365地产家居网 南京讯

　　时至年底，南京国土局进入“开挂”模式，上半年较为枯竭的南京土地“储备仓”中近期有21幅地块[DiKuai]等待出让[ChuRang]，而一轮土地入市潮的涌来也引得了保利、银城、朗诗品品牌房企的出手。

　　11月20日，11号公告中的四幅地块[DiKuai]即将进行公开拍卖，其中来自南站周边以及板桥新城的两幅稀缺宅地浮出水面，尤其是板桥新城四期宅地在去年经历暂停出让[ChuRang]后，近期爆出小道已有大牌房企欲出手将其收入囊中。此外，河西CBD三期首幅商业[ShangYe]地也即将“出嫁”，在青奥和河西南板块酿造的氛围下，该幅地块[DiKuai]的出让[ChuRang]前景显得较为乐观。

　　近日，365评地团对上述三幅地块[DiKuai]进行了现场实探，万科南站地块[DiKuai]旁现状如何？板桥新城四期地块[DiKuai]较去年有无新变化？河西南板块能否有大牌商业[ShangYe]进驻的热土？看过365的评地后，您或许会有自己的答案。

　　板桥地块[DiKuai]降价1亿再“出山” 莲花湖畔将再添新住宅

　　【NO.2012G44板桥新城四期地块[DiKuai]小档案】

　　土地位置：东至规划[GuiHua]道路，南至新城大街，西至新湖大街，北至规划[GuiHua]道路

　　总用地面积：102263.0平方米

　　出让[ChuRang]面积：157094.3平方米

　　规划[GuiHua]用地性质：二类居住用地

　　出让[ChuRang]年限：70年

　　容积率：1.0

　　建筑密度：≤22

　　建筑高度：≤80

　　绿地率：≥35

　　挂牌起始价：80000万元

　　加价幅度：1500万元或其整数倍

　　竞买保证金：16000万元

　　就板桥区域而言，虽然在地域范围上并不算太大，但是莲花湖周边的新房源占据了整个城南板块的一半以上，板桥新城无疑是城南板块的主力军。作为城南今后发展的重点区域之一，板桥新城四期地块[DiKuai]的再度“出山”，也给板桥乃至城南市场注入了一剂“强心针”。

　　板桥新城四期地块[DiKuai]编号为NO.2012G44，东至规划[GuiHua]道路、南至新城大街、西至新湖大街、北至规划[GuiHua]道路，出让[ChuRang]面积为102263.0平米，容积率为1.0

　　事实上，这幅以新面貌“出山”的地块[DiKuai]去年就曾经亮相过。2011年10月，该地块[DiKuai]曾经以编号为NO.2011G53的地块[DiKuai]出现，并以9亿元的底价挂牌出让[ChuRang]。然而，在土地拍卖会举行的当天上午，这幅地块[DiKuai]却“因故暂停出让[ChuRang]”。2012年10月17日，该地块[DiKuai]降价1亿元“重出江湖”。不过，这幅地块[DiKuai]楼面地价从去年的3451.6元/平方米降至3259.6元/平方米，出让[ChuRang]面积比一年前略小了0.6万多平方米。>>>板桥地块[DiKuai]“降价”寻买主 河西CBD三期商业[ShangYe]用地挂牌

　　时隔一年，365评地团在地块[DiKuai]现场看到，除了周边耸立的高楼，该地块[DiKuai]本身似乎并没有多大的变化。这幅地块[DiKuai]位于莲花湖体育公园的北侧，与板桥大盘金地自在城项目详情业主社区相册样板户型视频地图仅一路之隔，在商业[ShangYe]配套方面，已经启动全球招商的花样年花生唐也将为区域内的商业[ShangYe]配套注入新的活力。在地块[DiKuai]现场，365评地团看到，G44被河流分为南北两幅地块[DiKuai]，南侧地块[DiKuai]毗邻莲花湖，而北侧地块[DiKuai]则拥有板桥河清秀的水景资源。按照地块[DiKuai]1.0

　　在这幅体量超10万平方米的地块[DiKuai]上，365评地团的特邀评地嘉宾、扬子晚报房产部记者张遥认为，板桥新城有金地、朗诗这样的品牌开发商入驻，本身的人气已经有一定的聚拢。“从板桥整个区域发展来看，除了人气之外，包括商业[ShangYe]配套也逐渐成熟，不需要花太长的时间等待商业[ShangYe]配套以及交通配套，因此开发商的开发难度相对会小一些，地块[DiKuai]对开发商的吸引力也会更大一些。”

　　由于金地自在城项目详情业主社区相册样板户型视频地图、朗诗绿色街区项目详情业主社区相册样板户型视频地图以及世纪城金域华府项目详情业主社区相册样板户型视频地图等项目在板桥均有不错销售成绩，因此该地块[DiKuai]的出让[ChuRang]也一直被不少业内人士看好。而相对周边8000-9000元/平方米的房价来说，3259.6元/平方米的楼面价也有一定的操作空间。“虽然开发商拿地会有一定的压力，这并不会成为影响开发商出手的决定性因素。”

