[ 一位地产业内人士称，“超过溢价[YiJia]率配建保障[BaoZhang]房，其实只是换了一种价格表现形式。与人为控制溢价[YiJia]率相比，将限购限贷等政策执行到位可能更重要。” ]

　　溢价[YiJia]率达49%以上的土地[TuDi]成交“盛况”，近期在杭州[HangZhou]恐难再出现了。

　　最近在杭州[HangZhou]的一场土地[TuDi]出让会上，参会的开发商拿到了一份名为《关于贯彻国土资电发【2012】87号文件有关事宜的通知》（下称《通知》）。《通知》明确提出，“对商品住宅地块，当土地[TuDi]价格溢价[YiJia]率达到49%时，将调整竞价方式，即锁定地价，"从零开始"竞投配建安置用房或保障[BaoZhang]性住房面积”。

　　这意味着，土地[TuDi]出让出现高溢价[YiJia]率时，“价高者得”这一规则将不再适用。

　　昨日，杭州[HangZhou]市国土局一位内部人士在接受《第一财经日报》采访时称，确实有这一政策存在，主要为了在控地价的同时加大保障[BaoZhang]性住房建设力度。“当拍卖价格达到一定限度，就不再让开发商加价，进而用房企愿意配建保障[BaoZhang]房的量来决定谁最终获得土地[TuDi]。”

　　对于杭州[HangZhou]土地[TuDi]市场溢价[YiJia]率设置上限，同策咨询研究中心总监张宏伟分析称，虽然限制了溢价[YiJia]率，但起拍价的制定还是“灵活的”，这一政策本质上也可以算是“数字游戏”，如果起拍价就定得很高，限制高溢价[YiJia]就意义不大了。

　　新政“有备而来”

　　上周四，杭州[HangZhou]主城区10月份的推地序幕拉开，当天共有5宗土地[TuDi]集中出让，底价总计30.4亿元。最终，5宗土地[TuDi]都顺利找到“婆家”，出让金约37.68亿元。其中，两宗底价直接成交，三宗低溢价[YiJia]拍出。

　　不过，成交活跃的杭州[HangZhou]土地[TuDi]市场，溢价[YiJia]率低背后或另有隐情。

　　2011年2月28日，杭州[HangZhou]市政府出台的《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》中规定，2011年商品住房供地总量中安排10%的土地[TuDi]用于建设或配建保障[BaoZhang]性住房。其中涉及的宅地出让就是采取设定合理土地[TuDi]上限价格，当竞买报价达到合理土地[TuDi]上限价格时，转为竞报保障[BaoZhang]性住房面积的规则。不过，以上规则只适用于涉及有保障[BaoZhang]性住房的宅地，而且当时对于“价格上限”也没有统一的数值标准。

　　就在今年7月19日，国土资源部下发的《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》称，市县国土资源主管部门对可能出现高价地的要及时调整竞价方式，制定出让方案和现场预案。对预判成交价创历史总价最高，或单价最高，或溢价[YiJia]率超过50%的房地产用地，要及时调整出让方案，采用“限房价、竞地价”或配建保障[BaoZhang]房、公共设施等办法出让土地[TuDi]。

　　显然，这次杭州[HangZhou]低调潜行的土地[TuDi]市场新政并不突然，而是对上述国土资源部“7·19”文件的具体贯彻执行。只不过是，杭州[HangZhou]在这次的具体执行中将范围扩大至所有宅地，同时划定了“49%”这条红线。

　　据报道，该《通知》8月份就已出台，但却并未被外界所熟知。参加土地[TuDi]出让会的一位开发商还称，“只有近期去报名拿地的开发商才拿到这份文件，知道新出了这样一个政策。”

　　对此，浙江一家上市房企的负责人告诉《第一财经日报》记者，此前确实听说了这个政策，但其并没有见过具体文件。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟分析称，“溢价[YiJia]率超过50%就必须到国土资源部备案，地价高了，地方政府也不好交代。”

　　解决保障[BaoZhang]房筹资难？

　　约谈，推迟出让，限定总价溢价[YiJia]……进入下半年，在严控高地价与高房价之间的传导效应上，地方政府可谓不遗余力。

　　此前，北京市国土局临时对万柳地块设置最高26.3亿元的限价（溢价[YiJia]率为40.9%），竞拍价“涨停”后，开发商比拼的是愿意提供的回购房面积，最多者胜出。7月10日，经过一个半小时激烈的竞拍，中赫置地最终以26.3亿元外加配建16400平方米回购房面积的代价，摘得了万柳地块。

　　近期，由于土地[TuDi]市场过于火热，北京还临时推迟了多幅块地的出让时间。

　　浙江一家上市房企高管告诉本报记者，许多城市都有控制地价的政策，但具体实施细则有所不同，其目的无非都是严防高地价并促进保障[BaoZhang]房建设。“杭州[HangZhou]的做法本质上是通过（这样方式的）土地[TuDi]拍卖，变相解决保障[BaoZhang]房建设资金筹措难的问题。”

　　“如果当地的保障[BaoZhang]房建设计划完成得顺利，也就没有必要启动这样的政策储备了。”上述房企副总经理认为。

　　一位地产业内人士称，“超过溢价[YiJia]率配建保障[BaoZhang]房，其实只是换了一种价格表现形式。与人为控制溢价[YiJia]率相比，将限购限贷等政策执行到位可能更重要。”他还认为，保障[BaoZhang]房建设应当有深思熟虑的规划，不是开发商愿意建多少就是多少，并且还要考虑建成后政府如何接管等问题。

　　根据公开资料显示，杭州[HangZhou]上半年成交的2宗宅地均因只有一家开发商报名而直接成交，而在8~9月成交的6宗宅地中，有4宗经过了多轮竞价成交，而每宗地块都有多家开发商进行争夺，不过溢价[YiJia]率最高的只有33.64%，即天阳置业在8月7日竞得的拱墅区庆隆单元GS04-01-R21-04地块。

　　另外，记者发现，2012年9月杭州[HangZhou]仅推出一块宅地，土地[TuDi]新规显然也还未“派上用场”。有市场人士分析称，在杭州[HangZhou]10月推地热潮中，不排除会出现需要竞投保障[BaoZhang]性住房面积的情况。