浙江在线9月27日讯

　　二手房买卖的陷阱真多。前段时间(8月30日、9月6日)，本报曾连续报道过《给女儿买婚房，买了一套债务房》的事情：买家在三墩买了一套二手房，签好合同[HeTong]，152万元中的100万元已经付出，可就在去房管部门办理三证过户[GuoHu]时才知道，这套房子[FangZi]被法院保全不能交易，而原房东[FangDong]也根本找不到人了。

　　新闻刊登之后，记者陆续接到不少读者电话，都是诉说自己在二手房交易中遇到的麻烦事。交易二手房真的这么可怕么？怎样才能防范风险？记者根据采访中接触到的案例，归纳了一些二手房交易过程的漏洞，大家睁大眼睛仔细看，谨防掉入陷阱之中。

　　风险一：首付款被房东[FangDong]挪用

　　规避方法：每一分房款，都要在过户[GuoHu]后再给房东[FangDong]

　　最近记者接到一位周女士的电话。周女士的儿子到了要结婚的年纪，今年上半年，周女士一家人一直在给孩子张罗婚房的事情，最后在下沙看中了世茂江滨花园一套90平方米的房子[FangZi]，加上税费之后总价将近90万元，房东[FangDong]是个温州人。

　　5月底，买卖双方在中介公司签了合同[HeTong]，房东[FangDong]说，当初从银行贷款60万元，希望周女士能多支付一些首付，好去把银行贷款还掉，于是周女士首付了50万元，并把钱打到了中介的监管账户上。

　　不过房东[FangDong]在收到这笔首付款之后，一直没有协助周女士去办过户[GuoHu]。周女士通过各种渠道了解后才发现，房东[FangDong]不仅没去还按揭，还将这50万元都挪作他用了。现在是周女士和中介都没法联系上这个人了。

　　漏洞分析：一位中介公司的资深经纪人表示，在下沙，有很多炒房客，2009年时信贷政策宽松，很多人是以很便宜的价格一下子买下了很多套房子[FangZi]。如今资金链一旦出了问题，不排除有炒房客以这样的方式故意骗钱。这位房东[FangDong]要求得到高额首付，而且在办理三证之前就已经拿到这笔钱，这么一来，跑路的可能性很大。

　　规避方法：要在付款方式上做好约定，千万不能一次性把钱付给房东[FangDong]。所有的钱都必须先打给中介公司的监管账户，并约定在办完三证之后再由中介打给房东[FangDong]。

　　风险二：房子[FangZi]被法院查封

　　规避方法：事先约定，三证过户[GuoHu]后再支付房款

　　在房屋买卖，或是房屋过户[GuoHu]的过程中，买方在付完一部分或是全部房款才发现，卖方不具有卖房资格，或是卖方本身存在经济纠纷，其所卖的房屋已经被法院保全，导致房子[FangZi]三证无法办出，甚至根本无法入住。前段时间，本报曾报道的《给女儿买婚房，买了套债务房》就是这样的情况。

　　事情是这样的，2010年底，孙女士(化名)在三墩铭雅苑看中了一套房子[FangZi]，准备买下来给女儿当婚房，房子[FangZi]总价152万元。

　　2010年12月12日，孙女士和房东[FangDong]签订了转让合同[HeTong]。签好合同[HeTong]后，孙女士随即将房款分两次，100万元和52万元打到了中介华邦地产的账户里。根据合同[HeTong]约定，2010年12月14日，中介将其中的100万元支付给了房东[FangDong]。可就在孙女士去房管部门办理三证过户[GuoHu]时才知道，这套房子[FangZi]被法院保全不能交易，可是房款已经支付了大半，而房子[FangZi]却不能过户[GuoHu]，更可气的是，原房东[FangDong]压根就不愿再露面了。

　　漏洞分析：这个事情“巧”就“巧”在买房子[FangZi]时没被法院保全，签合同[HeTong]时也没被法院保全，偏偏掐在过户[GuoHu]的这个时间点上，而且原房东[FangDong]手上已经拿到了大半的房款。在律师看来，很可能是原房东[FangDong]和他人故意做了一个局，掐准这个时间点，让孙女士遭受损失。

　　规避方法：通常情况下，如果卖方的房子[FangZi]被法院查封，是无法签订房屋转让协议的，最怕的就是在签合同[HeTong]与过户[GuoHu]中间的时间段里，卖方故意在此时段串通他人把房子[FangZi]查封。不过，如果约定在三证转移完成后再把房款打给房东[FangDong]，也就不会存在受骗的情况。

