“小区入住的几乎都是老年人，因为这里比其他小区更适合老年人居住。”家住北京太阳城的琚老伯说。为了减轻子女负担，2008年琚老伯花60万元购买了北京太阳城国际老年公寓内的一套两居室住房。在这里，琚老伯不用自己做饭，不用担心就医困难。“小区里有食堂，有医院，家家户户都有紧急呼救按钮与小区内的医院连接，为了方便担架进出，小区内安装的电梯都是大号的。”那么，琚老伯所居住的小区为何会有食堂和医院？这样的小区与普通住宅小区有什么区别呢？

　　房地产[DiChan]商因何投资养老[YangLao]地产[DiChan]

　　在购买房屋之前琚老伯本打算入住养老[YangLao]院。然而，“条件好些的公立养老[YangLao]院一床难求，跟买车摇号一样遥遥无期，容易入住的养老[YangLao]院设施又太简单，收费也并不便宜。”

　　北京市民政局福利处提供的数据显示，北京目前运营的养老[YangLao]服务机构为406所，养老[YangLao]床位7.1万张，以去年底全市户籍老年人口247.9万计算，平均每百名老人实际拥有的养老[YangLao]机构床位还不到3张。

　　在现有养老[YangLao]院无法满足养老[YangLao]需求的情况下，琚老伯选择购房居家养老[YangLao]。“一方面不愿意拖累子女，尽量给他们减轻负担，一方面又能让自己的生活有所保障，以后还能将房产再留给子女。”因此，具备医院、食堂、邮局等设施的小区成为琚老伯购房的首选。

　　与琚老伯一样，65岁的沈女士也在两年前购买了该住宅项目的房屋，原因在于沈女士的儿子在广州工作。“孩子工作繁忙，也舍不得让我住养老[YangLao]院，就为我花钱购买了配套设施比较全的小区，尽管离市区远，但小区有医院和超市，基本能满足我的需求。”沈女士告诉记者。

　　“既非养老[YangLao]院，又比普通住宅小区适合老年人居住，这一类住宅项目是专为养老[YangLao]需求开发的地产[DiChan]产品，也就是养老[YangLao]地产[DiChan]。”中国房地产[DiChan]学会副会长陈国强告诉中国青年报记者。在他看来，养老[YangLao]地产[DiChan]从地产[DiChan]角度看，是基于养老[YangLao]、养生需求的复合地产[DiChan]形态，是房地产[DiChan]产品细分的结果。

　　那么，养老[YangLao]地产[DiChan]是何时出现的？又与养老[YangLao]院、敬老院有何区别呢？“养老[YangLao]地产[DiChan]是最近十年出现的，与城市化进程加快和老年人口增长息息相关。” 陈国强说，养老[YangLao]地产[DiChan]除了规模上比养老[YangLao]院和敬老院大之外，服务的目标人群和服务质量也不一样。

　　“过去能够进养老[YangLao]院的主要是社会上一些没有生活来源，缺少生活依靠的失能老人。还有少部分退休公职人员进了比较好的公立养老[YangLao]机构。而位于社会中间段的、有一定经济能力的老年人群不在其中。养老[YangLao]地产[DiChan]作为社会化养老[YangLao]方式，将面对更多的老年人，根据他们的需求提供相应的服务。”陈国强说。

　　一些居住在养老[YangLao]地产[DiChan]项目中的业主表示，养老[YangLao]地产[DiChan]也是一种有产权的商品房，只不过与大多数住宅类小区相比，养老[YangLao]地产[DiChan]项目提供专门的老年物业服务，是以养老[YangLao]为主要功能的商品房。

　　据了解，近年来投资养老[YangLao]地产[DiChan]的地产[DiChan]开发商已不在少数。业内分析人士认为，投资养老[YangLao]地产[DiChan]是“潜在的市场需求”。首创置业战略投资中心的一份市场分析报告指出，“房地产[DiChan]开发商在市场竞争中注意到中国人口老龄化趋势，将老年人作为目标客户，针对老年人的特殊需求，开发建设了适宜老年人居家养老[YangLao]的住宅。”

