“我住河西，看最近房价还没怎么涨，想到江浦投资一套房子。”“我已经被限购了，想买套不限购的小户型[HuXing]摆在那儿，算个投资。”……这是上周六(9月15日)365看房团网友的真实声音。

　　“金九”第二周，南京[NanJing]楼市的“秋老虎”继续发威，旺季的状态也表现得名副其实。而这一周凸显的不容忽视的现象是刚改、投资型购房需求的“骚动”。自上周三中海凤凰熙岸项目[XiangMu]详情业主社区[SheQu]相册样板户型[HuXing]视频[ShiPin]地图的率先入市开始，包括城北、江浦等区域的改善盘尤其“抢眼”。 >>>南京[NanJing]楼市本周末仅3盘推新 开发商不忙开盘忙“暖场”

　　南京[NanJing]网上房地产数据显示，截至9月16日19:00，南京[NanJing]楼市当周(9月10-9月16日)共认购商品住宅2158套，成交1773套，日均卖房约309套。与前一周的数据(认购1821套，成交1378套)相比，认购量再涨近2成，成交量上浮近3成，双量上涨。

　　"金九"渐入佳境 "高潮"不断

　　上周南京[NanJing]楼市认购量的高潮迭起，似乎是可以预料到的。前一周推盘的海峡城项目[XiangMu]详情业主社区[SheQu]相册样板户型[HuXing]视频[ShiPin]地图、世茂外滩新城项目[XiangMu]详情业主社区[SheQu]相册样板户型[HuXing]视频[ShiPin]地图、中航樾府项目[XiangMu]详情业主社区[SheQu]相册样板户型[HuXing]视频[ShiPin]地图、荣盛花语馨苑项目[XiangMu]详情业主社区[SheQu]相册样板户型[HuXing]视频[ShiPin]地图等项目[XiangMu]的认购数据，都于上周接二连三地上传，再加上当周入市的项目[XiangMu]去化率也不逊色，使得上周有4天单日认购量超过300套，最高一天冲至417套。

　　万科金色领域项目[XiangMu]详情业主社区[SheQu]相册样板户型[HuXing]视频[ShiPin]地图、旭日上城项目[XiangMu]详情业主社区[SheQu]相册样板户型[HuXing]视频[ShiPin]地图、仁恒江湾城项目[XiangMu]详情业主社区[SheQu]相册样板户型[HuXing]视频[ShiPin]地图等刚需、改善盘“打头阵”，高去化率夺得"金九"开门红；紧接着金九第一周，高科荣域项目[XiangMu]详情业主社区[SheQu]相册样板户型[HuXing]视频[ShiPin]地图、海峡城项目[XiangMu]详情业主社区[SheQu]相册样板户型[HuXing]视频[ShiPin]地图、中航樾府项目[XiangMu]详情业主社区[SheQu]相册样板户型[HuXing]视频[ShiPin]地图、金地自在城项目[XiangMu]详情业主社区[SheQu]相册样板户型[HuXing]视频[ShiPin]地图、世茂外滩新城项目[XiangMu]详情业主社区[SheQu]相册样板户型[HuXing]视频[ShiPin]地图、荣盛花语馨苑项目[XiangMu]详情业主社区[SheQu]相册样板户型[HuXing]视频[ShiPin]地图等刚改、刚需盘皆取得7成以上的高去化；金九第二周，中海凤凰熙岸项目[XiangMu]详情业主社区[SheQu]相册样板户型[HuXing]视频[ShiPin]地图、中海万锦熙岸项目[XiangMu]详情业主社区[SheQu]相册样板户型[HuXing]视频[ShiPin]地图两个分别加推河西、江浦改善户型[HuXing]的项目[XiangMu]，皆揽获7成多去化。金九上半程看似含金量够足。

　　上周三(9月12日)，河西高端项目[XiangMu]中海凤凰熙岸加推3期200左右大平层房源，总价422万-674万之间，平均500多万/套，100套房源半小时认购65套，去化近7成。中海凤凰熙岸70多套认购数据，也助力上周四的单日认购量达到343套。 >>>观察:改善、投资客现身 河西盘大平层套均500万卖7成

