“我们旁边万科[WanKe]刚拿了一块地，做综合体，无论是升值空间还是交通环境都只会越来越好”，12日在合肥四里河区域[QuYu]某楼盘的销售[XiaoShou]现场，从现场销售[XiaoShou]人员的介绍中不难听出，万科[WanKe]进驻四里河区域[QuYu]对于[DuiYu]周边的楼盘已逐渐形成影响。 [9月合肥楼市忙推盘 “旺季”卖房促销仍唱“主角”>>>]

　　利好一：北二环楼盘傍上房企“大款”

　　“我们在下个月估计还有房源加推，您先看这一种88平方米的户型[HuXing]”，北二环与西二环交口处某楼盘的销售[XiaoShou]人员正在向客户介绍项目的周边环境。

　　在买房人提出“位置比较偏”的时候，该销售[XiaoShou]人员继续介绍道：“我们旁边万科[WanKe]刚拿了一块地，做综合体，无论是升值空间还是交通环境都只会越来越好。” [北一环9月或再增新盘 买房送空调“凸显”区域[QuYu]竞争>>>]

　　

（万科[WanKe]竞得四里河地块 HOUSE365 资讯中心）

　　9月6日，四里河N1210、N1211、N1212联体地块在万众瞩目中由万科[WanKe]竞得，单价440万元每亩成交，总价达到了33.06亿元。

　　这一地块虽已尘埃落定，但不难看出，凭借万科[WanKe]的品牌影响力，该地块从拿地前、后，到规划、建设、销售[XiaoShou]都将成为合肥楼市的关注焦点。而对于[DuiYu]周边的“小楼盘”来说，傍“品牌”意味着交通、学区、品质正在逐渐完善中。

　　利好二：万科[WanKe]带来区域[QuYu]价值提升

　　合肥庐阳四里河板块现在售楼盘有墨荷名邸项目详情业主社区相册[XiangCe]样板户型[HuXing]视频[ShiPin]地图项目详情业主社区地图、海亮兰郡项目详情业主社区相册[XiangCe]样板户型[HuXing]视频[ShiPin]地图、中国铁建(601186,股吧)国际城项目详情业主社区相册[XiangCe]样板户型[HuXing]视频[ShiPin]地图项目详情业主社区地图、明发商业广场项目详情业主社区相册[XiangCe]样板户型[HuXing]视频[ShiPin]地图项目详情业主社区地图，华润橡树湾项目详情业主社区相册[XiangCe]样板户型[HuXing]视频[ShiPin]地图项目详情业主社区地图等也相隔不远。

　　对于[DuiYu]万科[WanKe]的到来，安徽海亮房地产有限公司工作人员表示：“离我们项目很近，很多利好是能预见的，可以说是目前四里河板块价格洼地的提升，可以说品牌房企的大容易开发，带动了区域[QuYu]板块的发展，房价也会随着区域[QuYu]发展逐步上长，而品牌引导来的学区、商业也会逐渐形成。”

　　但同时，该工作人员也表示：“因为我们没有到项目节点，万科[WanKe]拿地后虽然对周边影响比较大，但在销售[XiaoShou]上暂时没有太明显的表现。”

　　在四里河板块中占据重要地位的中国铁建国际城项目详情业主社区相册[XiangCe]样板户型[HuXing]视频[ShiPin]地图项目详情业主社区地图项目，多少承载着四里河区域[QuYu]“交通、教育”先行、开拓者的位置。

　　对于[DuiYu]万科[WanKe]的来临，该项目策划部某工作人员表示：“可以肯定的是看到了利好的方面，区域[QuYu]内会提升一个层次，或者说不再是价格洼地。但也有不好的一面，如果原来这个区域[QuYu]有10个人分蛋糕，那现在等于是20个人分蛋糕，区域[QuYu]竞争力明显的也增加了。”

　　利好三：

　　四里河新添“精装房”

　　除了万科[WanKe]对于[DuiYu]区域[QuYu]价值提升给予肯定评价外，也有业内人士提出质疑，“万科[WanKe]在滨湖起到了怎样的作用？”

　　万科[WanKe]一直致力于做“精装”产品，包括其“物业”服务对于[DuiYu]合肥人来说也并不陌生，尤其是目前已入住的万科[WanKe]金色名郡小区，物业口碑服务多次被业主称颂。

　　“说一点作用没有是不可能的，至少在滨湖区域[QuYu]内，万科[WanKe]城的产品线、产品品质都深受买房人关注，也在一个时间段内影响着滨湖区几家新盘的定价。”滨湖区永华地产倪经理如是说。

　　对于[DuiYu]四里河的万科[WanKe]来说，万科[WanKe]的定价策略也将影响到周边楼盘的定价。

　　

（海亮兰郡项目详情业主社区相册[XiangCe]样板户型[HuXing]视频[ShiPin]地图开盘现场 HOUSE365 资讯中心）

　　疑惑一：四里河“4”字头卖房 多为刚需盘

　　目前，该板块中国铁建国际城销售[XiaoShou]均价为6300元/平米[PingMi]，明发商业广场项目详情业主社区相册[XiangCe]样板户型[HuXing]视频[ShiPin]地图项目详情业主社区地图公寓在5700元/平米[PingMi]左右。而这样的价格与2011年12月以前的区域[QuYu]均价也相差不过200元/平米[PingMi]左右。但2011年12月10日，北二环墨荷名邸项目详情业主社区相册[XiangCe]样板户型[HuXing]视频[ShiPin]地图项目详情业主社区地图首次开盘。以起价4080元/平米[PingMi]入市，而均价也仅4800元/平米[PingMi]。

