【引言】

　　古语有云：“三十而立”。当人生进入30岁后，不仅可以独立承担应承受的责任，并已经明确了自己的人生目标与发展方向。1981年-2012年，31年来昆明[KunMing]房地产变迁跌宕起伏。在昆明[KunMing]房地产进入又一30年的开年之际，无论是政府、开发商还是消费者都需要一次完整而系统的梳理。站在时间的转承点，认真总结过去，好好规划现在，以期放眼未来。

　　2012年秋季房交会闭幕之际，由昆明[KunMing]市房地产开发协会主办、云南财经大学传媒学院提供全程智力支持的“1981-2012年昆明[KunMing]人居[RenJi]价值典范楼盘大众推选及专业评测”活动正式拉开帷幕。本次活动为期2个月，旨在通过盘点昆明[KunMing]房地产开发31年来昆明[KunMing]人居[RenJi]价值典范样本楼盘，对昆明[KunMing]房地产发展历程进行系统梳理，并对每个阶段的城市[ChengShi]发展、地产开发模式、产品变革和人居[RenJi]置业[ZhiYe]观等进行归纳总结，最后集结成册出版《1981-2012年昆明[KunMing]人居[RenJi]价值典范白皮书》，以期为“幸福昆明[KunMing]”创建更科学、更完善的人居[RenJi]置业[ZhiYe]标准和标杆，献礼党的“十八大”。

　　我们将1981-2012年分为四个研究阶段，本期将带您走进“2012年城市[ChengShi]3.0时代”的未来之歌，去领略正在这座城市[ChengShi]上演的“人居[RenJi]进化论”，正如本次活动的主题“城市[ChengShi]让生活[ShengHuo]更美好”，表达的不正是回归生活[ShengHuo]真谛之后的城市[ChengShi]“品质幸福”吗？

　　2012，在不同的语境中，可以被赋予多重含义。在此时的地产语境中，它指的是昆明[KunMing]城市[ChengShi]及房地产建设的3.0时代。

　　从这一刻开始，昆明[KunMing]人居[RenJi]生活[ShengHuo]与置业[ZhiYe]选择开始进入一个全新的时代。这是一个从“城市[ChengShi]综合体”升级为“城市[ChengShi]人居[RenJi]生活[ShengHuo]体”的时代，开发商更加注重城市[ChengShi]发展及建设的宜居价值；这是一个置业[ZhiYe]者终极置业[ZhiYe]观的形成的时代，不但要宜居，还要宜业，更要宜商；这更是一个需要开发商更新换代、推陈出新的时代，在这里团队建设、品质提升都不再只是一句空话。

　　而这一切：昆明[KunMing]房地产行业从懵懂少年，再到昆明[KunMing]百团大军书写而成的成熟、理智的青春之歌，都将被记录在一个本名为《1981-2012年昆明[KunMing]人居[RenJi]价值典范白皮书》中。它将见证并启动昆明[KunMing]城市[ChengShi]人居[RenJi]变革，更为书写昆明[KunMing]房地产行业下一个30年，打下坚实的基础。

逐渐成型的南亚风情·第壹城多功能城市[ChengShi]综合体，吸引着越来越多的到访者。资料图片宜居，是很多人选择银海·领域的重要原因。资料图片多功能的城市[ChengShi]生活[ShengHuo]体，将是昆明[KunMing]人居[RenJi]置业[ZhiYe]的重要选择。资料图片人们对于宜居居住环境的追求不会止步。本报记者 马宏波 摄

　　城市[ChengShi]3.0的时代标签1：

　　城市[ChengShi]开发关注人居[RenJi] “城市[ChengShi]综合体”升级为“城市[ChengShi]人居[RenJi]生活[ShengHuo]体”

