家对于解释（三）条款广义、狭义的理解不同而已。”

　　付忠文律师表示，目前针对一方婚前按揭购房，婚后[HunHou]其父母[FuMu]帮助归还贷款性质如何认定的问题，有的法院认为是对双方[ShuangFang]的赠与[ZengYu]，有的认为是对自己子女赠与[ZengYu]，提醒父母[FuMu]帮助子女归还贷款时一定要明示对自己子女的赠与[ZengYu]，方可保证自己财产的“代代传承”。

　　焦点之二：婚后[HunHou]夫妻[FuQi]双方[ShuangFang]还贷，房产增值如何分割

　　在房价高启的年代，“婚前男方付首付，买房登记在男方名下，婚后[HunHou]夫妻[FuQi]双方[ShuangFang]共同还贷”几乎是大部分年轻夫妻[FuQi]的购房模式。然而当婚姻走到尽头，双方[ShuangFang]共同还贷的账目和房屋增值部分如何分割，成了又一争论的焦点。

　　《婚姻法》司法解释（三）第10条规定：夫妻[FuQi]一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后[HunHou]用夫妻[FuQi]共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时若双方[ShuangFang]无法协商一致，则法院可将房屋判归产权人一方所有，但其应根据双方[ShuangFang]婚后[HunHou]共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，对配偶进行补偿。

　　但具体补偿比例如何计算，该司法解释并未给予明确规定，因此上海各区县法院也未有统一计算标准，故而常常出现“同案不同判”的现象。不少律师希望最高院能出台该类案件的指导案例，以解决司法实践中“各自为政”的混乱局面。

　　最高院在其出版的《最高人民法院婚姻法司法解释（三）理解与适用》中的观点是，按照房屋可能发生的全部投入款作为计算比例的分母（包括总利息与购房时房价之和），然后利用婚后[HunHou]夫妻[FuQi]共同财产还款金额除以这个数字，即为婚后[HunHou]夫妻[FuQi]共同部分的比例。不过，在《人民司法》刊登的文章中，最高院相关法官又阐述了另外一种观点，认为应将离婚时房屋已归还的利息与购房时房价之和作为分母，然后以婚后[HunHou]夫妻[FuQi]共同财产还款金额除以这个数字，即为婚后[HunHou]夫妻[FuQi]共同部分的比例。

　　上海第一中级人民法院民一庭吴薇庭长独辟蹊径地认为，对于增值部分的计算不应当拘泥于计算公式，而是需要综合考虑未出资方对于家庭的贡献、结婚时间长短，是否生育子女等诸多情况，计算公式只是对于最终价格的一个参考，不可本末倒置。

　　付律师则表示，因有了《婚姻法》司法解释（三）的规定，有些产权人会想办法规避法律，而在新规出来之前则没有人提出这种假设。他举例，规避的方式有很多种，比如产权人一方为了防止房屋增值被分割，可以采取哄骗配偶的方式借房居住，将自己的房屋租金用于还贷，而且将房屋出租和管理事宜委托专业第三方或父母[FuMu]去做，这样，产权人婚后[HunHou]还贷的部分就不属于夫妻[FuQi]共同财产还贷了；或产权人一方在结婚后[HunHou]让父母[FuMu]通过银行转账方式帮自己还款（以协议或承诺书形式明确对单方的赠与[ZengYu]），私下自己再偷偷给父母[FuMu]，这样做的成本和风险比较小；或产权人一方在婚前借一笔钱将贷款一次性还掉，之后在婚内慢慢还掉，这样更不利于日后产权人配偶方的举证，更不易保护产权人配偶一方利益；或采取以该房屋抵押方式借一笔消费贷款还掉婚前的按揭贷款，这样配偶一方无权要求分割增值。

　　(本文来源：解放牛网-新闻晚报)

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