　　“不过，有一个因素要考虑进来，板桥新城这个地区已经有近两年没有新地出让[ChuRang]了，周边的项目尤其像刚需户型，除了世纪城金域华府项目详情业主社区相册样板户型视频地图之外，已经卖的差不多。因此，这个版块的市场还是有一定的客求度，尤其像刚需市场，而这个方面也会成为开发商拿地的一个比较积极的因素”，张遥认为，从这个角度来说，这幅地块[DiKuai]也对开发商产生很大的吸引力。

　　不过，张遥也指出，便宜的地价往往也会引起更激烈的争抢，“这块地应该也会引起一定的争抢，而争抢的结果就是实际成交价可能比去年的起拍价9亿元要高。”

　　南站周边新推大幅住宅用地 未来将是万科邻居

　　【NO.2012G43雨花台区站东路3-5-7号地块[DiKuai]小档案】

　　地块[DiKuai]位置：东至规划[GuiHua]道路，南至规划[GuiHua]道路，西至规划[GuiHua]道路，北至规划[GuiHua]道路。

　　总用地面积（m2）：63250.1

　　总出让[ChuRang]面积（m2）45022.4

　　规划[GuiHua]用地性质：混合用地

　　出让[ChuRang]年限：住宅70年，商业[ShangYe]40年

　　综合容积率：2.96

　　挂牌起始价：68100万元

　　加价幅度：1000万元或其整数倍

　　竞买保证金：14000万元

　　对于目前的城南板块而言，除了极富潜力的板桥新城之外，南京南站周边也将成为城南极具看点的区域。

　　2010年10月8日，南京市宣布正式启动总面积164平方公里、可居住人口160万的南部新城建设。随着南京南站投入使用，南部新城的各项规划[GuiHua]也在持续推进，而作为未来南京三大城市中心之一的南部新城也得到了更多的关注。2012年10月17日，编号为NO.2012G43的南京南站一幅住宅混合用地与板桥新城NO.2012G44一起挂牌，让人们的目光再次聚焦到了南站区域。>>>南京国土局时隔1月半再挂4幅地 南站旁将添“处女”宅地

　　2012年6月5日，披着“站东投资”的万科马甲以9.41亿元，楼面地价5157.7元/平方米，成功拿下南站G07这幅南站首幅商住地块[DiKuai]，这也是继万科金色里程项目详情业主社区相册样板户型视频地图项目后万科地产再度入驻城南。2012年5月31日，随着南京市2012年4号土地公告的挂牌使得南部新城CBD迈开了建设的第一步。6月29日，证大以11.69亿元的成交价成功拿下位于南京南站周边的商业[ShangYe]核心区的NO.2012G15地块[DiKuai]。万科与证大都入驻南站区域，这充分说明开发商都看中了该区域在未来南部新城建设中的发展潜力。>>>土地市场到抄底时刻？万科披马甲拿下南站首幅商住地

　　10月17日挂牌的NO.2012G43地块[DiKuai]与万科南站地块[DiKuai]近在咫尺，但是由于四至都是规划[GuiHua]道路，尚未建成，没有明显的路标指示，365评地团找到这块地也颇费了一番周折。

　　在经历了一番辛苦的找寻与核实之后，365评地团终于达到了毗邻万科南站南部的NO.2012G43地块[DiKuai]。从现场来看，整个地块[DiKuai]处于一个平地的阶段，虽然可以清晰地看到南京南站，但是周边却是一片荒芜，依然难掩荒凉的气息。

　　站在这块空地上，张遥不禁感叹，虽然和自己之前想象的差不多，但是现场的荒芜感还是比较强烈。不过，张遥认为，荒凉只是暂时的，未来的价值还是能够预见的，“从毗邻南站的位置来看，这幅地块[DiKuai]还是有一定的潜力可挖的；从地块[DiKuai]本身的规划[GuiHua]来看，和万科地块[DiKuai]一样，也是一幅商业[ShangYe]和住宅混合的地块[DiKuai]，所以从这个角度来讲，政府对这个位置的规划[GuiHua]还是希望商业[ShangYe]配套和住宅一起来做。”

　　“如果单纯从住宅角度来讲，这幅地块[DiKuai]跟附近的项目相比，5100多元/平方米的楼面地价，还是有一定的可操作空间”，张遥分析指出，“像不远处的左邻右里项目详情业主社区相册样板户型视频地图等楼盘，单价都要卖到12000元/平方米左右，如果是以5157.7元/平方米的楼面地价拿到这块地，住宅还是有可做的空间，但是具体的空间有多大，也不太好说，毕竟这个区域是一片空白。”

　　这幅地块[DiKuai]和万科南站地块[DiKuai]、证大地块[DiKuai]一样，都要从零开始，必然有一定的开发难度，“毕竟有万科在先，所以和万科以及证大相比，这幅地块[DiKuai]的压力相对要小一些。” 张遥认为，这几家开发企业应该遵循先住宅后商业[ShangYe]的模式，“虽然南站有很大的客流量，但是毕竟没有聚集的人气，从这个区域来看，这三幅大地块[DiKuai]目前都是空地，应该先聚集人气最重要，所以先住宅后商业[ShangYe]更有益于开发。”