　　此外，一些地产[DiChan]开发商还表示，近年来政府对商品房的调控力度逐年加强，也是地产[DiChan]商将目光投向养老[YangLao]地产[DiChan]的原因之一。“地产[DiChan]商在投资养老[YangLao]地产[DiChan]时会享受到政策优惠。地方政府看到发展养老[YangLao]事业和投资养老[YangLao]地产[DiChan]是地方经济发展的补充，会在土地出让和税收方面提供优惠，吸引企业参与投资养老[YangLao]地产[DiChan]。”陈国强说。

　　养老[YangLao]地产[DiChan]盈利模式不尽相同

　　据记者了解，尽管很多地产[DiChan]开发商将目光投向了养老[YangLao]地产[DiChan]，但目前建成并交付入住的养老[YangLao]地产[DiChan]项目屈指可数。而养老[YangLao]地产[DiChan]的运作模式与盈利模式，在业内也被比喻为是“摸着石头过河”。

　　“当前来看，已经投入使用并开始盈利的养老[YangLao]地产[DiChan]项目有北京太阳城和上海亲和源，而这两个项目分别代表了当前养老[YangLao]地产[DiChan]的两种盈利模式，前者是租售结合，后者是只租不售。”陈国强说。

　　“太阳城的立项名称叫作北京太阳城国际老年公寓，此项目是用70%的土地做老年住宅，30%的土地用来建为老年人提供服务的商业设施，比如医院、租住式老年公寓。区别是老年住宅是出售的，商业设施为非卖品，我们持有物业。”北京太阳城集团董事局主席朱凤泊告诉中国青年报记者。朱凤泊所说的持有物业指的是北京太阳城银龄公寓。作为养老[YangLao]地产[DiChan]项目中的物业部分，银铃公寓并不出售，只用来为老年人提供租住服务。

　　对于养老[YangLao]地产[DiChan]如何实现盈利的问题，陈国强认为，“在大规模社会化的养老[YangLao]管理上我们缺乏经验。盈利模式走的是租售结合，自己持有养老[YangLao]社区设施，出售住宅类产品回笼资金。如果没有出售的途径，项目的投资就难以为继。必须通过租和售相结合的方式才能使企业资金链运转。”

　　对此，朱凤泊坦承，“第一桶金是老年住宅开发销售的时候淘到的。”此后，用利润支撑持有型养老[YangLao]物业的建设。养老[YangLao]型物业经营后形成经常性收益。经常性收益当中以养老[YangLao]公寓为主业，带动其他产业链发展，比如太阳城国际老年公寓内的太阳城医院。

　　从北京市朝阳区政府退休后，徐老伯和老伴一起住在太阳城银龄公寓。他们租住的套间，每月要交纳2000多元房费，由于儿子在外地工作，不能及时照料，还花费3000元聘请了护工，如果算上伙食费和其他一些服务费，徐老伯夫妇每月一共要开销近6000元。此外，“入住时还交纳了40万元的保障金。”

　　根据全国老龄工作委员会办公室公布的数据，2010年，北京市职工(多为离退休人员)基本养老[YangLao]金2065元。徐老伯夫妇仅凭养老[YangLao]金也无法承受昂贵的租金，“住在这里的都是退休干部和知识分子，我们的保障金也是儿子付的，不然也住不起。”徐老伯说。

　　对于当前养老[YangLao]公寓收取保障金的问题，陈国强认为，“老年公寓收取保障金，是一种融资的途径，因为配套设施，比如医疗机构也需要投入资金，而且建医疗机构回笼资金的周期长，收取保障金能够解决运营资金的问题。由此看来，要想把养老[YangLao]地产[DiChan]做到令人满意，地产[DiChan]商本身需要具备很强的实力才行。”

　　而只租不售的上海亲和源养老[YangLao]地产[DiChan]项目，采用的则是会员制的盈利模式。据亲和源研究中心工作人员介绍，上海亲和源的收费主要分两块：年费和卡费。

　　据记者了解，亲和源有两种会员卡，A卡为“永久卡”，卡费89万元（需一次性缴纳），按户型分，小套、中套、大套的年费分别为2.98万元、3.98万元、6.98万元。A卡可继承，可转让。 B卡为“终身卡”（15年），年费2.98万元，卡费按照小套、中套、大套分，分别是45万、55万、88万元。

