地铁[DiTie]对于房地产市场的影响是显而易见的。地铁[DiTie]的建设缩短了外围区域[QuYu]到市中心的时间距离，并逐步改善外围区域[QuYu]的居住配套水平，而由于外围区域[QuYu]房价水平较低，因此很容易引导刚需购房人口向城市外围区域[QuYu]转移。从我们对上海、深圳、南京、武汉、沈阳等城市地铁[DiTie]对商品住宅交易量的影响来看，这些城市的新开通[KaiTong]地铁[DiTie]基本都能够引发城市住宅市场的区域[QuYu]结构变化，带动城郊区域[QuYu]成为整个城市市场的重心。

　　客户来源：地铁[DiTie]使郊区[JiaoQu]项目吸引市中心客源能力明显上升

　　在地铁[DiTie]通车之前，一个地方（尤其是城郊区域[QuYu]）的住房供应基本上都是以满足本地的住房需求为主，而在地铁[DiTie]通车之后，需求结构则会发生质的变化。地铁[DiTie]快速、便捷的优势大大缩短了市中心与郊区[JiaoQu]的时间距离，使得城市中心与郊区[JiaoQu]的结合更为紧密，使得郊区[JiaoQu]分享市中心优势资源的效率大大提高，地铁[DiTie]的开通[KaiTong]将吸引大量非本地居民前来购房，住房需求分布在地理上显得更加分散。

新城悠活城地铁[DiTie]开通[KaiTong]前客户来源分布

新城悠活城地铁[DiTie]开通[KaiTong]后客户来源分布

　　以上海嘉定区的新城悠活城项目为例，具体分析其在地铁[DiTie]开通[KaiTong]前后的购房需求变化。根据我们的调研，在地铁[DiTie]开通[KaiTong]之前，该项目的购房客户中有60%来自于本地的嘉定区，而相邻区域[QuYu]的长宁和普陀区的比例也仅为15%-20%，距离稍远的客户比例仅为5%，可见，在地铁[DiTie]开通[KaiTong]之前项目的主要客户来源也主要分布在本地区域[QuYu]。而在地铁[DiTie]开通[KaiTong]之后，客户来源则发生了显著的变化。数据显示，在11号线通车之后，该项目来自于本地嘉定的客户仅占35%，比例显著降低，而其他与嘉定在地理上相对较远的如浦东和闵行的占比则达到了18%。综合下来，非本地区域[QuYu]的占比达到了65%。可见，地铁[DiTie]的开通[KaiTong]，吸引了大量非本地区域[QuYu]的购房需求前往置业。

　　市场结构：地铁[DiTie]改变了城市市场结构，外围区域[QuYu]成为城市住宅市场成交重心

　　地铁[DiTie]的建设将引发资本、人口向郊区[JiaoQu]转移。这主要由于地铁[DiTie]本身的磁力效应，能为城市区域[QuYu]内的周边房地产的发展提供良好的快捷交通，带来充足的人流，促进周边基础设施的完善，形成强烈的外部效应。也就是说，地铁[DiTie]促进城市结构逐渐发生改变。

　　我们可以看到地铁[DiTie]的开通[KaiTong]，使得地处郊区[JiaoQu]将不会再是影响消费者购房选择的重要原因，而郊区[JiaoQu]房价较低、规划合理、环境较好等其他优势也将日益显现，这样更会引导市民的居住意识向郊区[JiaoQu]转移。尤其对面向刚性需求为主的郊区[JiaoQu]中低端楼盘来说，地铁[DiTie]是绝好的福音。

　　以武汉为例，武汉2009年轨道交通规划审批通过，地铁[DiTie]对商品住宅成交量的影响随即在2010年体现：其中二三环间商品住宅成交占比从09年的25.25%上升至10年的29.69%；三外环间的这一比重则由09年的32.67%上升至10年的39.06%。武汉真正意义上的轨交时代在2010年7月一号线二期正式投入运营后正式拉开序幕。以上述时间节点为分水岭，武汉商品住宅成交的重心开始大踏步向外围城区蔓延。数据显示，二三环间商品住宅成交占全市的比重由2008年的22.24%上升至2012年的32.34%，上升超过10个百分点；三外环间的这一比重则由2007年的31.89%上升至2012年的42.64%。上述两个区域[QuYu]目前在全市成交的占比已经高达75%，而2007年时这一数字不过为58%。

2007至今武汉各环线成交占比走势图