　　新昆明[KunMing]建设的发展思路，为地产行业注入了新的活力与前进动力。在“大发展”的背景下，“大地产”呱呱坠地。“城市[ChengShi]综合体”的概念，在这一时代被升华为“城市[ChengShi]人居[RenJi]生活[ShengHuo]体”。一种新兴的城市[ChengShi]人居[RenJi]理念，即具备现代城市[ChengShi]全部功能的城市[ChengShi]人居[RenJi]理念成型。

　　开发商在这一时代背景下，再次得到进化。他们开始争当引领城市[ChengShi]人居[RenJi]理念、开发都市生活[ShengHuo]体，打造区域乃至城市[ChengShi]标志性项目的城市[ChengShi]运营商。

　　新规划打造新昆明[KunMing]

　　目前，昆明[KunMing]正加快建设现代新昆明[KunMing]和区域性国际城市[ChengShi]。省委常委、昆明[KunMing]市委书记张田欣对昆明[KunMing]城市[ChengShi]建设做过如下解读：要“高起点、大手笔、高品位、准定位、高质量、前瞻性地做好城市[ChengShi]规划和形象设计”。昆明[KunMing]将站在现代城市[ChengShi]发展的高度，在未来发展的时代格局中谋划城市[ChengShi]的功能定位和战略发展，新的战略构想将绘就昆明[KunMing]新的科学发展蓝图。

　　依托科学的城市[ChengShi]规划体系与合理的城市[ChengShi]功能配置，昆明[KunMing]城开始摆脱以住宅为导向的商住体系，转而形成城市[ChengShi]集群效应和城郊模块化发展的新城市[ChengShi]规划布局。

　　纵观昆明[KunMing]城市[ChengShi]规划布局，不难发现，各个区、县以及国家级开发（度假）区都有其明确的发展定位和方向。以昆明[KunMing]滇池国家旅游度假区为例，度假区大力推进“大交通、大产业、大流通、大文化、大旅游”等“五大建设”，并以旅游文化和现代服务业为主导的特色产业集群定位清晰。从建区开始,度假区就是老百姓心目中理想的居住地。五百里滇池、国家级风景区，绿化率达46.79%，人均绿地面积38.62平方米，度假区符合人们的宜居标准。

　　城市[ChengShi]的加快发展离不开地产业的繁荣建设。桥头堡建设、滇中四城一体化、泛亚市场，这些新时期的机遇都成为地产商们共同关注的话题。品牌化、国际化的开发思路正融入项目的点点滴滴，一个个综合性、复合性地产的背后，让我们看到了房地产行业对一座城市[ChengShi]发展的推动力。国内外顶级专家的设计思路和理念，一大批高起点、高品位的规划设计，都为加快建设现代新昆明[KunMing]和区域性国际城市[ChengShi]提供了有力的保障。

　　开发商全速助力城市[ChengShi]“宜居化”进程

　　在中国，很多城市[ChengShi]规划惯常的流程是：“领导”作为第一规划师，建筑师紧随其后整体布局，景观师进行最后种草“填空”。当人们擅长用高亢广大的尺度划破天际线，一座座城市[ChengShi]新地标出现，建筑的主次其实早已被安排好，千篇一律的“假面”就这样把原本丰满温性的城市[ChengShi]打造得“伟岸”而“孤寂”。

　　进入城市[ChengShi]3.0时代，无论是政府还是开发商在推进“城市[ChengShi]化”进程的同时，都谈到了“宜居化”，即城市[ChengShi]化的宜居建设重要性。城市[ChengShi]发展的目的就是要让生活[ShengHuo]在这座城市[ChengShi]的人们幸福指数能够和发展水平同步提升，让生活[ShengHuo]变得更加美好。

　　如何打造城市[ChengShi]的“品质幸福”，成为了终极课题。

　　城市[ChengShi]发展，社会进步，最高境界就是人民安居乐业、和谐共融。就城市[ChengShi]进化而言，生态和谐家园的建设、幸福人居[RenJi]的建设是一切奋斗的终极目标。就高水准建设的新昆明[KunMing]而言，如何推进现代宜居化进程是城市[ChengShi]进化的又一重大命题。