　　风险三：原房东[FangDong]隐瞒房屋的瑕疵

　　规避方法：多问多看，不怕麻烦

　　瑕疵包括的类型很多。一是房屋本身有质量问题，比如说，房子[FangZi]有漏水，房东[FangDong]卖房子[FangZi]时拿涂料刷了一层，故意不告诉买家，这样的情况最多。

　　二是房子[FangZi]里之前发生过重大事故，比如说，有房东[FangDong]隐瞒房子[FangZi]里曾经发生凶案，买家在交易之后才知道。

　　三是房子[FangZi]里有户口老赖。本报就曾报道过类似的案例。杭州的一位赵女士(化名)打算给孩子买一套学区房。由于夫妻俩都是工薪阶层，手上的预算也不算太充足，因此看了不少房子[FangZi]，左挑右拣了好久，终于在光复路上找到一套1988年的房改房：23平方米，总价52万元，一次性付款，天长小学学区。

　　2012年6月，赵女士和房东[FangDong]周先生(化名)在中介那里签好了合同[HeTong]。签合同[HeTong]时房东[FangDong]打包票告诉赵女士说房子[FangZi]里没有户口，让赵女士放心。谁知道半路杀出个程咬金，就在赵女士将房款打给中介以后，她才知道原来这套房子[FangZi]里的确没有房东[FangDong]的户口，不过前一任房东[FangDong]的户口还在里面。为了让这个前房东[FangDong]把户口迁出，一家伤透了脑筋，赵女士也觉得自己被狠狠地忽悠了一把。

　　漏洞分析：房东[FangDong]卖房子[FangZi]，对房子[FangZi]的实际情况最为了解，他们通常也知道，一旦把不利因素全部告诉买家，很可能导致房子[FangZi]卖不掉，或者是被买家压价。所以这类房东[FangDong]通常在交易过程中，隐瞒瑕疵，一般买房人不会在这些方面查得太细，房东[FangDong]利用了这种心态，隐瞒事实，等到交易完成之后，便拿了钱走人。

　　规避方法：多去房子[FangZi]里看几次，多问点房屋的情况，多和邻居交流，自己也要多留心，在网上和派出所查查房子[FangZi]有没有重大瑕疵。

　　规避二手房交易风险看看别人怎么做

　　香港：

　　经纪人只提供经纪服务，签合同[HeTong]由律师负责

　　在二手房交易过程中，有哪些好的经验值得我们学习？记者联系到在香港做中介的资深经纪人，听听他们有什么好办法。

　　张士平，中原地产香港投资移民部的负责人，也是一位熟悉香港中介业务的资深经纪人。她告诉记者，在香港，经纪人只提供经纪服务，也就是说，是找房源、配客户、带客户看房子[FangZi]的中间媒介，“签合同[HeTong]这类事情，不是经纪人操作的，因为经纪人没有法律知识，所以全部是由买卖双方的律师负责。”

　　在香港，无论是买卖还是租赁，都必须交税，所以经纪人可以去相关部门查询到房屋的所有情况，“这套房子[FangZi]有没有租客，之前的买卖情况，以及房屋的抵押情况，都可以查到。”张士平说，如果双方都满意，那么接下来就是签合同[HeTong]，而签合同[HeTong]也不是买卖双方直接签，都需要聘请律师，在示范文本上由双方律师根据各自情况，起草合同[HeTong]，“律师会把各种风险因素考虑进去，这样一来风险就少了。”

　　美国：

　　房源信息共享，房款过户[GuoHu]公司负责审查房屋

　　竺岚，美亚置业杭州分公司总经理，办理在美国置业的专业机构负责人。“在美国，买方和卖方都各有一个经纪人。”竺岚说，美国所有经纪人都必须有执照，所有的房源信息都在一个公共的平台上公布，大家都可以查询到。

　　经纪人同样只是一个中间媒介的作用，不负责收款，所有款项都需要按合同[HeTong]约定打给过户[GuoHu]公司，“这个过户[GuoHu]公司是独立于经纪人的，每个州的情况不同，比如说在纽约，这个过户[GuoHu]公司会是律师楼。”竺岚说，这个过户[GuoHu]公司负责审查房屋的各种情况，“比如说，勘察房屋质量，产权是否清晰，水电物管费是不是都交了等等。”更重要的是，过户[GuoHu]公司的账户是受政府监管的，不存在挪用资金的情况。