10月10日下午，青岛市市内四区征地[ZhengDi]区片综合地价[DiJia]调整[DiaoZheng]成果听证会在青岛市住房保障中心举行。根据省国土资源厅《关于开展征地[ZhengDi]区片综合地价[DiJia]标准调整[DiaoZheng]工作的通知》要求，国土资源和房屋管理局委托专门的中介机构对市内四区征地[ZhengDi]区片综合地价[DiJia]标准进行了相应的调整[DiaoZheng]。其中市南区征地[ZhengDi]区片价上调到21.7万元/亩，市北区、四方区及李沧区的征地[ZhengDi]区片价格也不同程度地上调。

　　物价指数上涨补偿标准也提

　　当天下午两点，青岛市市内四区征地[ZhengDi]区片综合地价[DiJia]调整[DiaoZheng]成果听证会准时开始。“2009年征地[ZhengDi]区片综合地价[DiJia]调整[DiaoZheng]成果实施以来，随着社会经济发展，物价指数上涨，现执行的征地[ZhengDi]区片综合地价[DiJia]标准已不适应当前经济发展和被征地[ZhengDi]农民生活水平提高的要求。”青岛市统一征地[ZhengDi]办公室副主任邵薇说，为保证征地[ZhengDi]补偿标准及时反映社会发展因素变化，维护被征地[ZhengDi]农民利益，根据山东省国土资源厅、山东省财政厅、山东省农业厅、山东省统计局、山东省物价局联合下发文件《关于开展征地[ZhengDi]区片综合地价[DiJia]标准调整[DiaoZheng]工作的通知》要求，对青岛市市内四区征地[ZhengDi]区片综合地价[DiJia]进行相应调整[DiaoZheng]。

　　四区最高每亩提高2.4万元

　　这次地价[DiJia]调整[DiaoZheng]由国土资源和房屋管理局委托专门的中介机构进行了测算。根据测算结果，市南区征地[ZhengDi]区片价由2009年的19.3万元/亩调整[DiaoZheng]为 21.7万元/亩，每亩上调了2.4万元；市北区征地[ZhengDi]区片价由2009年的18.7万元/亩调整[DiaoZheng]为 21万元/亩，每亩上调了2.3万元；四方区征地[ZhengDi]区片价由2009年的17.3万元/亩调整[DiaoZheng]为 19.5万元/亩，每亩上调了2.2万元；李沧区征地[ZhengDi]区片价由2009年的16.5万元/亩调整[DiaoZheng]为 18万元/亩，每亩上调了1.5万元。

　　此外，崂山区、城阳区、黄岛区以及五市的征地[ZhengDi]区片价格与市内四区一样，均将依据省国土资源厅通知要求，同步相应地上调。制订征地[ZhengDi]区片综合地价[DiJia]的目的是为征地[ZhengDi]补偿提供依据。征地[ZhengDi]区片综合地价[DiJia]是计算征收土地补偿费用的直接执行标准，不含地上附着物和青苗补偿费。在征收集体土地过程中，按照同地同价原则，不分地类，同一区片内不同项目都将采用公布的同一标准进行补偿，且不因征地[ZhengDi]目的及用途不同而有差异。自2012年开始施行后，有效期为3年。

　　多数代表认为调整[DiaoZheng]力度偏小

　　当天的听证会共邀请到了10名市民代表，代表当中既有来自市建委、市财政局的公务员，来自房地产开发企业的代表，也有来自四区的村民代表。整个听证会持续了一个半小时的时间，与会的听证代表从不同角度发表意见和观点，多数代表认为这次区片价格调整[DiaoZheng]的幅度偏小。青岛市统一征地[ZhengDi]办公室将对代表的意见进行汇总、整理和研究，作为本市征地[ZhengDi]区片综合地价[DiJia]调整[DiaoZheng]决策的重要参考依据，依法提交省国土资源厅审定。