　　城市[ChengShi]的发长离不开房地产行业的发展，二者共享共荣，共同为了“城市[ChengShi]让生活[ShengHuo]更美好”的终极目标前行。在新时代下的开发商，不仅需要大资金、大资源、大人才，更必须具有强烈的历史责任感和深切的人文关怀，提供质量一流的宜居房屋，树立诚信负责的品牌形象，赢得客户、政府以及同行的信赖，这才是企业之本。

　　从“城市[ChengShi]综合体”到“城市[ChengShi]人居[RenJi]生活[ShengHuo]体”

　　楼市的变革显示着现代城市[ChengShi]人居[RenJi]进化的演变，单一的住宅已在楼市竞赛中逐渐淘汰，随之而上的是“综合体”项目。城市[ChengShi]综合体基本具备了现代城市[ChengShi]的全部功能，因而被称为“城中之城”。随着楼市变革的加速，一种新兴的城市[ChengShi]人居[RenJi]理念正悄然升起，那便是“生活[ShengHuo]体”人居[RenJi]理念。

　　也许很多人都有过这样的感觉，总觉得中国的城市[ChengShi]住起来没有国外城市[ChengShi]方便舒适。其实并不是国外的建筑设计有多好，而是中国只关注建筑设计，而建筑之间的这些细节少有人重视导致的。比如一间写字楼建筑设计得很完美，但周围就是找不到停车位；而北京T3机场，里面有号称全世界最大的购物中心，检票口却设计得那么窄小，大家经常会排很长的队。

　　世界级景观大师陈跃中说：在一块场地上如何整合解决交通流、停车、景观、标识，以及美观问题。这里面蕴含着许多与生活[ShengHuo]息息相关的设计范畴，打造舒适人居[RenJi]的“生活[ShengHuo]体”是人们生活[ShengHuo]环境最重要的一环。

　　引领城市[ChengShi]人居[RenJi]新理念，开发商力求打造一个代表城市[ChengShi]高度，复合居住、购物、文化娱乐、社交、餐饮等各种城市[ChengShi]功能的都市生活[ShengHuo]体，通过建筑形态、空间组合、商业特色等方面的创新，创造出空间丰富的舒适的都市时尚居住环境与生活[ShengHuo]体验式购物中心，打造成为区域乃至城市[ChengShi]的标志性项目。

　　城市[ChengShi]3.0的时代标签2：

　　置业[ZhiYe]指标升级 终极置业[ZhiYe]观形成

　　购房者的置业[ZhiYe]观从不理性又重新回归理性。他们不再单纯追求物业的增值性和单一的居住性，随着置业[ZhiYe]资金门槛、政策门槛等的提高，人们把每一次置业[ZhiYe]都当成了终极置业[ZhiYe]来看待，慎重而又挑剔。

　　除了地段、区域、真实的居住感受，购房者还会考虑容积率、建筑密度、绿地率、项目配套等综合体系。“置业[ZhiYe]观”再次升级：宜居、宜业、宜商，并实现“一天之城”“一家之城”“一生之城”。

　　置业[ZhiYe]观回归理性

　　在以“限购、限贷”为代表的调整政策之下，不少具备购买能力的投资者被排除在有效需求之外，其住宅投机投资行为受到遏制，而由于房贷首付比例大幅提高、按揭利率一路上调，以及调控下市场对房价下降的预期，大量改善型购房者和首次置业[ZhiYe]者则不再着急入市，选择观望。