　　上海亲和源养老[YangLao]地产[DiChan]项目2008年营运至今，投入的成本还没有完全收回。在一些业内人士看来，会员制收取的昂贵卡费无疑是在变相售房，而这种方式并不利于养老[YangLao]地产[DiChan]今后的发展。

　　另外，一些地产[DiChan]商在开发住宅项目时也会加入养老[YangLao]住宅的元素进行销售。对于这种做法，业内人士并不看好，“住宅区盖一、两栋适合老年人居住的楼房，使得住宅区有养老[YangLao]功能，这种方法不能从根本上解决老年人养老[YangLao]问题。养老[YangLao]地产[DiChan]项目需要有具备相关资质的医疗机构，如果没有医疗机构或医疗机构未获得资质，充其量也只停留在养老[YangLao]地产[DiChan]概念上。”

　　养老[YangLao]地产[DiChan]应突出服务功能

　　今年7月，面向社会公开征集意见的《老年人权益保障法（修订草案）》（以下简称草案）提出，“政府支持养老[YangLao]服务事业发展”，“各级政府在财政、税费、土地、融资等方面采取措施，鼓励、扶持社会力量兴办养老[YangLao]服务设施。”

　　针对养老[YangLao]服务设施建设“用地难”问题，草案规定，“地方各级人民政府和有关部门应当按照老年人口比列及分布情况，将养老[YangLao]服务设施建设纳入城乡规划。”

　　一些养老[YangLao]地产[DiChan]业内人士认为，草案不仅将保障老年人的合法权益，也将规范并有利于养老[YangLao]服务产业的发展。

　　“在当前的土地出让阶段，养老[YangLao]地产[DiChan]项目能避开招拍挂流程，采取和地方通过协议出让土地的方式，拿地成本会很低，导致一些地方的房地产[DiChan]开发商以投资养老[YangLao]地产[DiChan]为名进行圈地卖房。”陈国强说。

　　而有的地产[DiChan]业内人士表示，2013年北京土地招拍挂市场将推出养老[YangLao]综合用地，以推动开发商对养老[YangLao]地产[DiChan]的投入。一些地产[DiChan]界研究者认为，养老[YangLao]地产[DiChan]尽管是商业开发，但其公益属性也很强，为保证养老[YangLao]产业“不走样”，政府部门应对参加招拍挂的企业设置一定门槛，招拍挂后的土地价格应避免过高。

　　为了扶持养老[YangLao]服务业发展，今年9月14日，民政部与国家开发银行签署了《支持社会养老[YangLao]服务体系建设规划合作协议》。协议中说，“国家开发银行将利用开发性金融优势引导社会资金加大对社会养老[YangLao]服务体系建设的投入。”

　　“尽管养老[YangLao]产业的优惠政策和市场需求很大，但做好养老[YangLao]地产[DiChan]的关键在于企业的心态。”陈国强说，地产[DiChan]商在地产[DiChan]与养老[YangLao]服务之间应更突出养老[YangLao]服务功能。如果把养老[YangLao]地产[DiChan]仅仅当作地产[DiChan]的一个种类，注重短期回报，就很难获得市场认可。走长线发展的路径，是投资商进入养老[YangLao]地产[DiChan]领域一个最基本的心态。

　　此外，养老[YangLao]地产[DiChan]所需的人力资源也是制约养老[YangLao]地产[DiChan]发展的瓶颈。据全国老龄工作委员会公布的数据，目前我国60岁以上的老年人口近两亿。而我国护理人员存在极大缺口，按平均每3名老人需要1个护理员推算，我国大体需要养老[YangLao]护理人员1100万人左右，但全国现有养老[YangLao]护理员仅30多万人。不仅普通护理人员稀缺，养老[YangLao]产业管理人才也非常短缺，高昂的人力成本降不下来，也将抬高养老[YangLao]公寓的服务价格。

　　在陈国强看来，最终衡量养老[YangLao]地产[DiChan]项目成熟与否的标准是提供的养老[YangLao]服务是否令人满意。建设部原副部长、中国房地产[DiChan]协会会长宋春华也曾表示，“养老[YangLao]地产[DiChan]关键要搞好市场调查以及规划设计，只有拿出优质的服务才能占领市场，才能得到社会的承认、大众的欢迎，才会有更好的效益。”

　　本报北京11月7日电