　　本版文/记者 王爱科

　　调整[DiaoZheng]目的

　　农民生活水平不因征地[ZhengDi]降低

　　岛城区片综合地价[DiJia]三年调整[DiaoZheng]一次，为何要进行调整[DiaoZheng]？

　　据青岛市统一征地[ZhengDi]办公室邵薇副主任介绍，调整[DiaoZheng]旨在维护被征地[ZhengDi]农民合法权益原则。征地[ZhengDi]区片价要确保被征地[ZhengDi]农民原有生活水平不因征地[ZhengDi]而降低，并体现长远生计和未来发展的需要。

　　此外，调整[DiaoZheng]本着同地同价原则。“在同一区片内，相同土地地类的征地[ZhengDi]补偿标准不因征地[ZhengDi]目的及用途不同而有差异。”邵薇说，由于土地利用的多样性，农用地种植结构的复杂性，不同种植结构的产量与产值差异很大，导致农用地产量与产值的差异也很大，因此需要通过确定一定区域内主导耕作制度来逐步统一、归并不同耕作制度下的产量与产值，为确定一定区域内征地[ZhengDi]区片价提供基础。

　　征地[ZhengDi]区片价不得低于当地原征地[ZhengDi]补偿标准，并与周边区、市的征地[ZhengDi]区片价应相互衔接；选择测算依据时尽量选择较高水平的数据用于测算。

　　来自市财政局的蒋亮亮表示，随着经济社会的发展，对集体经济组织成员的安置、生活、生产标准的要求也越来越高，相关补偿标准也有提高的需求，调整[DiaoZheng]更有利于妥善安置集体经济组织成员，也有利于社会的稳定。

　　如何测算

　　省国土资源厅规定两种方法

　　青岛纳圣评估有限公司是这次调整[DiaoZheng]结果的承办机构。2009年的征地[ZhengDi]区片综合地价[DiJia]调整[DiaoZheng]即为该公司承办。

　　据纳圣评估有限公司总经理官学满介绍 ，区片价就是征地[ZhengDi]的时候补偿的价格。这次区片价调整[DiaoZheng]的依据方面，山东省国土厅规定了两种方法：一是征地[ZhengDi]案例法，二是年产值倍数法。“由于市内四区根本没有农用地，后一种方法不适用，所以这次采用的是征地[ZhengDi]案例法，因为可以搜集到大量的征地[ZhengDi]案例。”官学满说。

　　来自市城乡建设委的周灿银问：“地价[DiJia]调整[DiaoZheng]的时候，是不是充分考虑到农民(利益)？能不能准确反映每个区域的价格？”

　　官学满介绍说：“征地[ZhengDi]案例法是没有问题，我们可以搜集到大量案例。年产值倍数法，我们在用的时候，因为市内四区，李沧那边有个别的果园、林地，有一定的代表性。我们参照周边，包括跟崂山接近的地方、跟城阳接近的地方，然后适当升高。如果有蔬菜、花卉、果树，就比较好。根据这个综合平衡一下。

　　调整[DiaoZheng]幅度

　　经过综合平衡幅度确定12%

　　听证会过程中，对于青岛纳圣评估有限公司给出的调整[DiaoZheng]结果，多数代表认为这次调整[DiaoZheng]的涨幅偏低。

　　“地价[DiJia]的调高，对当事人来说是好事，但我感觉这个价格略低一些。”来自市城乡建设委的周灿银代表说。来自李家上流社区的代表李存业、来自市北区原夹岭沟村的代表王玉团、来自市北区埠西村的代表袁德民，来自李沧商贸办的王磊，都在听证过程中提出，这次调整[DiaoZheng]的幅度偏小，希望能适当提高涨幅。

　　“设计调整[DiaoZheng]幅度的问题，因为根据政策是3年调整[DiaoZheng]一次，不可能一下子调得很高，不可能一步到位，得逐渐调整[DiaoZheng]。”据纳圣评估有限公司总经理官学满说，省里已经给出一个大概的调整[DiaoZheng]幅度，是在2009年基础上上浮10%左右。但这次的调整[DiaoZheng]结果同时参考青岛市物价指数。

