时间进入5月后，“稳增长”被放到了更重要的位置。而在此之前，楼市已经走上回稳的道路。

　　从新年以来，成交量在猜测与怀疑中逐步放大，全国楼市都迎来了自己的“红五月”，虽然仍然赖于“以价换量”，但已经回到了调控[DiaoKong]前的水平。

　　6月8日央行“意外”降息之后的首个周末，深圳、南京、杭州、上海均出现了排队购房现象。截至6月14日，北京6月新建住宅签约套数为4061套，同比微涨1%，二手房住宅签约套数为5496套，同比上涨21%，成交量再次出现明显上涨。

　　无论环境多么善变，市场[ShiChang]仍然会走在自己的道路上。但在市道貌似稳定之余，对政策[ZhengCe]走向的的预期依然并不稳定。

　　货币政策[ZhengCe]暖场

　　国务院总理温家宝于5月18日-20日在武汉调研时指出，要“稳定房地产[FangDiChan]市场[ShiChang]调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]”。“稳定”二字，留给外界颇多遐想空间。

　　紧接着，在5月23日的国务院常务会议上，温家宝再次提出“稳定和严格实施房地产[FangDiChan]市场[ShiChang]调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]”，而在这句话之前，说的是“把稳增长放在更重要的位置”。这其实是继5月16日之后第二次以“稳增长”为主题的国务院常务会议。

　　这样的表态，被解读为调控[DiaoKong]的放松[FangSong]，未来将采取更多温和的宽松政策[ZhengCe]。一时间，限购松动和以房地产[FangDiChan]保增长，成为坊间热议的话题。

　　很快，6月5日，住建部新闻发言人再次重申“坚持房地产[FangDiChan]市场[ShiChang]调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]不动摇”，强调将会同有关部门继续密切关注各地调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]执行情况，对于地方放松[FangSong]抑制不合理购房政策[ZhengCe]的，将及时予以制止或纠正。

　　一位接近住建部的人士称，住建部此次喊话的背景，一是扬州新政获得首肯，引发大量可能不利于调控[DiaoKong]大局的猜想和地方小动作；二是5月成交量大幅上涨，房价也出现上涨的苗头。

　　但这次喊话似乎被之后突然而至的降息所淹没。

　　继今年以来第二次“降准”后，从6月8日起，央行下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率均下调0.25个百分点，这是自2008年12月降息以来，中国央行在近三年半内首次宣布降息。

　　但此次实际上确立的是非对称降息将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍，将贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍，有利于降低银行存贷利息差。

　　自2008年后，通货膨胀的压力长期随着GDP的增长高歌而上，货币政策[ZhengCe]也处于趋紧态势。直至今年，全球通胀压力开始逐步显现回落，中国也在最新的政府工作报告中明确了降低增速的目标。

　　庄凌顾问分析认为，此次的小幅降息很大程度上是市场[ShiChang]调节的一次试探，中国存款准备金率仍高达20%，货币政策[ZhengCe]的放松[FangSong]依旧留有空间，根据市场[ShiChang]的变化再做调整几乎是一种必然，而刺激性政策[ZhengCe]的幅度相信也不会过大，毕竟要考虑到通胀压力虽然降低但依旧存在，而一旦反弹，经济泡沫势必飞速加剧，倘若真的出现，恐短期内也回天乏术，造成的影响与威胁将远超当前。

　　虽然降准和降息并不是直接针对房地产[FangDiChan]市场[ShiChang]，但楼市直接从中受益，对于开发商和购房者来说，降息意味着融资成本降低和购房成本减少。

　　巧合的是，在宣布降息后，一则“央行下发特急文件142号文：房贷利率最低7折”的报道迅速流传开来，反响巨大，并被视为房贷政策[ZhengCe]出现松动的表现。

　　央行新闻发言人表示，该说法系媒体和开发商的刻意曲解，有市场[ShiChang]炒作之嫌。该发言人指出，央行重提“个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍”，是要明确在允许金融机构对企业贷款利率浮动区间下限放宽至基准利率0.8倍的同时，对个人住房贷款利率浮动区间下限不再进一步放宽，此次仍保持基准利率的0.7倍不变。