　　随着调控政策逐步落实和深入，以及物业税的拟定征收，房地产的走势会愈加明朗化，行业健康平稳发展，房价也趋于平稳。

　　这时，人们开始重新审视置业[ZhiYe]观。首先，以投资型为主的置业[ZhiYe]，逐渐被保值型置业[ZhiYe]取代；其次，随着房价高位运行、金融政策紧缩、物业税随时可能征收等众多影响，置业[ZhiYe]门槛逐步提高，置业[ZhiYe]周期变长；第三，随着置业[ZhiYe]周期变长，置业[ZhiYe]者对于物业的长期适用性要求开始凸显，也就是所谓的“一家之城”“一生之城”开始出现在置业[ZhiYe]标准里，那种仅仅因为项目周边有一所好的小学而置业[ZhiYe]的时代也将成为过去。

　　置业[ZhiYe]成本提高 购房更谨慎

　　居住昆明[KunMing]才7年的陈辉夫妇，顶峰时期曾拥有十套物业。“加息对我没什么影响，银行收紧房贷的影响才大。”陈先生说，在银行收紧房贷，同时提高首付比例后，让许多炒家放弃了投资计划。加之昆明[KunMing]限购令出台，炒房热消退了很多。

　　然而，市场刚性需求依然旺盛。伴随着人们置业[ZhiYe]观的理性回归，置业[ZhiYe]者开始考虑：置业[ZhiYe]成本高，未来改善型住房需求难度不断加大，买一次房不容易，要怎样才能做到一次到位？

　　有人算过这样一笔账，中国住宅的平均建筑年龄接近28年，但是从房子盖起来到房子最终拆除，一套房子平均异手次数不下5-7次。也就是说，一个房主居住的时间仅为4-5年。

　　随着置业[ZhiYe]成本的提高，人们的购房越趋谨慎，置业[ZhiYe]要求的复合型也逐步凸显。在滇池宜城·西南海的售楼部现场，我们了解到：初次置业[ZhiYe]者，希望房子出则繁华、入则静谧；改善性需求者，希望房子配套齐全，要做到“三宜”宜居、宜业、宜商。购房者心中的理想置业[ZhiYe]是：有多体系价值并联集高尚居住之大成，有低密度高宜居系列住宅产品，有全体系服务于生活[ShengHuo]品质的商业配套，有省内最优校区超大集合，有市政道路及高标准公建设施……

　　随着购房者的置业[ZhiYe]标准越趋理性和体系化，我们初步勾画出了一个未来的置业[ZhiYe]蓝图：一天之城、一家之城、一生之城，即一座房子，能满足所有生活[ShengHuo]所需，满足所有家庭成员所需，还要能满足一生所需。

　　置业[ZhiYe]满足三宜：宜居、宜业、宜商

　　受置业[ZhiYe]难度的制约，购房者对于房子的要求越来越苛刻。他们希望，能有满足自己全方位要求的综合大盘出炉。

　　综合多位购房者的置业[ZhiYe]需求，他们理想中的房子要有：超大面积、超高品质绿地空间；超低密度的容积率和建筑密度；小区车位配比大于1:1，除实现人车分流外，停车位距离居所不超过500米；项目周边有商业配套、社区配套、省内顶尖校区全年龄段学区配套、金融服务、医疗设施；作为业主，还需要专属尊享服务；片区内，有高品质公园、高尔夫球场、国际院线等一系列提升片区价值的设施；公共交通便捷、市政设施齐全。他们需要房子能满足自己对于完美人居[RenJi]环境的想象。

　　除了大而全，产品还尤为注重项目配套设施与生活[ShengHuo]的关联度。“对于我来说，我买的房子附近有学校最重要，如果能涵盖从幼儿园到高中的全年龄段学区就更好了，其次是医疗设施，再其次才是商业设施等。”一位购房者说。为此，部分开发商开始根据生活[ShengHuo]关联度,打造区域内的配套建设。

　　>3.0时代，置业[ZhiYe]需求要满足三宜：宜居、宜业、宜商。不仅能够满足自己对于便捷生活[ShengHuo]的需求；还能够满足自己对于教育、医疗等文化生活[ShengHuo]的需求；对于休闲、娱乐生活[ShengHuo]的需求；对于房产增值保值的各方面需求……

