双节过后楼市[LouShi]表现“淡定”，热度明显回落，连日来交易量一直处于两百套上下的水平，“银十”开场似乎有些冷清。一方面刚需释放显疲态，而改善需求[XuQiu]尚未全面爆发；另一方面南京[NanJing]楼市[LouShi]接下来的新房供应并未出现[ChuXian]明显减少，库存压力依然巨大，银十在销售上的后劲未必减弱。【南京[NanJing]楼市[LouShi]金九开盘井喷上市量创纪录 银十将成今年“快跑月”】

　　值得注意的是，当前[DangQian]市场[ShiChang]供应已出现[ChuXian]明显分化，刚需房源占比份额有所下降，与此同时所产生的市场[ShiChang]需求[XuQiu]结构也发生变化，市场[ShiChang]“有效需求[XuQiu]”减少，成交量呈现出“阶段性”回落的态势，但“量价齐稳”也将从银十起步。

　　市场[ShiChang]需求[XuQiu]结构“阶段性”稳定

　　9月份[YueFen]南京[NanJing]楼市[LouShi]大手笔供应新房源，整体上市量超过了百万平米，对比8月份[YueFen]的新房供应出现[ChuXian]了42.9%的增长，其中100平米以下的房源面积占比为43.4%，为今年以来的最低值，刚需房源份额有所下滑。“这充分显示出当前[DangQian]随着向好行情的逐渐稳固，开发商上市热情也所有高涨”，网尚研究机构总经理，江苏省房地产研究所所长李智分析。【住宅存量逆增 四季度房价上涨乏力】

　　网上房地产数据显示，从上月（9月）南京[NanJing]楼市[LouShi]成交面积占比分析，100平米以下的户型占比在39%左右，适合刚需的新房成交份额有所减少，这与9月份[YueFen]的上市面积段相比供应超过了需求[XuQiu]5个百分点。从上月住宅成交价格分布来看，12000元/以下的房源成交比例达到6成多，而12000元/以上的房源价格则占了34.41%，与8月份[YueFen]相比有了不小的提升，改善型买房人入市趋势明显。

　　“目前市场[ShiChang]需求[XuQiu]已经过长达半年的不断释放，后继乏力也在情理之中，加之9月中央层面又放出调控风声，购房者再次陷入观望也不是没有可能”，李智分析，市场[ShiChang]前行至今刚需充当着全程主力，但在央行首次降息后改善型需求[XuQiu]开始挺进后半程，并成为市场[ShiChang]的亮点，从成交结构看近三个月内各面积段成交套数占比变化并不大，当前[DangQian]市场[ShiChang]需求[XuQiu]结构阶段性稳定。

　　热闹的“银九”过去了，南京[NanJing]楼市[LouShi]依然积压了一堆房。据网上房地产数据显示，截止到目前为止南京[NanJing]楼市[LouShi]可售房源量近4.8万套，与前期8月份[YueFen]的4.5万套的可售数据相比上涨了不少。“9月份[YueFen]虽然销量不错，但相比较于上市量而言略低”，南京[NanJing]林业大学社会学系主任孟祥远分析，直接造成了10月份[YueFen]可售房源量的回升，而且近期销售情况较好的楼盘不少已经完成年度任务，对他们来说并不急着卖房，接下来进一步降价卖房的可能性也不大。【仙林新房库存仅有2000套 500套新房源有望银十上市】

　　从新房供应来看，银十后半段到年底之前开盘量将会进一步增加。据本站统计，银十月南京[NanJing]楼市[LouShi]将有53家楼盘推出6000多套新房源，截止到本周末将有8家楼盘推出1300余套新房源，在不爽约的情况下也就是接下来两周的时间里将有46家楼盘推出近3700套新房源，银十供应量是充足的。“考虑到临近年底部分企业或将面临一定资金压力，也不排除价格出现[ChuXian]反复的情况，一旦优惠额度有所加大或者价格略有下降，有可能会再度形成一波销售的高峰”，有业内人士分析。

　　自下半年开始全市商品住宅成交价格止不住地连续上涨，特别是9月全市商品住宅成交价格再度出现[ChuXian]回升，显然热销盘的不断提价“功不可没”，但从全市范围来看涨价幅度并不大。“价格走势的逆转意味着当前[DangQian]楼市[LouShi]调控效果已大打折扣，且开始引起政府的重视和警惕”，李智分析，从近期南京[NanJing]对房价备案制度的重申、广州对高价楼盘的限售可窥出端倪，后期开发企业提价仍需谨慎为之。

　　当前[DangQian]南京[NanJing]楼市[LouShi]库存已从最低4.5万套重回4.8万套左右，库存增长明显。尽管某些品牌开发商已完成全年任务，但去库存依然是当前[DangQian]主要任务。比如在城北板块，特价房、一口价房源、降低首付等现象依旧屡见不见，涨跌互现的楼市[LouShi]行情将延续。

　　黄金周过后的南京[NanJing]楼市[LouShi]出现[ChuXian]低迷态势，无论是认购还是成交数据较9月有明显下滑，不少人开始担忧10月会不会进一步趋冷。“个人认为没有必要”，孟祥远分析，与8、9月份[YueFen]相比，10月份[YueFen]的市场[ShiChang]相对比较平静没有出现[ChuXian]刺激市场[ShiChang]的政策变化，对买房人来说心态上比较平稳，不会出现[ChuXian]争抢入市的状况。

　　“10月份[YueFen]开发商推盘量有所增长，改善型产品推盘量也在持续增多，并在所有产品中占比扩大”，孟祥远分析，这类产品的特点便是面积大、总价高，成交周期和数量远不如刚需产品来得迅速，再加上市场[ShiChang]整体价格的趋稳并小幅上扬，10月后半段到年底南京[NanJing]楼市[LouShi]成交量还将保持平稳，很难再突破。

　　他表示，价格可能会有小幅度的上扬，但是涨幅还是非常可控的，甚至不排除对高价盘暂时禁售，以掩耳盗铃的方式维持市场[ShiChang]价格脆弱的稳定。“从目前来看，政策相对平稳，但综合国内外经济形势，年底前可能还会有相对宽松的货币政策出台”，孟祥远表示，当前[DangQian]单日销量在200套左右虽不出色但也还不错，相对比较平稳，未来楼市[LouShi]变化还要看十八大之后政策层面的影响。

　　对于当前[DangQian]处于徘徊阶段的买房人，孟祥远建议，尽管库存走高，但开发商也大幅跳水卖房的可能性不大，对于有购房意愿的消费者来说，市场[ShiChang]下探的空间十分有限，目前还是一个不错的入市时机。（365地产家居网 贾丛）