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楼市政策储备或“大军杀到”金九恐变泡影--亲稳网络舆情监控室
2012-11-05
面临国务院督查组调研收官,楼市进入深度博弈时期,官方媒体就调控走向频频“吹风”。近日,新华社再次发表新华时评称,面对事关重大、情况复杂的房地产[FangDiChan]市场调控,“中央有决心,更有办法;有既有的措施,更有政策[ZhengCe]储备”。
在继续从紧的政策[ZhengCe]环境下,持续下滑的全国房地产[FangDiChan]开发景气指数(下称“国房景气指数”),让市场无从预判“底”在何处。7月份[YueFen],国房景气指数下滑至94.57,虽然该指数延续了下滑趋势,但脚步明显放缓,环比回落幅度缩小至0.14点。
而房地产[FangDiChan]开发投资增速的回落印证了国房景气指数的下滑。2012年1-7月份[YueFen],全国房地产[FangDiChan]开发投资36774亿元,同比名义增长15.4%,增速比1-6月份[YueFen]回落1.2个百分点。其中,住宅投资25226亿元,增长10.7%,增速回落1.3个百分点,占房地产[FangDiChan]开发投资的比重为68.6%。
与房地产[FangDiChan]开发持续低迷相反,火热的成交缩小了房地产[FangDiChan]销售面积的下降幅度。1-7月份[YueFen],商品房销售面积48593万平方米,同比下降6.6%,降幅比1-6月份[YueFen]缩小3.4个百分点,商品房销售额28699亿元,下降0.5%,降幅缩小4.7个百分点。
从目前来看,楼市3月份[YueFen]以来快速反弹的成交量,并没有给房地产[FangDiChan]企业减轻太多负担。截至2012年8月8日,已经有万科等22家房企发布2012年上半年财务报表,占沪深上市房企总数约15%。据链家地产市场研究部统计,这22家上市房企在上半年末库存[KuCun]合计3581.28亿元,与年初相比上涨9.17%,上半年新增库存[KuCun]300亿元。
据链家地产市场研究部常清认为,虽然上半年房企开启“过冬”模式,开工面积和拿地规模都出现明显下降,且3-6月销售好转明显,但是房企去库存[KuCun]效果有限。大型房企由于再建工程较多,再加上扩张惯性,库存[KuCun]增长高于平均水平。考虑到下半年房企施工进入高峰期,也是传统补充土地储备时期,房企库存[KuCun]还有可能出现明显的持续增长。
库存[KuCun]和资产负债率来看,房企经营压力依然较大。虽然市场回暖明显,但是一方面需求基础并不稳定,另一方面目前调控新政策[ZhengCe]预期增强,房企经营环境并未出现明显改善。强化销售去库存[KuCun]依然是房企下半年最主要任务。“若今年金九银十再不出现,不排除房价延续去年走势,三季度末或会成为房企以价换量拐点。”常清说。
三四季度是开发商“抢收”的最关键时刻。从已经公布上半年业绩的房企来看,过半数企业“中考”成绩未达标。距离“金九”这个传统旺季,只有20余天,楼市究竟是一路高歌还是震荡前行惹人关注。
同策咨询研究部总监张宏伟从四个方面分析了CPI数据对“金九银十”的影响。
首先,7月CPI如期跌破2%,为房地产[FangDiChan]市场继续制定和施行“差别化”的限购限贷政策[ZhengCe]奠定了基础。相对平稳的市场环境,为当前楼市“微调”刺激首套房“自住需求”入市提供了政策[ZhengCe]面与市场面的机会。其次,楼市差别化微调政策[ZhengCe]的执行将成就楼市成交量“金九银十”。第三、在降息、降准及各种微调等多种因素及差别化的楼市调控政策[ZhengCe]综合作用下,以首套房置业为主的需求将会继续积极入市,继续放量,延续之前成交量回升的局面,这将逐步促使形成市场“基本面”的真正意义的“回暖”。第四、差别化政策[ZhengCe]的执行短期内房价难大幅反弹,但降价动力会逐步消失。
据一些房地产[FangDiChan]专门网站统计,开发商已经积极在为即将到来的9月做准备,而各大城市的秋季房展也已经开始筹备。中国房地产[FangDiChan]报
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