很快又是传统的楼市销售旺季“金九银十”了，这又是一个在严厉调控下的九十月份。2011年的“金九银十”惨淡地沦为“铜九铁十”，今年[JinNian]是否又会重蹈覆辙？房企会否加大推货、促销力度以冲刺年度销售目标，从而提供购房者一个抄底入市的好时机？特别是国务院督察组结束对全国16个省市的督察后，住建部表示将研究进一步强化市场[ShiChang]调控的政策措施，那么楼市调控究竟会否再推新政，调控新政又从何入手呢？有鉴于此，我们派出多路记者，通过调查、访问、数据分析等手段，通过政府、开发商、购房者、业者、专家等多个维度来观察敏感期的楼市。从今天起，南方日报《财富》将推出楼市“金九银十”前瞻系列报道。

　　南方日报记者 李广军 蒋劲劲

　　统筹 卢轶 郑佳欣

　　房地产的传统销售旺季又将来临，在房地产宏观调控的大环境下，开发商又迎来今年[JinNian]的大考。记者发现，在经历了多年的房地产政策调控、市场[ShiChang]低迷与震荡循环之后，房地产企业在面对市场[ShiChang]时更加积极应对，也更为从容。今年[JinNian]年初房地产市场[ShiChang]由年初的低迷到五六月的成交回暖，开发商们的信心指数一路上升。在上半年[ShangBanNian]积极变阵应对刚需购房潮之后，众多大型房企普遍取得较稳健的销售业绩，而面对“金九银十”，广东本地品牌房企表现出谨慎的乐观。

　　“以价换量”见效 业绩平稳利润下滑

　　近期接连公布的上市房企半年业绩报告显示，在上半年[ShangBanNian]房地产市场[ShiChang]逐渐走出低迷，众多房企销售额保持平稳甚至增长的同时，净利润却普遍出现了下降。

　　行业龙头企业万科[WanKe]地产，上半年[ShangBanNian]虽然净利润同比[TongBi]大增25%，但毛利率、净利率分别同比[TongBi]下降5.6%、2.2%。据不完全统计，至8月中A股披露中报的38家房企中，有17家净利润出现同比[TongBi]下跌。分析人士指出，在衡量房企赚钱的三个指标中，净利润上涨表示盈利增加，但净利率和毛利率下跌，说明利润被摊薄。相比万科[WanKe]，中海地产则以67.9亿元净利润蝉联最赚钱上市房企，比万科[WanKe]超出30.6亿元。据汇丰银行分析，中海上半年[ShangBanNian]平均销售价格同比[TongBi]增长12%，而土地成本仅占售价20%，使其达到近41%毛利率、27%净利率。

　　在上半年[ShangBanNian]销售额领先的房企中，保利和招商同样出现了净利率都同比[TongBi]下跌的状况。保利上半年[ShangBanNian]销售额虽然同比[TongBi]增27.5%，但净利润同比[TongBi]大跌12%至24.55亿元；招商上半年[ShangBanNian]销售额大增136%至161亿元，净利润也大跌16.9%至12.2亿元。

　　已发布半年业绩的上市房企当中，中海地产是表现得最为突出的一个。据该集团在公布的数据显示，在中海地产今年[JinNian]上半年[ShangBanNian]五六两个月的销售额就分别达到了123.1亿港元和148.4亿港元，均突破百亿元人民币大关。

　　另一方面，尽管得益于货币政策、信贷政策的适度宽松和企业不断采取的“以价换量”策略，今年[JinNian]来商品房销售量总体呈现逐月回升的趋势，但全省商品房待售面积再创新高。有业内人士表示：“开发企业在看好后市的同时不宜过分乐观。”省房协观点认为，虽然五六月份以来销量持续扩大，反映出市场[ShiChang]需求方基本结束观望，入市出手的意愿加强。但当前商品房库存量处于历史高位，开发企业在看好后市的同时不宜过分乐观，应尽快完成销售回笼资金。

　　突围市场[ShiChang]利器 紧抓刚需提高性价比

　　在当前新一轮调控大背景下，市场[ShiChang]格局变化和企业动向受到高度关注。中国指数研究院日前最新发布的行业研究报告预测，在调控政策的导引下，首次置业需求和首次改善需求，将是未来五年支撑住宅市场[ShiChang]快速发展的主要动力。随着调控对“游戏规则”的影响，更重视资金周转速度、产品结构更偏向于刚需型的房企，将迎来重要发展机遇。