　　而实际上，虽然个人房贷8.5折利率的覆盖面越来越大，但北京中原地产市场[ShiChang]研究总监张大伟说，暂时还没有听说降到8折的情况。

　　至于7折，业内人士均表示，这只是个“理论值”，短期内很难实现。张大伟称，此次降息后，由于存贷款利率的浮动区间扩大，银行在揽存压力的作用下普遍上调存款利率，利差明显被挤压，如果贷款利率再往下大打折扣，就更难赚钱了。

　　现在，5年期以上房贷的基准利率是6.80%，8.5折后的水平为5.78%，8折后是5.44%，7折后是4.76%；而5年期定存的利率为5.1%.若执行8.5折优惠利率，银行的息差已经有限，打8折的话基本算是平手，要真是打7折就只能是“赔本赚吆喝”了。

　　央行被“误解”，银监会也“躺着中枪”。近日银监会出台的《商业银行资本管理办法（试行）》中，明确将个人住房抵押贷款风险权重定为50%.而去年8月公布的征求意见稿中，则给予差别风险权重，二套房[TaoFang]贷的风险权重设定为60%，首套为45%.这一细节上的变动引起了市场[ShiChang]关注。风险权重，对应银行为一笔贷款所预留的资本金，风险权重越低，银行需要为此预留的资本金就越少。二套房[TaoFang]贷的贷款利率为基准利率的1.1倍，而首套房[TaoFang]贷的贷款利率普遍在基准利率或其9折左右，将一套房[TaoFang]和二套房[TaoFang]一视同仁，实际上变相降低了二套房[TaoFang]的风险权重，这将刺激商业银行提高对二套房[TaoFang]贷的支持力度。

　　针对此类分析和报道，银监会很快出面辟谣，称上述管理办法中对个人房贷的风险抵押权重，设定的比例一直就是50%，“与现行监管规定相一致，未做任何调整”，只是在此前的征求意见稿当中将首套房[TaoFang]贷和二套房[TaoFang]贷区别开来。因此，不存在修改标准的问题，也不能推断出二套房[TaoFang]贷会放松[FangSong]这样一个结论。

　　但是，如果征求意见稿中曾试图设计差别化风险权重，为何最后通过的办法中再次统一，倒也耐人寻味。

　　地方频频微调[WeiDiao]

　　在云谲波诡的时点上，地方政府也小动作不断。实际上，自去年初限购以来，各地从未放弃在政策[ZhengCe]层面开口子、在执行层面放松[FangSong]的可能性。

　　在最新一拨地方政府“松动潮”中，最引人注目的是扬州新政。5月8日，扬州市发布《关于对个人购买成品住房进行奖励的通知》，针对144平方米以下的成品住房（精装修房），根据建筑面积的不同，给予购房合同款4‰-6‰的奖励，从7月1日起实施。

　　这一举措立即被贴上救市标签。随后，该通知被从扬州房管局官网上删除，紧接着又重复出现，并加上了官方解释：只是为了引导和鼓励群众购买成品住房，“救市”一说系误读，扬州将继续严格执行国家宏观调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]，加强房地产[FangDiChan]市场[ShiChang]调控[DiaoKong]。

　　其实，以8000元/平方米的单价计算，一套90平方米的房子，总价72万元，最多只能获得4320元的奖励，这点补贴，相对于总房款而言，不过是杯水车薪。这样的举措，即便是救市，也很难说效果如何，反而更像是在变相退税，以少量财政支出撬动大量财政收入。

　　不到两周后，扬州新政得到了住建部相关人士的肯定。该部认为，扬州新政符合住建部重点扶持和鼓励住宅精装修的方向。

　　由此看来，在政策[ZhengCe]层面，地方微调[WeiDiao]确实存在空间，此前被叫停的城市，不过是踩错了地方、没掌握技巧罢了。于是，各地闻风而动，出台多种微调[WeiDiao]措施。