　　城市[ChengShi]3.0的时代标签3：

　　3.0时代“城市[ChengShi]生活[ShengHuo]体”大猜想

　　显然，房地产商，仅靠打一张牌，是难以胜出的。如今，开发商们拼的是综合实力，比的是产品综合指数。在置业[ZhiYe]人士日趋注重品质的前提下，随之而来对于产品品质的竞争风声水起，从众多趋同产品中突围已经成为众多开发企业需要面临的重要问题。但实力开发企业也将通过自身的优势资源加大其自身产品的研发力度，更新换代、推陈出新，以产品的优势领航业界。

　　从小区到社区 升级版城市[ChengShi]住区

　　翡翠城，绿城进军杭州新城西的以社区为开发模式的首个大盘，也是大城西时代的地标性品牌社区代表，它的开发姿态首先在理念上已经超越了传统住区的概念。凭借1400亩规模的开发用地和良好的湿地资源，翡翠城以科学人性的尺度，合理配置多功能公共空间、商业中心和邻里交流的共享性场所，强调居住者对生活[ShengHuo]、休闲、商业、娱乐、运动、教育、交通等多方面多层次的整合意识，翡翠城希望通过这种集约化的有序交融，构建一种更高品质的生活[ShengHuo]形态，提供一种更为先进、科学的居住模式。

　　有地产界人士预测：今后的房地产开发，一定是“一对多”模式，即一个开发产品能同时符合多类人群的需求。不仅注重配套建设，重视生活[ShengHuo]便利性，同时注重特色化、个性化以及服务性。

　　随着置业[ZhiYe]观的进化，人们的置业[ZhiYe]要求向多元化方向发展。以教育地产、公园地产、体育地产为项目标签，打一张牌的经营策略，已无法满足消费者的的置业[ZhiYe]需求。综合指标逐渐取代单一指标，成为评定楼盘宜居与否的新标准。

　　从翡翠城的社区开发模式，可以看出，高尚社区对城市[ChengShi]进化的多界面整合富有积极的探索意义，她在社区开发中融合了居住者对一个城市[ChengShi]生活[ShengHuo]的最基本需求，并注重各种生活[ShengHuo]功能的综合和均衡，从而强调一个优越于常规小区的居住环境。

　　“城市[ChengShi]人居[RenJi]生活[ShengHuo]体”大猜想

　　过去，评价房子好不好，仅以技术指标作为评判标准，而现在在此基础上有了“宜居”指标；过去，看楼盘是否宜居，就看社区配套内有没有公园、超市……但是3.0时代，我们考虑的是配套与生活[ShengHuo]的关联度，比如要有学校、医院、行政便民服务、金融服务等。

　　产品还需要考虑在社区1公里半径范围内能够拥有享受型的生活[ShengHuo]配套，如大剧院、国家公园、国际影院、高尔夫球场、国家级体育运动中心等。

　　这些指标的诞生能够为居住者带来怎样的居住提升和品质幸福？

　　房地产市场通常经历了从“卖房子”到“卖家居”；从“卖社区坏境”到“卖文化、卖生活[ShengHuo]方式”的升级换代。在此过程中，消费者的需求成为行业发展的指挥棒，消费者也正是在这种过程中逐渐成熟起来的。而开发商要在发展阶段上适度超前，主动引导市场而不是被动去适应市场、去跟风市场。因此，只有开发商真正认识并关注到广大置业[ZhiYe]群体日益挑剔的审美眼光和品质要求，真正着力于塑造和延续品质地产的恒久魅力，城市[ChengShi]的人居[RenJi]水平才能得到真正的质的飞跃。

