【《财经》(博客,微博)综合报道】

　　据中国青年报消息，尽管陕西省建设厅房产监管处处长张继刚表示，“限利令”是对中央“一房一价、明码标价”政策的细化，目的是希望开发商既有利润，老百姓也能买得起。但为何确定利润率是10%？吕随启副主任[FuZhuRen]表示，“灰色支出”大部分被用作公关费用，与“权钱交易”等地产腐败密切相关。“这部分成本[ChengBen]，最终会反映到房价上，但基本上很难暴露在阳光下。因此，商品房成本[ChengBen]报表的真实性，就要打折扣。”

　　日前，国务院发展研究中心出版的《中国住房市场发展趋势与政策研究》权威统计称，我国房地产[FangDiChan]行业2007年以后的年均利润率是30%左右，已超出工业整体水平约10个百分点。国内部分知名开发商的毛利润率，接近甚至超过了50%。

　　“原因首先可能在于，不同项目间的利润率差距颇大，不具有统一性。”吕随启副主任[FuZhuRen]分析，单就某个房地产[FangDiChan]项目的成本[ChengBen]而言，从土地价格到设计、建安成本[ChengBen]、销售及管理，都具有特殊性，物价也在随时间变动，“指望"一刀切"不现实。”

　　另一种可能性的呼声更高。即有业内人士指出，在一些房地产[FangDiChan]管理部门和物价部门，基本上是以开发商报送的商品房建造成本[ChengBen]数据为准，进行核算利润率，并不核查上述商品房成本[ChengBen]数据“是否真实”。

　　在吕随启副主任[FuZhuRen]看来，上述两点，已使“限利令”在起点上就成了一笔糊涂账。

　　针对为何学界与开发商会如此“各说各话”，吕随启副主任[FuZhuRen]的答案是，除计算口径不同外，关键之一在于商品房成本[ChengBen]中的一些“灰色支出”，既难以公开，又无法测量，以致房价虽一路高企，开发商却仍嫌赚得不够。

　　“房地产[FangDiChan]的成本[ChengBen]构成，大致有以下几块：以1块钱的房价为例，其中30%-40%左右是政府收取的土地价格；20%-30%是税费，税与费合计数十种，也是政府和事业单位收取；10%-30%是建筑成本[ChengBen]，包括水泥、设备、劳动等，一般10%-20%才是利润。”上海易居房地产[FangDiChan]研究院发展研究所所长李战军详解。

　　但北京才良律师事务所主任、知名房地产[FangDiChan]领域专家王才亮和吕随启副主任[FuZhuRen]均提示，上述说法回避了成本[ChengBen]中的“灰色支出”部分。

　　“这部分支出，据我估算约占真实成本[ChengBen]的30%，土地出让金、建筑成本[ChengBen]及税费，合计只占70%。”吕随启副主任[FuZhuRen]表示，“灰色支出”大部分被用作公关费用，与“权钱交易”等地产腐败密切相关。“这部分成本[ChengBen]，最终会反映到房价上，但基本上很难暴露在阳光下。因此，商品房成本[ChengBen]报表的真实性，就要打折扣。”

　　有评论指出，“限利令”若出台细则，需注意两方面：一是政府部门所掌握的房价构成元素应该公开；二是对开发商的开发成本[ChengBen]、管理费用、销售费用等，引入第三方独立评估机制。吕随启副主任[FuZhuRen]对此表示赞同。

　　中国房地产[FangDiChan]业协会副会长顾云昌也认同，政府仅仅限制地产商的利润，不能服众。

　　王才亮的观点则更加直接：“房价调控的关键，是"市场的归市场，政府的归政府"。调控既要把政府拿走的利益降下来，避免政府通过房地产[FangDiChan]牟利；也意味着政府承担应有的责任，包括减税、限购、限贷、信息公开，也包括建设中低收入家庭也能买得到的房子。”