　　5月29日，湖南省召开全省投资工作会议，据透露出来的省长讲话内容显示，湖南省房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]将作一些微调[WeiDiao]，主要包括利率优惠、降低（首套房[TaoFang]）首付比例、减免相关税费等。

　　两天后，湖南省辟谣，称这一说法“子虚乌有”。

　　与之相似的是，据上海证券报5月25日报道，“传厦门楼市政策[ZhengCe]微调[WeiDiao]，多类人群有望获再购房资格”。该政策[ZhengCe]若得到实施，将会完全打破此前“厦门家庭禁购三套房[TaoFang]”、“外地家庭禁购二套房[TaoFang]”等限购禁令，因此，消息一出，各方哗然。

　　厦门市国土资源与房产管理局当天即作出反应，在其官方网站发表声明称，不存在“微调[WeiDiao]”说法。

　　其实，不论是成都变相松动限购，还是佛山限购令松绑、上海的居住证满三年可购二套房[TaoFang]等，各个城市直接针对限购调整的政策[ZhengCe]，全部都已被叫停，中央也多次重申限购持续，业内人士分析，厦门不太可能出台如此激烈的松绑政策[ZhengCe]。但不管其背后是怎样的虚实，地方政府如果主动表态否定进行微调[WeiDiao]、拥护限购政策[ZhengCe]，就少见中央部委进行细致的追究，这也成了各地政府通用的技巧。

　　相形之下，没有触及红线的小动作更容易存活。

　　据不完全统计，地方微调[WeiDiao]的热情颇高，全国先后有北京、上海、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、沈阳、蚌埠、济南、信阳、郑州等40多个城市出台了相关政策[ZhengCe]。

　　微调[WeiDiao]的内容涉及限购、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等，其中北京、杭州、成都等地主要是土地出让条件松绑，武汉、上海则是对普通住房价格标准进行调整，而合肥、南京、常州等地则是放宽公积金贷款额度，事实证明，这是最简单、安全、有效的措施。

　　郑州的公积金最高贷款额度在单人30万元、夫妻40万元的基础上提升5万元，信阳则在个人16万元、夫妻双方28万元的基础上各加码10万元。重庆更是将单人20万元、家庭40万元的限额，一举提高到了40万元和80万元，这一力度，远超其先行者。业内人士预计，重庆的做法未来可能被更多城市效仿。

　　从全国住房公积金放贷条件看，进一步放松[FangSong]的基础也是具备的。据报道，目前，全国住房公积金累计已经缴存3.9万亿元，其中1万多亿元贷出去，余额还有2.1万亿元。公积金余额在满足正常提取、贷款并留足备付金的情况下，结余资金仍超过4000亿元，沉淀资金数额巨大。

　　各地政府都在试探中央的底线，同病相怜，也颇有些法不责众的底气。而在如今“内忧外患”的背景下，绝大多数微调[WeiDiao]被默许。此态势，似乎印证了中央正在为调控[DiaoKong]寻找均衡的市场[ShiChang]猜测。

　　然而，无论微调[WeiDiao]出于何种理由，经过何种包装，采用何种途径，市场[ShiChang]都可能将其解读为房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]或将变相松动的信号。一旦“微调[WeiDiao]大军”达到一定规模，或将发展成新一轮轰轰烈烈的“救市”。

　　由此看来，各种冲击使本轮房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]的可持续性萌生出越来越多的不确定性。

　　放松[FangSong]改善需求？

　　在不触及中央底线的前提下，地方政府将进入“微调[WeiDiao]不断”的局面。主要的举措是在购买端加大支持力度，继续微调[WeiDiao]之前过度严格的调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]，保刚需入市。

　　在当前各界普遍预期房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]即将“适度放松[FangSong]”的情况下，改善性需求的部分放开得到越来越多的关注和讨论。