　　当时的这一起价，比2012年10月底华润橡树湾项目详情业主社区相册[XiangCe]样板户型[HuXing]视频[ShiPin]地图项目详情业主社区地图5600元/平米[PingMi]起价的首开仍低了千元之多。这也是让人们首次在中国铁建国际城、明发商业广场之外首次看到了四里河的“价格洼地”。

　　2012年6月份，四里河另一新盘海亮兰郡的住宅产品也以“4”字头首开，直至9月份，现已经历三个月开盘5次热销的好成绩。

（四里河地块现场 HOUSE365 吴冬寒 摄）疑惑二：“万科[WanKe]”新地块如何定价？

　　在这几家楼盘的销售[XiaoShou]现场，除了对于[DuiYu]国际城项目一站式教学、明发商业广场永辉超市(601933,股吧)等生活配套的认可外，“低价”、“生态环境”也成为买房人的关键词。

　　“主要是看中价格，我买107平米[PingMi]的三房户型[HuXing]，总价在50万元左右，优惠后可能50万都不到”墨荷名邸销售[XiaoShou]现场，准业主李先生表示：“有人说这里偏，但真正说起来也就是北二环，离市中心能有多远呢？清溪路的大润发，明发的永辉，而且公交现也有2-3辆，不吵不闹的地段，个人很满意。”

　　从这些周边楼盘的开盘价格，以及客群定位来看，不难看出四里河区域[QuYu]的“刚需盘”、“价格洼地”特征。以“精装”、“高成本”著称的万科[WanKe]又将如何定价？

　　“主要看万科[WanKe]的定价策略，这还需要一段时间”临泉路某楼盘销售[XiaoShou]总监分析：“这块地的总价约合33.06亿元，地价并不低，楼面价超过了2000元/平米[PingMi]，如果加上精装修的成本和一些税费等起码也有7000元/平米[PingMi]了，这样的话定价在7500-8000元/平米[PingMi]是比较保守的估计。”

　　而如果四里河万科[WanKe]单价达到8000元/平米[PingMi]，以85平米[PingMi]为例，总价已有近70万元，与目前四里河区域[QuYu]的房价相比，其差距可见一斑。

　　四里河区域[QuYu]内目前并无“精装”房，除了住宅产品外，中国铁建国际城的瑞园、海亮兰郡的别墅产品分别也以均价18000元/平米[PingMi]、10000元/平米[PingMi]销售[XiaoShou]；明发商业广场公寓产品均价5700元/平米[PingMi]；中国铁建国际城的另一高端产品大湖公馆即将入市。

　　可以看出，万科[WanKe]的“精装”产品对于[DuiYu]四里河楼市的产品线来说是一个补充，资深业内人士认为：“对于[DuiYu]目前的"刚需"定位标准也会起到拓宽的作用。”

（北二环路与四里河路交口现状 HOUSE365 吴冬寒 摄）最终：品牌实力 打造四里河超大综合体

　　看四里河之变，聚焦四里河，本站在6月初的系列策划“聚焦四里河”中针对四里河板块的楼市发展早已关注，报道中“四里河三宗连体地块将成为板块的引爆点”也得到众多业内人士的认同。

　　吸引保利、中海、万科[WanKe]参与竞拍，最终以总地价33.06亿归于万科[WanKe]，775亩的超大体量注定只能是大牌房企竞得。这一面积与2008年的中国铁建地块662亩相比，再次刷新庐阳第一大盘称号，也给“四里河”板块这一“价格洼地”区带来更多期待。

　　关注万科[WanKe]的人会发现，从2012年5月份开始，万科[WanKe]频繁出手拿地，截止9月第一周万科[WanKe]继续在广州、合肥共花费46.7亿拿地。 在媒体的采访中，万科[WanKe]掌门人郁亮表示：“不论市场好不好，我们都要买地，万科[WanKe]只会靠做房子赚钱，没别的本事。不买地我们饿死了怎么办？”

　　作为全国房地产中的品牌企业，万科[WanKe]的销售[XiaoShou]量、资金、土地储备都备受关注，万科[WanKe]的拿地“动作”也被很多人理解为市场政策的一个“风向”。

　　2012年5月24日，万科[WanKe]地产联合喜悦零售物业、高速零售物业拿地，以总价122459万元摘得BH2012-10号地块，打造综合体项目。此次9月6日再次出手摘得目前在合肥的最大地块，可以说对于[DuiYu]手握470亿现金的开发商来说，寻找合适的地块做储备盖房并不太难理解。

　　对于[DuiYu]四里河的“万科[WanKe]”，合肥万科[WanKe]总经理李东表示，除了同样做精装房外，因为地块中的商业规划，万科[WanKe]在合肥将首次打造775亩体量的综合体项目。 （365地产家居网 吴冬寒）

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