养老[YangLao]地产[DiChan]，一个近来风生水起的产业，却因为拿地难、成本高、回报低而阻力重重，养老[YangLao]综合用地的规划，为资本进入养老[YangLao]产业铺平了道路

　　去年末，全中国有1.78亿“老人”，也就是说，60岁以上人口已经占总人口的13.26%；到2025年这一比例将超过20%，到2050年，全国有三分之一的人口被称作老人??增速迅猛的老龄人口和日趋明显的老龄化现象，刺激着中国养老[YangLao]产业的推进，也催热了一个新的房地产[DiChan]概念。

　　日前，北京市国土局启动了《北京市2013年国有建设用地供应计划》编制工作。知情人士透露，根据计划，明年北京市将沿着五环路，安排养老[YangLao]综合用地，引导社会资本从事养老[YangLao]事业，属全国首创。消息一出，业内人士乐观评价，这或将成为中国实质意义上养老[YangLao]地产[DiChan]的破冰之旅，独立的土地供应将成为未来发展养老[YangLao]地产[DiChan]的基础。

　　那么，养老[YangLao]综合用地将会以何种形式供应，谁会首先受益？

　　90%的市场空间

　　目前，社会资本参与养老[YangLao]地产[DiChan]主要有三种形式：第一种是在普通住宅小区安装无障碍设施，增加小区卖点，吸引老年人入住；第二种是养老[YangLao]院式的老年公寓，呈连锁式发展；第三种就是养老[YangLao]社区，或依托社区建设各类养老[YangLao]居住产品。虽然还没有形成清晰的开发和盈利模式，但投资者们并不想错过这块大蛋糕，“涉水”冲动不减。

　　北京保利地产[DiChan](600048,股吧)副总经理王英曾向媒体表示，保利地产[DiChan]已就养老[YangLao]地产[DiChan]业务调整了公司架构，成立了养老[YangLao]产业专业管理公司，希望在养老[YangLao]地产[DiChan]这一新地产[DiChan]业态形式上实现重点突破。就在9月15日，保利地产[DiChan]某五星级养老[YangLao]会所样板间向客户开放。这个原本被规划为四星级酒店的项目，如今却摇身一变成为保利地产[DiChan]主打的养老[YangLao]项目。销售人员介绍，这里的床位分为标准间和VIP间，月收费标准在5000元到上万元不等。除此外还需缴纳900元的伙食费以及500元的护理费，另外还有十多名北京市知名医院专家坐诊，随时为老人提供专业的医护服务。销售人员还特别提醒：“只有200床，所以欲订从速哦”。

　　和保利地产[DiChan]一样，远洋地产[DiChan]也成立了养老[YangLao]地产[DiChan]事业部，级别和住宅、商业地产[DiChan]的地位等同，而且在远洋天著项目中已经规划了两万多平方米的养老[YangLao]地产[DiChan]项目，准备打造成为一个高端养老[YangLao]项目。复兴国际董事长郭广昌透露，公司首个养老[YangLao]社区项目已经于7月底通过相关审批。龙头房企万科也抛出了养老[YangLao]地产[DiChan]发展计划，未来120亿元将投向养老[YangLao]地产[DiChan]，养老[YangLao]地产[DiChan]与住宅和商业等业务板块一样将成为企业重要盈利部门。

　　此外，近期由保险企业开发的一批养老[YangLao]地产[DiChan]项目先后破土动工，太平人寿、中国人寿(601628,股吧)、泰康人寿等保险企业高调宣告进军养老[YangLao]地产[DiChan]。

　　老龄化社会带来的“银发经济”预示着此处商机无限，另外，国务院办公厅印发的《十二五社会养老[YangLao]服务体系建设规划（2011—2015）》中也提出90/07/03模式，即90%为居家养老[YangLao]、7%为社会养老[YangLao]、3%为机构养老[YangLao]，这也意味着要想实现90%的居家养老[YangLao]，就要有更多的社会资本加入适老居住区的建设，因此养老[YangLao]地产[DiChan]的发展势在必行，市场前景明朗。

　　200%的开发难度

　　不论是谁开发，以什么模式开发，当务之急要解决的是“拿地”问题。

　　朱文俊，中国房地产[DiChan]协会老年住区专家委员会执行主任，研究养老[YangLao]地产[DiChan]多年。他向《新商务周刊》记者指出，用地成本高，用地性质不明确是社会资本进驻养老[YangLao]地产[DiChan]的一道高门槛。据他介绍，养老[YangLao]地产[DiChan]的用地性质一直没有明确规定，开发企业通常以住宅用地、医疗卫生用地或工业用地形式拿地。但不论是哪种形式，都要通过正常的“招拍挂”程序获取土地，成本与普通商业用地没有区别。可是养老[YangLao]地产[DiChan]的投资回报周期一般都要7到10年，是商业地产[DiChan]的二倍。投资高、回报低也让很多投资企业心有余而力不足。

　　地产[DiChan]商朱凤泊对此深有感触。他所持有的北京太阳城国际老年公寓是国内最早专门面向老年人的房地产[DiChan]项目，除具备居家式养老[YangLao]、组织式养老[YangLao]、爱心护理院、医院和超市等配套设施外，也已经初步形成了集餐饮、娱乐、养生、保健于一体的养老[YangLao]服务产业链，堪称中国养老[YangLao]地产[DiChan]的典范。但是这些建设已经花去10多年的时间，总投资也超过10亿元。