　　从调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]的定位来看，一方面打击投机性需求，一方面鼓励首套房[TaoFang]刚需置业，改善性自住需求则定位模糊，处于尴尬的夹缝中。

　　一直以来，购房资格限制使开发商的眼光纷纷瞄准新进场的首套置业者，即传统认为的刚需。购买多套的买主，则常常被与炒房客、投资投机客等称呼关联起来。

　　而实际上，换房的需求是合理的，也是巨大的。两三个月以来市场[ShiChang]的持续向好，使业内人士担心刚需被消耗过多、暖春无以为继，多次置业者也再次受到开发商的青睐。

　　而如果给二套房[TaoFang]松绑，可行的办法就是放松[FangSong]二套房[TaoFang]的认定、降低首付比例、放松[FangSong]信贷限制、降低契税等。

　　然而在当前供应紧缺的情况下，单纯放松[FangSong]需求势恐会立即造成房价报复性反弹。财政部财政科学研究所所长贾康认为，在政策[ZhengCe]方面给予第二套房[TaoFang]一定宽待完全可以探讨，比如对第二套房[TaoFang]税负可以从轻。国家信息中心首席经济师兼经济预测部主任范剑平认为，未来在抑制投资、投机需求的同时，应该对卖旧买新的改善型需求予以支持。

　　如何给房地产[FangDiChan]行业注入活力，而又不重蹈覆辙，使调控[DiaoKong]前功尽弃，颇为考验决策者的智慧。

　　国务院参事陈全生在某会议场合提出，破解当前调控[DiaoKong]是否放松[FangSong]的困局，应以“销售市场[ShiChang]与租赁市场[ShiChang]并重、买房与租房并举”来解决。

　　陈全生说，房地产[FangDiChan]投机“买”是为了“卖”，应将现行的“限买”政策[ZhengCe]改为“限卖”政策[ZhengCe]。他设计了一套“允许买房，限制卖房，奖励租房，闲置罚款”的政策[ZhengCe]。采取“增值收益税递减”的办法，保护自住者的刚需，打击投机者的炒作。若买房后一年就卖，国家收缴差价收益的95%；两年后卖，收缴85%；以此类推，随时间递减。鼓励房主出租房屋，不仅租金所得税全免，其他收入的所得税也相应减少。对那些买了房，不卖不租也不住的闲置空房，需要行政干预。比如，德国的做法是，3年闲置，房产税翻番；5年闲置，政府组织流浪汉入主；闲置7年以上的，收为国家所有。

　　“稳”字之下

　　5月23日的国务院常务会议确定立刻启动一批事关全局、带动性强的重大项目。国家发改委网站公布的信息是，仅5月就审批了106个项目。制造业、交通运输仓储业、房地产[FangDiChan]业和水利环境及公共设施管理业的合计比重达到78%，其中，房地产[FangDiChan]业的比重占到25%.以城镇化的快速发展扩大内需、刺激投资，拉动经济，而城镇化的载体则在于房地产[FangDiChan]，这种思路与2009年的救市如出一辙。

　　而目前的形势，还不像2008-2009年那样，明显表现出依靠房地产[FangDiChan]业来拉动经济的需要。人们开始担心，新一轮的巨额资金有可能直接或变相地进入房地产[FangDiChan]领域，从而使2009年的疯涨再现，使调控[DiaoKong]的成果付诸东流，也使行业再次丧失浴火重生的机会。

　　6月5日，万科总裁郁亮在某论坛上抛出“洗澡论”。他说，实际上2008年调控[DiaoKong]时就应该完成这个调整，但就像洗澡一样，洗到一半突然把我们拉起来，过两年再洗一次澡“真希望让我们一次洗完算了”。“要让房地产[FangDiChan]业一次调整到底，不能"洗澡洗一半"。”郁亮表示，只有调整干净，房地产[FangDiChan]行业才能对未来经济作贡献。

　　当前的宏观经济形势，使房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]的难度加大。“稳”字当头的楼市调控[DiaoKong]，当然最好既降低房价，又促进成交量放大，同时还能拉动投资增长。