　　上周五，中海在江浦的项目[XiangMu]中海万锦熙岸项目[XiangMu]详情业主社区[SheQu]相册样板户型[HuXing]视频[ShiPin]地图加推08栋共66套小高层房源，户型[HuXing]均为138平方米的三房，相比前期单价略有上浮，开盘十几分钟去化率即达7成。事实上，上周一共7盘入市，远不及“金九”首周12盘上市的推盘量，且去化率也不如前一周般“百花齐放”。上周认购量的上涨，实际上是在吃前一周的“老本”。 >>>金九江浦楼盘“三连开” 单价近万改善盘发威卖7成

　　城北是"黑马" 改善、投资"出穴"

　　从上周南京[NanJing]楼市各板块认购、成交量柱状图来看，城北板块以467套认购量，出其不意地甩掉江北、直逼江宁，位居八大板块第二。城北下关区域世茂外滩新城前一周的井喷式推货，即成了上周南京[NanJing]楼市认购量的“老本”。

　　9月8日，世茂外滩新城一口气推盘654套，千余名意向客户，1.47万元/低价入市，半天去化340套。该项目[XiangMu]340套认购数据于上周如数上传，世茂外滩新城登上上周热销楼盘排行榜榜首，也是意料之中。风水轮流转，世茂集团2012年凭旗下海峡城、世茂外滩新城两个项目[XiangMu]，就像是在南京[NanJing]房地产市场打了个“翻身仗”，摆脱了去年的“颓势”。

　　之所以能“咸鱼翻身”，与改善型需求的重回市场有脱不开的关系。前一周的世茂外滩新城、上周的中海凤凰熙岸、中海万锦熙岸轻轻松松得以高去化，都足以证明，各个板块内的首次改善、刚性改善需求已放弃了观望，开始积极入市解决改善住房需求，且在各自板块内有价格优势和品质优势的项目[XiangMu]，对改善型购房者更具刺激性。

　　改善型需求其实在6、7、8月，即已躁动起来。网尚研究机构总经理、江苏省房地产研究所所长李智表示，6-8月南京[NanJing]多家中介门店登记为“改善需求”的购房者即开始增多。“6-7月，潜在住房改善消费者对总价250-400万和户型[HuXing]面积100-144的房源需求比重明显提升；为改善住房而出售手中住房的消费者，户型[HuXing]需求在3居室及以上和总价至少可以承受300万的人员比重也有明显提升。两个迹象初步表明，高端改善人群也将渐入市了。”

　　上周，除了中海凤凰熙岸、中海万锦熙岸加推的改善房源去化不错以外，周末开盘的城北大地伊丽雅特湾项目[XiangMu]详情业主社区[SheQu]相册样板户型[HuXing]视频[ShiPin]地图、城南宏图上水庭院项目[XiangMu]详情业主社区[SheQu]相册样板户型[HuXing]视频[ShiPin]地图两个改善盘，也均有5成左右的去化。另外，还未定下开盘时间的城北“跳水盘”阳光聚宝山庄，上周五下午引发近百名购房者自发排队。该项目[XiangMu]预计近期推出臻园剩余房源，为103-300不等的花园洋房产品，以中大户型[HuXing]为主的该改善型项目[XiangMu]，因前些日子的“65折”跳水降价震撼南京[NanJing]。 >>>开盘直击:周末仅3盘推新 开发商不忙开盘忙暖场

　　不止是改善型需求，投资需求也“骚动”了。上周六365看房团中，不少居住在河西的购房者，有意向去一江之隔的江浦“投资置业”，江浦区域的中国铁建(601186,股吧)江佑铂庭项目[XiangMu]详情业主社区[SheQu]相册样板户型[HuXing]视频[ShiPin]地图、融侨观邸项目[XiangMu]详情业主社区[SheQu]相册样板户型[HuXing]视频[ShiPin]地图、中海万锦熙岸是他们尤为关注的项目[XiangMu]。“江浦的房价在整个南京[NanJing]来看，算是最低的了，以后说不定会有些升值空间，不像河西，房价在主城已经算高了，再涨估计也没有什么空间了。”拿买房作为防止资产缩水的第一选择的人仍不在少数。

