2012的南京[NanJing]楼市已经接近尾声，在刚性需求基本释放之后，改善型和投资[TouZi]型需求的购房者正陆续进场。南京[NanJing]楼市中，各家楼盘纷纷开始加推其大户型房源，南京[NanJing]湾锦绣香江项目[XiangMu]详情业主[YeZhu]社区相册样板户型视频地图、五矿九玺台项目[XiangMu]详情业主[YeZhu]社区相册样板户型视频地图和高科荣境这样首次亮相的别墅项目[XiangMu]，凭借各自的优势在开盘时也取得了不错的销售成绩。

　　与此同时，投资[TouZi]型购房者也选择在此时出手，江宁“价格标杆”绿城水晶蓝湾项目[XiangMu]详情业主[YeZhu]社区相册样板户型视频地图在转型做酒店后，将为购房者带来每年6%的返租收益，该项目[XiangMu]在开盘当天推出的80套房源更是销售一空。然而面对不断涌现的投资[TouZi]型产品，购房者不禁挑花了眼。不久前，被称为京城投资[TouZi]第一人的张羽冲来到南京[NanJing]，为购房者带来了新的投资[TouZi]建议。>>江宁纯新别墅盘雨夜突击卖了7成

　　先做教育后做地产 投资[TouZi]第一人低调来宁谈投资[TouZi]

　　在房产投资[TouZi]界，张羽冲有着非常神奇的投资[TouZi]经历，从1999年开始涉入房产投资[TouZi]，13年间，每次大规模出手，全部“中的”，成功率可以说是100%。1999年出手华腾园；2003年，大手笔购入了100套富力城房产；2007年底将所有住宅全部脱手；2009年国际金融危机，提前空仓的张羽冲杀入海南布局旅游地产，一举购入了雅居乐清水湾的60套豪宅。

　　每次出手，张羽冲都是在市场模糊期或悲观期，但随后的市场走势每一次都证明了张羽冲的正确。对此，张羽冲在接受笔者采访时则打趣地表示，“我是收到了上帝发来的短信。” 而按张羽冲自己的说法，自己其实就是一个“批发商”。“我每次都会和开发商谈好，以七折的价格大批买进，接着我再以八折的价格卖出，这样来看，赚钱其实并不难，而且买我房子的人很高兴。”

　　张羽冲成名于投资[TouZi]，却很少有人知道，他在因房地产投资[TouZi]而成名之前，本职工作是北京交响乐团的首席圆号手。他似乎天生就有一种对商业机会的敏锐直觉，而且用他的话说，“我一直都是领跑者，从小到大，都是我在创造新的玩法，再带着别人去玩”。这样的创造力，也是不管张羽冲到哪里，都会有不少“粉丝”的主要原因。

　　1998年，张羽冲利用业余时间开班教钢琴。当时，他上一堂课300元，而其他老师上一堂课的价格最多也就100元。即便如此，他每周的课仍然排得满满的，一年的收入就有100万元。而他教过的学生，有100多人先后获得各种大赛的奖项。

　　“我研究过，孩子面对黑白色物体最长的兴趣时间是15分钟，之后注意力就开始下降，所以我每次上课都是20分钟休息一下。”同时，张羽冲告诉笔者，自己从来都不一对一授课。“孩子们需要一个竞争的环境才会有兴趣去学，不管是他们比别人强还是比别人弱，都能够激发他们前进的动力。”对于张羽冲来说，无论是房产投资[TouZi]还是教育，其实便是对一个行业的理解和创造，所以不管“跨界”多远，他都能够hold住。

　　在张羽冲的投资[TouZi]理念中，不但对投资[TouZi]回报率要求很高，而且对投资[TouZi]风险控制要求更高。要控制投资[TouZi]风险，就必须对开发商的运营管理能力有充分了解。13年来，每次投资[TouZi]之前，张羽冲都要进行周密的调研考察。在多年的考察经历中，张羽冲看到有很多开发商拿了好地，盖了很多商业，但只会卖不会运营，五年过去了，业主[YeZhu]的投资[TouZi]回报还没有买住宅取得的收益高。所以，张羽冲认为，投资[TouZi]其实就是个“信息战”，一定要综合分析后再出手。>>南京[NanJing]楼市投资[TouZi]型需求涌动 控房价还盼长效机制

　　时隔五年再出手 张羽冲在南京[NanJing]都市圈认购一栋商铺[ShangPu]

