经历数年调控的中国[ZhongGuo]房地产[DiChan]企业，从美国第三轮量化宽松政策中，嗅到了资本的味道，竞相启动了海外融资[RongZi]。但是这些海外找来的钱，并没有急冲冲地全部押在土地上

　　本刊特约撰稿/杜轩

　　资金链趋紧的中国[ZhongGuo]房地产[DiChan]企业眼下抓住了一个喘息和补血的机会。

　　9月13日，美国联邦储备委员会宣布了第三轮量化宽松货币政策(QE3)，给全球创造了低息融资[RongZi]环境。而经历数年调控的中国[ZhongGuo]房地产[DiChan]企业，即刻嗅到了资本的味道，启动了新一轮的融资[RongZi]。

　　出海找钱

　　龙湖地产[DiChan]是最早在海外资本市场谋求机会的房开发商之一。

　　10月12日上午，龙湖地产[DiChan]发布公告称，已成功发行规模为4亿美元[MeiYuan]优先票据，为期7年，年息率为6.875%。该债券在推出首日，超额认购40多倍，认购金额达到132亿美元[MeiYuan]。此前，9月18日，龙湖地产[DiChan]首次配股集资，共募资港币30.9亿元。

　　对于一个月内接连推出两项融资[RongZi]计划，龙湖地产[DiChan]相关负责人向《中国[ZhongGuo]新闻周刊》表示，美国新一轮量化宽松措施提振了市场信心，资本市场尤为活跃，发债可以让公司在市场窗口期，以合理的融资[RongZi]成本，进一步强化公司财务实力，优化债务结构，延长账期。该负责人表示，鉴于市场反应强烈，龙湖地产[DiChan]将发行规模由计划中的3亿美元[MeiYuan]增至4亿美元[MeiYuan]

　　龙湖地产[DiChan]只是近期在海外“踩点”融资[RongZi]的众多中国[ZhongGuo]开发商之一。据中原地产[DiChan]统计，10月份以来，多家房企推出融资[RongZi]计划，意向融资[RongZi]额近200亿元。

　　龙湖地产[DiChan]发布融资[RongZi]计划公告的同一天，在港上市的华南城即已发行1.5亿美元[MeiYuan]票据，年利率13.5%。此前一天，10月10日，融创中国[ZhongGuo]也发布消息称，发行5年期优先票据，总值4亿美元[MeiYuan]，年利率12.5%。

　　方兴地产[DiChan]也于10月19日公告称，发行5亿美元[MeiYuan]5期年息4.70%的担保票据，按年利率4.70%计算，每半年支付。

　　另有市场消息称，世茂房地产[DiChan]正筹组一笔3年期银团贷款，涉资约7亿美元[MeiYuan]，集团管理层正积极与投资者洽商，如果反应热烈，不排除将集资规模上调至10亿美元[MeiYuan]。

　　国泰君安房地产[DiChan]分析师余立峰分析认为，由于前三季度销售情况比较好，房企趁此时机融资[RongZi]，会得到投资者更多的肯定，融资[RongZi]不仅相对容易，成本也比较低。“市场空前的火爆，QE3的力量真了不得。”10月31日， 还在英国进行发债路演的SOHO中国[ZhongGuo]联席总裁张欣在微博上掩饰不住对当前市场的感慨。次日，SOHO中国[ZhongGuo]宣布，已发行两笔总额为10亿美元[MeiYuan]的优先票据。其中6亿美元[MeiYuan]于2017年到期，年息5.75%； 其余的4亿美元[MeiYuan]于2022年到期，年息7.125%。

　　张欣的丈夫、SOHO中国[ZhongGuo]董事长潘石屹随即表示，“刚刚公司成功发行了10亿美元[MeiYuan]的债，最长达到十年。这是国际资本市场传递给我们强烈的信号。”潘石屹称，在现金和房产的选择中，选择持有房产的决策是正确的。

　　多元融资[RongZi]

　　虽然房企相继分得了海外资本的一杯“羹”，但融资[RongZi]的成本亦有高低之别。

　　潘石屹、张欣夫妇之所以在微博上难掩兴奋之情，也主要是因为，相较于其他同行超过10%的融资[RongZi]成本，SOHO中国[ZhongGuo]拿到了更低的年息。

　　但是低息融资[RongZi]的时间窗口转瞬即逝。由于楼市调控的影响以及内地房地产[DiChan]上市公司对资金的迫切需求，目前，海外投资者已经普遍上调了投资收益率。据初步估计，目前海外机构所要求的年利率已由两年前的4%～6%提升到11%～13%。

　　自2010年政府启动新一轮楼市调控以来，沪深交易所至今仍未对房地产[DiChan]企业开启融资[RongZi]通道，股权融资[RongZi]基本停滞，除传统的银行贷款和信托贷款外，创新融资[RongZi]方式，拓宽融资[RongZi]渠道成为开发商们共同面临的问题。

　　QE3并非内地房地产[DiChan]企业融资[RongZi]的独木桥。除了海外发债外，赴港发行新股、借壳上市、信托和房地产[DiChan]私募基金，也成为内地开发商的众多选择。

　　总部在上海的旭辉集团，近期正在为赴港上市做最后的冲刺准备。如果一切顺利，公司将在11月下旬正式登陆港交所，成为继卓尔发展在2011年7月通过香港首次公开募股之后，又一家在香港上市的中资房地产[DiChan]公司。

　　对于旭辉集团等计划赴港上市的内地房企而言，此时上市虽不会获得较高的定价，但却得到了一个难得的融资[RongZi]途径。

　　9月中旬，金地集团(600383,股吧)斥资16.54亿港元收购星狮地产[DiChan]56.05%的股本，交易完成后成为星狮地产[DiChan]的控股股东。金地集团由此成为继万科、招商地产[DiChan](000024,股吧)、中粮地产[DiChan](000031,股吧)之后，又一家收购香港上市公司的内地房企，未来可以此作为平台在香港融资[RongZi]。

　　亦有开发商尝试产融结合的模式。早在今年5月，总部在广州的越秀地产[DiChan]就计划把旗下广州国际金融中心注入越秀房地产[DiChan]信托基金(以下简称越秀房托)，交易对应的物业作价为134.4亿元。当时，越秀地产[DiChan]执行董事唐寿春表示，完成本次收购后，越秀地产[DiChan]负债率则由45%下降至33.8%。此举亦有助于巩固越秀房托中国[ZhongGuo]第一大房地产[DiChan]信托基金的位置。