　　据介绍，从2009年1月份到2012年1月份，根据统计局的统计资料，青岛市物价指数提高了9.41。“这里面，食品价格的提升比较高；经过综合平衡以后，确定了这次调整[DiaoZheng]幅度基本在12%多一点。”官学满说。

　　调整[DiaoZheng]意义

　　解决城市配套事关市民利益

　　对于这次市内四区征地[ZhengDi]区片综合地价[DiJia]调整[DiaoZheng]，多数市民会存有一个疑问：既然市内四区的农用地越来越少，这次征地[ZhengDi]区片价格的上调，对普通市民来说会产生什么样的影响？

　　“征地[ZhengDi]区片综合地价[DiJia]的调整[DiaoZheng]，对城市基础设施包括学校 、道路等设施的用地供应具有非常大的意义。”楼市分析人士张百忍说。以青岛为例，大青岛规划的框架将涉及到大量的配套设施包括地铁、学校 、医院、道路等的建设，包括刚出台规划的蓝色硅谷方案，都涉及到大量的农用土地。此外，随着青岛市城市建设范围的东扩北移，崂山区、李沧区、城阳区等区域的城中村改造当中，同样涉及到农用土地的征收。“制定一个统一的征地[ZhengDi]区片价格，是土地征收的前提条件。”官学满说。

　　合理的征地[ZhengDi]区片价格的高低，涉及到的不仅仅是农民或者土地上现有企业的切身利益。对此，多位业内人士在接受采访中不约而同地举浮山新区为例。“浮山新区的学校配套、断头路问题，实际上都与征地[ZhengDi]区片价格密切相关。”市南区一家房产公司的刘经理说，而合理的征地[ZhengDi]区片价格，无疑是解决城市配套设施用地难题的前提条件。

　　上调会导致房价上涨？

　　专家：征地[ZhengDi]区片价和地价[DiJia]是两码事，和房价上涨更是不能直接沾边

　　地价[DiJia]与房价的关系历来被比作是面粉与面包的关系。地价[DiJia]上涨，自然会导致房价的上涨，这一直是房地产市场的金规铁律。

　　“但征地[ZhengDi]区片价格的上浮，与地价[DiJia]上涨是两码事 ，和房价的上涨更是不能直接沾边儿。”楼市分析人士张百忍说。

　　据青岛市统一征地[ZhengDi]办公室副主任邵薇介绍，区片综合地价[DiJia]是征地[ZhengDi]补偿的一部分，不是全部。“实际上征收的时候，地上附着物和青苗是另外补偿的，综合区片价只是它的一部分；像是旧城改造、道路建设等还会涉及征地[ZhengDi]补偿，这会按照城市拆迁标准补偿；旧村改造还会涉及到宅基地补偿，也有相关的文件确定补偿标准，会根据不同情况，结合其他补偿政策进行。”邵薇说，比如对村集体的征收土地，除了区片地价[DiJia]补偿外，会保留集体发展用地，这个土地的补偿是完全按照市场价的评估价来进行补偿的。

　　记者以李沧区拟上调至18万元/亩来计算，每平方米的补偿价格仅为270元/平方米。但早在执行2009年的征地[ZhengDi]区片价格标准时，李沧区部分旧村改造的补偿价就在7000元/平方米。

　　“征地[ZhengDi]区片价格的上调，首先涉及到的是被征地[ZhengDi]人的利益，在经过土地征收环节纳入土地储备后，该土地的最终拍卖价格的高低，在土地招拍挂中完全与市场大气候有关。”楼市分析人士张百忍说，如果某一块地的征地[ZhengDi]区片价格过高，对开发商来说意味着拆迁改造成本的增加，但改造成本的增加并不意味着房价要上涨。

　　“受楼市调控政策的影响，今年的土地市场多数以起拍底价成交，而市南区、市北区的不少地王项目，以中海紫御观邸为例，迫于调控压力以成本价卖房，就是证明。”张百忍说。