　　在港上市的富力地产8月16日公布了今年[JinNian]上半年[ShangBanNian]的业绩，上半年[ShangBanNian]合同销售额增加9%至人民币146亿元，并占全年目标约46%，完成百分比较以往大多数年度为高。

　　富力地产董事长李思廉表示，2012年上半年[ShangBanNian]房地产市场[ShiChang]并无重大新紧缩调控措施出台，市场[ShiChang]基本维持稳定，并出现个别的利好发展迹象。目前，监管措施导致投机性的置业需求受压，中国房地产市场[ShiChang]主要受刚性需求带动，中低价位的中小户型单位需求增长较迅速。他认为，“富力在艰难市场[ShiChang]环境下能够取得如此令人满意的销售表现，证明富力所采取策略的有效性。”

　　据了解，北京、广州及天津等城市严格实施住房限购政策，但富力在这些城市仍取得与2011年相当的合约销售额。而富力在重庆及太原主要销售的项目为较小户型，迎合刚性需求，重庆及太原的销售额分别显著增长95%及73%。

　　8月23日碧桂园公布了2012中期业绩。数据显示，碧桂园2012年上半年[ShangBanNian]总收入及毛利分别约为167.67亿元及69.59亿元，同比[TongBi]分别增长约7.2%及36.8%。上半年[ShangBanNian]物业确认收入均价同比[TongBi]上升29.6%至约每平方米6636元，抵消了交楼面积同比[TongBi]减少约17.8%至约240万平方米对收入的影响。权益所有人应占利润约为29.76亿元，同比[TongBi]增长约3.7%。

　　重点发力下半年 谨慎乐观更具信心

　　广东省房协公布的数据显示，上半年[ShangBanNian]广东房企国内贷款759.44亿元。其中，主要为销售回笼资金的其他资金1492.39亿元，则下降5.4%。

　　对于不少房企来说，上半年[ShangBanNian]市场[ShiChang]的表现在预料之中。更多企业早在今年[JinNian]年初已确定了突围市场[ShiChang]重点时间段是在下半年。“今年[JinNian]我们推盘的节奏是"前低后高"。”广州万科[WanKe]的相关负责人告诉记者，万科[WanKe]在上半年[ShangBanNian]推盘的数量明显低于去年同期，节奏也没有以前那么迅猛，但半年取得的业绩并不比往年逊色。“在下半年，特别是金九银十时期，销售量肯定会更高，全年销售超越去年应该没有问题。”

　　记者在市场[ShiChang]中发现，像万科[WanKe]一样“留力”的企业很多。在九十月份的楼市销售传统旺季，包括中海、雅居乐、万科[WanKe]、敏捷在内的不少开发商都将在广州推出大量的全新项目。这些新盘无论在项目规模还是在产品数量上都比上半年[ShangBanNian]要更大和更多。中海地产和雅居乐两家企业都将在“金九银十”期间把自己在广州萝岗的全新楼盘推出市场[ShiChang]，而这两个新项目的占地面积都均超过30万平方米。

　　除了新推盘以外，房企拿地节奏也明显要更快。记者从万科[WanKe]集团获悉，在上半年[ShangBanNian]该企业新获取开发的项目就达到13个。在7月份，万科[WanKe]集团就分别在上海、宁波、南昌、青岛、天津、西安6个城市新增了6个项目，建筑面积达到84万平方米。

　　而除了万科[WanKe]以外，其他房企也不甘寂寞。中海地产今年[JinNian]的拿地劲头也颇足。记者从该集团获悉，中海地产今年[JinNian]上半年[ShangBanNian]累计新增土地储备量就达到274.5万平方米。2月份，中海在佛山就以14.56亿元拿下了一幅商住地块开始了今年[JinNian]的抢地大戏。同样的2月份，便以子公司中国海外宏洋的名义以11亿的价格拿下了江西赣州153.46亩的土地开发权。此外，3月份在香港也获得一个新项目，4月份中海更是以16.77亿元的价格拍得成都站南组团地块。

　　雅居乐集团主席陈卓林分析接下来的房地产市场[ShiChang]趋势时表示，“调控政策预计还将持续。但从长远而言，国内房地产市场[ShiChang]刚性需求强劲以及中国经济长远持续增长，发展潜力巨大，我们对房地产市场[ShiChang]的长期发展仍抱乐观。”

　　万科[WanKe]董事会秘书谭华杰对后市同样给予了信心。他认为，特别是“金九银十”期间，万科[WanKe]的销售会有更大的突破。