　　低层次、低密度、高绿化率小区，它独特的典雅庄重的建筑美学、超大规模的中心花园、独具匠心的商业步行街仅是一个表面，更多引人沉醉的是宜人的尺度、亲切的邻里感、回家的归属感，就如桂花城中的植物也许不是最名贵的，但一定是经过反复推敲布置的，它在规划设计、工程营造、环境布局等方面尽管受当初开发条件的限制，但在尺度上都经过了多次的论证和实地精确规划，通过建筑单体、花园、庭院、入口等关系，将人的各种审美放在一个恰当均衡的位置。不仅如此，绿城房产超前理念上更注重完整的售后服务，给业主带来一种温馨惬意的居住方式。这样一个园区即便是10年后的今天也是丝毫没有过时的迹象。

　　注重开发团队及品牌认知

　　随着住宅业的发展和生活[ShengHuo]水平的提高，消费者对住宅的消费意识和消费经验都有了显著的提高。房子不再仅仅是一个遮风避雨的场所，还意味着一种生活[ShengHuo]方式；买房子不仅仅是买一个建筑物，还是买一种环境和服务。出于对交易安全的保障、对物业保值增值的期望，消费者发出对物业品牌乃至开发商品牌的呼声已经成为必然。换言之，一个好的项目，能整合哪些合作伙伴和专业团队来共同打造，从侧面也反映出项目本身的含金量，以及评判开发企业的责任感、时代感、品牌认知和品牌感召力。

　　一个好的建筑设计，能够为项目带来高品位的建设定位；一个好的景观设计，能够为项目带来优越生活[ShengHuo]品位；一个好的招商管理公司，能够为项目把好商业业态关；一个好的商业规划设计，能够为项目带来前所未有的稀缺价值；一个好的物业公司，能够为项目带来楼盘品质附加值。

　　由于置业[ZhiYe]者对于楼盘品质的要求越来越挑剔，除了对于楼盘基本品质的追求外，物管也成为了首要考量目标。2012中国物业服务百强企业研究成果发布，昆明[KunMing]包括银海、俊发、实力在内的三家物管企业登榜，标志着昆明[KunMing]房地产企业对于物业服务的重视程度不断深入，也意味着置业[ZhiYe]昆明[KunMing]将更为舒心。

　　物业服务能够给开发商营造良好口碑，不仅能够促进楼盘的销售，同时还会提升楼盘附加值。目前昆明[KunMing]的许多开发商都十分注重打造属于自己的品牌物业，昆滇物业服务正酝酿着再次升级：无论是水、电、煤气、话费的代缴，还是干洗接件、车损定险等，在不远的未来都可以通过物业实现。

　　后记

　　2012年，城市[ChengShi]3.0时代的大幕刚刚拉开，有关这个时代的英雄，还有待我们去发现和书写。时代向前，城市[ChengShi]进步，人居[RenJi]升级是一个不可逆转的大势。大势之下，房地产开发必将迎来更加严苛的专业挑战，更加理性的置业[ZhiYe]消费，更加激烈的市场竞争。

　　从1.0时代走来的我们，如今站在巨人的肩膀上，所有关于3.0时代的猜想，只为了那句铮铮誓言“城市[ChengShi]让生活[ShengHuo]更美好！”

　　敬请期待由昆明[KunMing]市房地产开发协会、云南财经大学传媒学院等联合出品的《1981-2012年昆明[KunMing]人居[RenJi]价值典范白皮书》。

　　链接

　　“人居[RenJi]价值典范楼盘”推选参与方式

　　推选时间

　　9月10日-30日。凡参与活动的市民均可获得一份精美礼品，并有机会获得神秘大奖。

　　推选方式

　　方式一：登陆搜狐焦点www.km.focus.cn点击“人居[RenJi]价值典范楼盘”活动专题，提交问卷

　　方式二：点击云南省政务信息岛终端机上屏“人居[RenJi]价值典范楼盘”活动热键，提交问卷（云南省政务信息岛主要设置在全省各级党政机关、企事业单位、便民服务窗口、机场、医院、学校、银行、酒店、商场、餐饮娱乐休闲等场所）