　　河西CBD三期首幅地块[DiKuai]面市 或引巨头企业"夺食"

　　【NO.2012G45建邺区河西南部13-1号地块[DiKuai]小档案】

　　地块[DiKuai]位置：东至恒河路（规划[GuiHua]中），南至规划[GuiHua]支路，西至江东南路（规划[GuiHua]中），北至江山大街。

　　总用地面积（m2）：132916.8

　　总出让[ChuRang]面积（m2）：地上：119818.1；地下：3294.3

　　规划[GuiHua]用地性质：商业[ShangYe]金融业用地

　　出让[ChuRang]年限：40年

　　综合容积率：6.48

　　挂牌起始价：141000万元

　　加价幅度：2000万元或其整数倍

　　竞买保证金：29000万元

　　12.3万多，西靠河西儿童医院，北帖青奥轴线，编号为NO.2012G45的河西CBD三期首幅商业[ShangYe]金融用地，因其较佳的区位，似乎已引起地产大鳄的兴趣。坊间传言，万达对此地块[DiKuai]“有意向”。

　　带着一探究竟的好奇心，“365评地团”实地探访建邺区河西南部13-1号地块[DiKuai](即NO.2012G45地块[DiKuai])。从河西大街拐上江东中路，一路南行至江山大街，就能一眼找到NO.2012G45地块[DiKuai]。该幅地块[DiKuai]西边一路之隔，即是武警消防大队和在建的河西儿童医院，且地块[DiKuai]北面紧贴着江山大街，也就是2014年左右规划[GuiHua]建成的“青奥轴线”。

　　2014年青奥会前后，青奥轴线将形成一条宽170米，长2400米，占地600亩，以奥运、青年、体育、国际文化特色为主题的城市轴线，设计成为令人印象深刻的景观大道。NO.2012G45地块[DiKuai]与“青奥”的关联不止如此。站在该地块[DiKuai]现场往西边一望，就能看到已全部封顶的青奥村裙楼，从NO.2012G45地块[DiKuai]驱车去青奥村，预计不超过10分钟车程。

　　从NO.2012G45地块[DiKuai]的出让[ChuRang]条件来看，地块[DiKuai]四至东至恒河路(规划[GuiHua]中)，南至规划[GuiHua]支路，西至江东南路(规划[GuiHua]中)，北至江山大街，出让[ChuRang]面积地上为119818.1，地下2194.3，规划[GuiHua]用地性质为商业[ShangYe]金融用地，综合容积率6.48，挂牌出让[ChuRang]起始价14亿1千万元，起始楼面地价约1767.4元/。

　　对于NO.2012G45地块[DiKuai]的各项条件，365评地团专家网尚研究机构研究员李莎表示，该地块[DiKuai]属于河西南部CBD三期重要建设节点项目，竞拍当天可能会引发众多开发企业“争抢”。“这幅地块[DiKuai]目前周边有在建的儿童医院，且与青奥城位于同一平行区域，距离前期在售项目保利香槟国际项目详情业主社区相册样板户型视频地图较近，距离河西南部唯一在售项目海峡城项目详情业主社区相册样板户型视频地图约2公里的路程，另外后期交通配套上有地铁7号线和12号线经过，因此可能会给地块[DiKuai]增加一定的升值空间。”

　　李莎认为，NO.2012G45地块[DiKuai]的出让[ChuRang]面积、出让[ChuRang]金额是近两年来商业[ShangYe]金融用地中体量较大的，开发金额较高的，后期开发、建设需要充裕的资金支持，“预计拿地开发商有可能是巨头企业，也不排除多家企业联合竞买。”

　　作为河西CBD三期首幅商业[ShangYe]金融用地，NO.2012G45地块[DiKuai]项目或成为河西CBD三期的“领头羊”城市综合体。据了解，河西CBD三期为CBD一期、二期在空间和建筑形态上的延续，以商务、金融和信息等现代服务业为主要功能，形成跨国公司、集团总部机构集聚区。河西CBD三期商业[ShangYe]金融用地的合作意向均为金融机构、央企、上市公司及世界500强企业总部。

　　此外，NO.2012G45地块[DiKuai]出让[ChuRang]条件中备注中提及，“地块[DiKuai]内可兼容酒店式公寓，酒店式公寓地上建筑面积占地块[DiKuai]地上总建筑面积不得大于20%，且只能安排在C区”。

　　NO.2012G45地块[DiKuai]具有的商业[ShangYe]、金融、酒店式公寓地块[DiKuai]性质，很容易让人联想到，似乎很适合万达的开发模式，但据河西新城开发建设指挥部相关负责人透露，万达对该地块[DiKuai]“有意向”只是小道传言，可信度较低，究竟哪种类型的开发企业会“相中”NO.2012G45地块[DiKuai]，该负责人表示不便透露。不论如何，若成功出让[ChuRang]，河西CBD或再添大型企业地标建筑。（365地产家居网 汤苗苗 李悦 张明钊）