　　而关于张羽冲的投资[TouZi]传奇近期却在南京[NanJing]楼市中流传。

　　据悉，张羽冲不久前曾来到位于南京[NanJing]都市圈的商业项目[XiangMu]南京[NanJing]湾全球家居CBD项目[XiangMu]详情业主[YeZhu]社区相册样板户型视频地图，并定下了一栋楼约30到40套的商铺[ShangPu]。

　　当被问及此事，香江控股(600162,股吧)集团总裁助理陆国军透露了张羽冲是如何“结缘”香江的。陆国军告诉笔者，张羽冲在北京的时候看到了北京香江项目[XiangMu]的广告，他当时就到项目[XiangMu]地去看了下，看后就走了。走后没一个星期，又回来了，并直接找到招商员，要了一顶安全帽，自己到工地转了两个多小时。回来后，他便说：“我要见你们老总。”

　　陆国军回忆当他见到张羽冲时，他已经满身是灰尘。两人坐下后，张羽冲把考察的情况和陆国军做了交流。“我对张羽冲老师十分的敬佩，他自己坐飞机到成都参观我们的加工区、交易区，特别是对我们的产品价格做了深入了解。之后他又飞到北京，对北京的几个大卖场做了调研。还到我们的工地上转了一圈又一圈，对我们的规划设计做了充分的了解。”

　　“当时，他就和我说，陆总，我要你这一片。我数了下，是一百多套商铺[ShangPu]。我和他说，对不起，张羽冲先生，我给不了这么多，因为这片已经被厂家给定完了。我能给到他的，只有45套。”于是，张羽冲自己在北京香江买了45套商铺[ShangPu]。

　　而当张羽冲来宁时也曾表示，他已经五年没有碰过商业地产了，城区里的商铺[ShangPu]价格太高了，开发商把未来五年的价值已经抽取了。“我的投入和回报根本不匹配。回报率加在一起，还不如银行的存款利率，何必去投资[TouZi]呢。”张羽冲如此评价现在的一些商铺[ShangPu]，同时，他还引用了马云的一句话：一流商业靠模式，二流商业靠产品。而价格决定辐射半径，辐射半径决定交易量，交易量决定租金，租金决定物业价值。>>三六五搜搜：江宁高回报商铺[ShangPu]大收罗 升值潜力巨大

　　不仅仅是张羽冲在考察后选择快速出手，11月5日，南京[NanJing]湾全球家居CBD项目[XiangMu]详情业主[YeZhu]社区相册样板户型视频地图再次爆出惊人消息：福建某做建材生意的老板在考察了南京[NanJing]湾全球家居CBD后，快速出手，一次性定下了一整栋楼的商铺[ShangPu]，成为继“京城地产投资[TouZi]第一人”张羽冲之后第二个提前定下整栋楼买家，也是第一个购买整栋楼的行业买家。据悉，该项目[XiangMu]目前正在进行2万抵5万的认筹中，预计11月底正式开盘。

　　对于南京[NanJing]湾全球家居CBD大批认筹的情况，城格商业总经理林长志分析，投资[TouZi]者会出现这样的旺盛需求，主要是因为在经济环境不是很好的情况下投资[TouZi]品也同样匮乏，为了使自己的资产不至于缩水，购房者才会选择房地产作为资金出口。

　　“原来住宅市场是一个好的投资[TouZi]渠道，但在目前限购的大背景下，住宅的涨势也得到了抑制，租金收益也并不高，于是很多仍有充足资金在手的人才会将目标转向商铺[ShangPu]。”而像南京[NanJing]湾全球家居CBD这样规模式购买的情况，林长志表示这不会成为主导。“这些应该基本都是集团买家，对于中小投资[TouZi]者来说，很难形成这样的规模认购。”林长志如是说。

　　除了商铺[ShangPu]，目前的市场上许多住宅项目[XiangMu]也打起了投资[TouZi]牌。据悉，在江宁豪宅绿城水晶蓝湾项目[XiangMu]详情业主[YeZhu]社区相册样板户型视频地图通过卖酒店成功转型后，位于城中鼓楼地区的峨眉公寓，现在也摇身一变，成为了鼓楼1929项目[XiangMu]详情业主[YeZhu]社区相册样板户型地图，准备引进民国风格酒店，按月为购房者返还租金收益。如此多的投资[TouZi]型产品在年底上市，届时市场关注度如何，到底这是一阵“人来疯”的火热或是未来楼市的一个新的发展方向，本站也将持续关注。（365地产家居网 杨瑞）