CUBN记者 陈文喜 北京报道

　　7月5日晚间，中国央行再度宣布下调人民币存贷款基准利率0.25个百分点，金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍，值得注意的是，个人住房贷款利率浮动区间不作调整。

　　上海易居房地产研究院副院长的杨红旭指出，降息会继续有利于楼市复苏，即便未来可能出台房地产紧缩新政，怎奈货币快速放水。货币政策对楼市的影响力大于限购。

　　库存[KuCun]压力依然很大

　　2012年7月3日,链家地产市场研究部统计数据显示，截至7月1日，全国十大典型城库存[KuCun]比年初减少了76515套，即使排除3月底北京清理掉的3万多套无效库存[KuCun]，上半年商品住宅库存[KuCun]也至少减少了4万多套。北京6月纯商品住宅成交量达到10247套，达到近18个月以来的最高值。其中，今年上半年，上述十大典型城市[ChengShi]商品住宅存量达到475889套，存量面积为5974.63万平方米，环比上月分别下降了3%和1.9%，不排除北京市清理库存[KuCun]的影响，同比去年分别上涨20.5%和21.4%。这十个纳入统计的典型城市[ChengShi]分别为：北京、上海、深圳、广州、南京、苏州、厦门、福州，青岛以及惠州。

　　同日，上海易居房地产研究院发布数据显示，截至2012年6月底，该机构监测的10大典型城市[ChengShi]新建商品住宅库存[KuCun]总量为5425万平方米，较去年同期增长18.86%，但较5月下降了1.85%。10大典型城市[ChengShi]中，只有青岛、南昌新建商品住宅库存[KuCun]量上升，其余8个典型城市[ChengShi]的库存[KuCun]量均在下降。其中，上海一手住宅库存[KuCun]量近6个月以来首次回落，北京已是连续8个月库存[KuCun]回落。

　　北京中原市场研究部统计数据显示，6月底，京沪广深四大一线城市[ChengShi]的库存[KuCun]住宅套数为222450套，环比5月底的232630套，下调了4.4%。其中，以北京为例，从3月修改库存[KuCun]统计办法后，库存[KuCun]可售住宅套数从3月27日的90556套，下调到目前的81587套，库存[KuCun]已经降低了10%。

　　对此，亚太城市[ChengShi]房地产研究院院长谢逸枫表示：“这是近年来本市商品房[ShangPinFang]库存[KuCun]首次出现减少迹象，但按照当前的销售速度，预计消化库存[KuCun]需要1年时间，开发商降价压力并没有完全消除。在国家宏观调控的背景下，自2011年以来，北京市新建商品库存[KuCun]整体一直是上涨的趋势，到2012年年初，达到12万余套的高峰。这个数字按当时的销售速度，预计需要1年半的消化周期，而一般情况下，消化周期都在1年左右，市场销售火爆时，仅需8个月。”

　　市场信心逐渐恢复

　　我们该如何理解统计局的新建商品房[ShangPinFang]库存[KuCun]指标？通过什么反应新建商品房[ShangPinFang]库存[KuCun]的变化，对市场有什么影响？

　　谢逸枫认为，新建商品房[ShangPinFang]库存[KuCun]主要是指新建商品房[ShangPinFang]的当时的可售数字。一个时间段内，如果供应量大、销售少，就会出现库存[KuCun]上涨；如果供应量小、销售多，就会出现库存[KuCun]减少。这个反映实际可售房源及住房真实供求状况的数字是判断房地产市场行情的一个重要指标，影响市场预期。

　　对于6月多个城市[ChengShi]商品房[ShangPinFang]库存[KuCun]量下降的情况，谢逸枫认为，今年5月以来，楼市成交量明显恢复，全国主要的城市[ChengShi]成交量均创造了限购来的最高点，市场消化库存[KuCun]明显加速。新建商品住宅库存[KuCun]量的回落，意味着今年下半年楼市商品房[ShangPinFang]库存[KuCun]量进入“负增长”阶段。也预示着市场已经见底，全面复苏信号正在到来。而商品房[ShangPinFang]库存[KuCun]去化最快的城市[ChengShi]，将成为房价将最先“止跌反涨”的城市[ChengShi]。

　　究其原因，“一是今年开发商主要任务是去库存[KuCun]，回收资金，减缓拿地和开发节奏。而商品房[ShangPinFang]新增供应和新项目供应减少，影响到商品房[ShangPinFang]库存[KuCun]量的上升。二是开发商“以价换量”的销售策略，新增商品房[ShangPinFang]供应缓入市。今年上半开发商以“现金为王”的开发策略，致力于快速周转套现，去库存[KuCun]速度加快。三是6月份一线城市[ChengShi]和全国主要城市[ChengShi]楼市“量价齐升”，库存[KuCun]量全面回落。政策面微调恢复了市场信心，需求被压抑太久，现在都逐渐集中释放。四是信贷定向宽松和部分城市[ChengShi]政策微调后，长期积压的购买力逐渐释放，购房者观望情绪逐渐消除，购房意愿逐渐强烈，成交上涨迅速。”亚太城市[ChengShi]房地产研究院院长谢逸枫分析认为。

　　楼市已到关键拐点

　　尽然虽然楼市去化率上升，但市场潜在库存[KuCun]量依然不小，消化库存[KuCun]依然房企首要解决的问题，所以不意味着开发商去库存[KuCun]压力完全解除，大部分房企由于长期的低迷成交而积压库存[KuCun]量，短期内市场成交难有突破性增长，去库存[KuCun]压力仍然存在。

　　“一方面是新增供应有集中上涨仍然是趋势。另外一方面是由于调控环境的影响，市场成交的速度会慢于供应的速度，届时将会进入库存[KuCun]上涨的阶段。三是今年房地产调控不会放松，限购和限贷及限价等房产税的政策未实质松绑，严重影响到去商品房[ShangPinFang]库存[KuCun]的压力。因此，开发商应该保持谨慎。”谢逸枫告诉《中国联合商报》记者。

　　那么，今年下半年商品房[ShangPinFang]库存[KuCun]量是否会继续下降并由此会导致房价上涨吗？

　　谢逸枫指出，中国楼市最坏的时期已经过去了。尽管中小开发商及投资者面临的经营困境还没有结束，随着商品房[ShangPinFang]库存[KuCun]的逐步消化，尤其是在一些二、三线城市[ChengShi]，房地产业拐点已经形成，将在下半年到明年之内迎来好时光。其实，在今年中国楼市交易量一季度已经见底，下半年政策即使没有进一步放松，楼市仍可能加速回暖。但受到销售回暖幅度的限制，开发商缺乏涨价底气，房价上涨的幅度将有限。

　　他表示，今年下半年国内楼市已到关键拐点，一方面，6月末的各种统计说明住宅销售数量在不断回升，价格也出现上涨的冲动；另一方面，各种调控政策的继续收紧，则让人们对未来房价的下跌仍心存期待。2012年下半年楼市将呈现“量价齐升”的态势。2012年下半年楼市房价不会显现暴涨或大幅度反弹现象，房价会保平稳状态水平，总体上房价上升幅度维持在3%-5%之间上下波动。