365地产家居网 南京讯

　　“按照210万元总价的铺子来算，只需投入105万，15年总收益155万。而随着地段的升值，15年后，您投入的旺铺价值高达8772221元，届时整体收益高达917万，年回报约783.07%。”365商业[ShangYe]地产学院讲师张弦为位于板桥新城的花生[HuaSheng]唐项目[XiangMu]详情业主社区相册样板户型视频地图算了一笔投资帐，并对未来商业[ShangYe]的发展进行了详细的分析，项目[XiangMu]到底是否值得投资，现场的每一位学员都有了自己的答案。

　　365商业[ShangYe]地产学院第四次公开课于10月20日下午2点如期举行，约百名学员与讲师在一起交流讨论花生[HuaSheng]唐项目[XiangMu]详情业主社区相册样板户型视频地图的投资经验与利弊，对花样年花生[HuaSheng]唐项目[XiangMu]做出了详细的解读与分析。【

　　点击进入365商业[ShangYe]地产频道

　　板桥新城未来将是区域级商业[ShangYe]中心

　　本次公开课一开场，讲师就对大家抛出了几大问题，板桥新城是什么级别的商业[ShangYe]区？辐射区域范围有多大？通过对南京整个城市商业[ShangYe]的规划来看，张弦认为：“板桥新城未来是比市级商业[ShangYe]区和副市级商业[ShangYe]区级别更低的，是区域级商业[ShangYe]区，对应产生区域级商业[ShangYe]中心。”在谈到其辐射区域范围的问题，讲师对于项目[XiangMu]宣传的雨花区软件谷人群是未来潜在消费力的观点给予了否定。他认为，“行政分区，并不代表商业[ShangYe]分区，由于交通与商业[ShangYe]消费习惯的原因，雨花区的软件谷高端消费全体不会成为花生[HuaSheng]唐项目[XiangMu]的主要消费力。”

　　在经过仔细调研，板桥板块预计人口在30-35万左右。张弦认为，在未来板桥新城区域的人口基数，足够支撑区域级商业[ShangYe]项目[XiangMu]的健康经营。但是板块在建或待开发商业[ShangYe]体量近100万平方米（不含本案），未来商业[ShangYe]存在同质化竞争的可能。就未来板桥新城板块的商业[ShangYe]中心在哪里这个问题来看，从地块区位条件出发，G54地块和花生[HuaSheng]唐，未来机会相对较大。金地自在城、朗诗绿色街区、金域华府项目[XiangMu]，如运作合理，亦不能排除成功运营的可能性。

　　业主承担租金、售价长期估值过高风险

　　纵观花样年全国的产品线，“花”系列为城市精品公寓、“样”系列为大众精品花园社区、“年”系列为商务物业，花生[HuaSheng]唐是其真正意义上第一个商业[ShangYe]项目[XiangMu]，对于其是否能成功，张弦给出了自己的观点：“一个商业[ShangYe]项目[XiangMu]是否能成功，包括了很多因素，需要做长期的观察，但是花生[HuaSheng]唐项目[XiangMu]的一些具体实施我们可以看出一些端倪。”对于花生[HuaSheng]唐建筑规划设计，张弦认为，在销售与自持相结合的商业[ShangYe]项目[XiangMu]来看，并未十分夸张，在一定合理范围之内，但是通过具体平面图的演示，也对临湖美食区域的商铺提出担忧，由于切割面积较小，无法满足大型餐饮的需求，小的餐饮品牌号召力有待考验。关于华润苏果与华润万家的问题，张弦提出了质疑:“据了解，华润苏果与华润万家是一家企业所拥有，只是叫法不同，后期要看一下开发商如何在一个商业[ShangYe]项目[XiangMu]整合两家超市资源。”

　　花生[HuaSheng]唐项目[XiangMu]到底是否值得投资，是学员最关心的问题。张弦得出结论，如果现在以105万，单价约15000元/m2买花生[HuaSheng]唐，第15年以后，在考虑税费的情况下，必须以单价28400元/m2的价格卖掉才能回收成本，让学员思考良久。而方格商业[ShangYe]总经理林长志给出了更具体的算法，认为投资人实质拿回投资款，形成净赚的概念是在2年的开发期+15年的包租期+3.3年的租金回收期，总计20.3年，让学员惊讶不已。林长志还给出了项目[XiangMu]的风险提示：“不仅业主要承担租金、售价长期估值过高的风险，开发商如将项目[XiangMu]卖了2个亿的首付现金的话，预期15年100万注册资本的商管公司，要承担3亿左右的投资回报，提醒广大投资者购买前需要谨慎思考。”（365地产家居网 胡琼）