　　这个9月，就目前来看，刚需、改善、投资3类需求似乎“全员出动”了。各类需求的萌动，会促使房价上涨吗？

　　从购房者的角度来看，“恐涨”是他们之中不少人的当下心理写照。上周末365大型看房团进行的问卷调查和现场采访能观察得出，超过半数的首次置业者有意向近期就出手买房。担心后期房价上涨，贷款利率收回，新政策出台等等不确定因素的出现，是大多数看房网友的真实心态。

　　但从开发商的角度来看，伺机“涨价”，似乎不是他们当下的“要事儿”。以中海地产为例，据该项目[XiangMu]营销负责人透露，中海南京[NanJing]公司今年全年的销售任务是50亿元，截至目前，已完成45个亿。“后期凤凰熙岸、万锦熙岸两个项目[XiangMu]还有推盘计划，但是价格会保持稳定，一方面是响应国家调控政策，一方面也是出于全年回款进度的考虑，还是会理性定价，以消化房源为主要目的。”

　　南京[NanJing]房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，往后看，决定认购量和成交量增长的依然是新增上市量的规模和节奏。房源的去化，是否能从新房源依赖症顺利转化为消耗库存，这种转变，是以房价普涨引发的买房恐慌还是降价促销来推动，都是“金九银十”乃至下半年南京[NanJing]楼市运行状况的重要判断依据。

　　据365地产家居网统计，截至9月16日，“金九”以来，南京[NanJing]楼市已有24个项目[XiangMu]相继开盘。8月末，本站统计9、10月份南京[NanJing]楼市预计有75家楼盘入市，总上市体量约1.1万多套(不包括都市圈楼盘)。从截至目前的上市量规模来看，接下来的9月下半程和10月，南京[NanJing]楼市“供应量”仍是有充足保障。

　　南京[NanJing]工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华分析认为，9月以来的南京[NanJing]楼市运行走势“一切皆属正常”。“8月份，之所以认购、成交数据有所下降，是因为当时的政策不确定性，使得开发商刻意放缓推盘节奏，而到了9月，是传统旺季，开发商也必然不会放过这个推盘的好时机，所以在9月出现一批上市潮。购房者在这个时候也认为是政策真空期，或许是个出手买房的好机会，表现较为明显的就是价格不高的楼盘卖得好。”

　　吴翔华直言，购房者的“恐涨”心态，不是当前刚刚出现的，是从两次降息之后就已客观存在。“金九银十因为整体推盘量大得多，再加上秋季房展会等契机，相应的销量水涨船高也是可以预见的。但是也正是因为目前9、10月份以至年底，都有可能处于政策真空期，新的调控政策在新一届政府上台前可能不会出现什么变化，在新政策还未到来，限购、限贷等政策也持续不变的情况下，短期内不会出现恐慌性入市的现象。另外，一部分把房子始终看成是具备投资属性的购房者也需要谨慎，毕竟新的政策不可预见，谁也不知道后市市场会有什么变化。”（365地产家居网 李悦）

　　1.世茂外滩新城

　　世茂外滩新城在售新推出二期06号楼，主力户型[HuXing]为108-198平方米的两房和三房，均价在15000-15500元/平方米。目前按时签约享0.5个点的优惠，一次性付款享1.5个点优惠。

　　2.中航樾府

　　中航樾府9.9日开盘加推4、7号楼，共218套，其中4号楼为复式房源，7号楼为平层房源，面积72-117平方米，开盘当天优惠98折，商业贷款98折，按时签约98折，目前购房无优惠。4号楼均价15000元/平方米，7号楼均价12800元/平方米。

　　3.荣盛花语馨苑

　　荣盛花语馨苑二期已于9月8日开盘，一共430套房源，面积为68-74平米两房，86-107平方米三房，均价为6000元/平方米左右。