　　不少人乐观判断，楼市政策[ZhengCe]已见底，价格底部也已接近出现。针对地产救市的可能，多位业内人士表示，当前经济和产业环境均与2009年大不相同，房价不可能直线拉升。但货币松动之下资产价格的上涨，却是可预见的趋势。这对楼市调控[DiaoKong]提出了新的挑战。

　　在易居房地产[FangDiChan]研究院副院长杨红旭看来，房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]已发生方向性的变化，房贷政策[ZhengCe]与更宏观的货币政策[ZhengCe]，是影响短期市场[ShiChang]需求的第一要素，限购只能居次。

　　从供需关系来看，一直以来的调控[DiaoKong]思路都在抓需求端，以控制需求来控制成交从而压下价格，又以增加需求来推动低迷市场[ShiChang]好转，由此传导到供应环节上，已经造成了投资增速的下滑和供应的相对减少。短期内，如何有效增加供应，实现供应和需求的相对平衡，也是政策[ZhengCe]的落脚点之一。

　　高通智库分析认为，从长期政策[ZhengCe]可能性看，行业调控[DiaoKong]减少供应的格局，很可能使房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]被动地进入新局面，尤其是行业制度建设将被动的加强。适度、适量、微调[WeiDiao]将成为房地产[FangDiChan]的主要调控[DiaoKong]思路。从政策[ZhengCe]的方向看，在税收领域的调整必要性较强“减税与加税”，通过税收调节实现“限涨和限利”是正确的选择。

　　找到既能降房价、又能促成交，同时还能拉动投资增长的新模式，是房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]进展的方向。而今年年中，是政策[ZhengCe]关键时期，也是决定房地产[FangDiChan]行业未来发展方向的重要时间节点。

　　在充满诸多不确定性的市场[ShiChang]中，各方都在努力寻找规则和方向。

　　2012年一季度，我国GDP同比增长8.1%，环比增长1.8%，CPI同比上涨3.8%.在拉动经济的三驾马车中，投资和出口均不乐观，带动GDP增速连续五个季度回落，并创下2009年二季度以来的新低。

　　虽然8.1%的增速仍然高于今年的增长预期目标7.5%，但是滞涨、增长乏力等质疑已纷纷出现。而此刻的房地产[FangDiChan]市场[ShiChang]，又是另外一番景象。虽然房地产[FangDiChan]投资和开工面积双双不景气，但住宅成交显著向好。据多个机构统计，全国几十个典型城市5月商品住宅签约套数均创年内新高，环比增幅少则20%，多则超过了50%，达到了限购后的最高值。

　　房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]，也走到了两难的关口。一方面，调控[DiaoKong]日久，难寻放松[FangSong]之理；另一方面，宏观经济增速放缓、动力不足，继续紧缩，又恐拖累经济，引发一连串负面效果。

　　2008年，在金融危机寒潮中，温家宝曾提出“信心比黄金更重要”，被誉为市场[ShiChang]的“强心针”。在眼下，在“稳增长”的背景下，对于坚持本轮调控[DiaoKong]目标的决心，人们再生疑惑。中原地产华北区域董事总经理李文杰曾感慨，现在的楼市缺乏稳定的市场[ShiChang]规则，难以预期，每个人都在盲人摸象。

　　事实上，“政策[ZhengCe]底”在年初已经初露见底之象，而“市场[ShiChang]底”筑底的迹象也相当明显，“红五月”即是明显表征。但是，从土地市场[ShiChang]看，房企拿地依然相对谨慎，未来供应量缩减的阴云仍在天空。可见，房企仍然对未来的市场[ShiChang]，更对未来的政策[ZhengCe]变化缺乏足够稳定的预期。

　　市场[ShiChang]仍在期盼政策[ZhengCe]进一步放松[FangSong]，但对于一个产业的长远稳定发展来讲，尺度上的“松”或“紧”也许并不重要，稳定的政策[ZhengCe]环境、稳定的市场[ShiChang]预期或许更为重要。