　　朱凤泊说：“很多养老[YangLao]地产[DiChan]项目的运作过程，都会涉及企业自持的问题。企业自持的最大特点就是资金回笼慢。”十多年前，朱凤泊以每亩30万元的价格拿到了623亩土地，按照国家规定可以开发40万平米的住宅，但是因为要建设医院、护理院、养老[YangLao]院等配套，所以太阳城只做了31万平米的住宅，保留了7万平米的自持。以6200万元作为启动资金的朱凤泊通过销售1600单元的住宅，缓解了前期的开发资金短缺，用于下一阶段的开发。之后，5座老年公寓陆续投入使用，太阳城靠收取会员费以及年服务费才缓慢地实现了盈利。“银行在审批贷款时，认可太阳城是做老年项目，但认为它是公益的、福利的、挣不着钱的，不予提供贷款。”朱凤泊透露，北京太阳城在10多年的发展中，从银行得到的贷款总共只有两次，共计1.3亿元。

　　十年，对于普通的住宅或商业地产[DiChan]开发商来说，足以经历好几个项目的轮回，但朱凤泊却只能在这一个项目上“死磕”，他感叹：“这就是地价导致的竞争力缺失。”

　　北京律师协会房地产[DiChan]法律专业委员会副主任王建文也表示，对于新建或尚未建设的住宅，虽然已有国标《老年人居住建筑设计标准》和《老年人建设设计规范》等行业标准，但是执行这些标准将增加建设成本和施工难度。更重要的是，针对养老[YangLao]硬件设施，特别是适老住宅的建设，在土地、规划、税收等方面都没有任何国家层面上的倾斜优惠政策。

　　部分省市意识到了这个矛盾。贵州省目前已经出台政策，对于老年住宅项目用地，可以不通过“招拍挂”，而是开发商与政府直接签协议出让，这样的话土地成本低，能便宜至少一半以上；浙江省也规定，对于社会力量参与养老[YangLao]机构建设的在税收方面，与非营利性机构同等对待。

　　如今，北京也提出将在国有建设用地规划中安排养老[YangLao]综合用地，虽然细则没有出台，但政府对于养老[YangLao]地产[DiChan]的重视程度可见一斑。

　　50%的未知

　　朱文俊分析，北京市提出的“养老[YangLao]综合用地”，其用地性质是很好的。“这里会有持有部分和销售部分，这样组合起来，可以通过销售部分回笼资金，靠持有部分获得长远收益”。也有媒体报道，北京市将配备70%的住宅用地、近30%的商业金融用地以及少量的养老[YangLao]医疗设施用地。但是以什么形式出让，仍然是谜。

　　朱文俊预测：“划拨用地肯定不是主要的，这也不是开发企业所关注的。如果是针对社会资金的话，一定是以招拍挂的形式。但必须要有捆绑的优惠政策。比如非盈利的部分可以通过划拨，而住宅的部分通过招拍挂获取”。另外，他还强调，关键还是要看这些投资企业的竞争标准，是价高者得还是方案优异者得。

　　如果是价高者得，很有可能又会使养老[YangLao]住宅流于形式，沦为营销炒作的概念，这一方法肯定不可采取；如果是方案优异者得，那么要求也不能低：除了建筑规划方案外，更要拿出养老[YangLao]服务规划，需要详细到会提供哪些服务、服务团队多少人、人员如何配置等。

　　业内人士分析，房地产[DiChan]本身是整合度很高的行业，但对于养老[YangLao]地产[DiChan]这种跨金融、建筑、物业、医疗、服务等多行业的特殊产业来说，专业分工更重要。远洋天著副总经理徐海伦就表示，远洋地产[DiChan]两万多平米的养老[YangLao]地产[DiChan]项目建成后就会与美国的养老[YangLao]机构合作，实现养老[YangLao]服务。

　　清华大学建筑学院教授周燕珉认为，从保险资金的特征来看，由于其规模资金较大，回报要求低而周期又长，相比地产[DiChan]企业更适合投资养老[YangLao]地产[DiChan]，也有利于养老[YangLao]地产[DiChan]的灵活经营。据估算，保险资金投资不动产限制一旦放宽，就会释放2.03万亿元的资金，能够进入养老[YangLao]地产[DiChan]的资金上限将达5000亿元。按照目前保险业进驻养老[YangLao]地产[DiChan]的情况来看，保险公司房产与保险产品的捆绑销售的做法，很容易成为变相卖房。

　　就在去年，泰康人寿北京分公司长安支公司的销售人员多次以入住“养老[YangLao]社区”为噱头，告诉消费者“只要买就能住”，此举收到北京市有关部门20万元的处罚。这些销售人员所说的养老[YangLao]社区是今年4月在北京市昌平区破土动工的泰康之家养老[YangLao]社区北京旗舰店，预计总容量约3000户，计划2015年投入使用。实际上，这个养老[YangLao]地产[DiChan]项目与泰康人寿的《幸福有约终身养老[YangLao]计划》寿险产品挂钩，客户如果购买此险，等到65周岁时，可以在泰康人寿全国建成的任何一个养老[YangLao]社区免费入住。并非买了保险就能直接入住，也并非没有买就不能住。

　　朱文俊也强调：“保险公司盖房子，只是资金保值增值的载体，和卖相应的保险服务是两码事儿”。

　　养老[YangLao]地产[DiChan]就像一块巨大的蛋糕，原材料齐备，目标也有了，至于这些民间烹饪大师们怎么做、做成什么味道，只能看各人的手艺。