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以价换量 楼市成交量三年新高 开发商感慨史上最难--亲稳网络舆情监控室
2012-11-27

以价换量 楼市成交[ChengJiao]量三年新高 开发商感慨史上最难梁津铭/制图

  浙江在线10月11日讯

  截至今年[JinNian]9月30日,杭州主城区前三季度商品房销售[XiaoShou]量已达36059套。

  如果你关注数据[ShuJu],那么你会知道这是本轮宏观调控三年以来最好的成交[ChengJiao]量,2011年一整年杭州主城区成交[ChengJiao]商品房23346套,2010年全年卖了35960套今年[JinNian]前9个月的成交[ChengJiao]量已经超过了前两年全年的成交[ChengJiao]量。

  从成交[ChengJiao]量来看,开发商的日子[RiZi]今年[JinNian]似乎并不难过,但背后的辛酸,他们却感叹是“史上最难”。

  职业经理人L:情绪一直跟着销售[XiaoShou]表起伏

  “情绪最低落的时候……肯定是今年[JinNian]二三月份,那时候业内普遍是比较悲观的,我们也是那时候决定打折的,虽然几个项目中只有一个[YiGe]打折,但态度是非常干脆的,因为不降就卖不动。”在旗下几个项目陆续降价销售[XiaoShou]取得了相对理想的业绩之后,作为职业经理人,L终于能以比较轻松的态度回首那段艰难的日子[RiZi]。他承认,这几个月自己[ZiJi]的情绪一直跟着销售[XiaoShou]业绩起起落落,连续几个月销售[XiaoShou]套数是个位数,还没地方诉苦,“诉苦给谁听呢?你一开口,要么有人叫得比你更苦,要么被认为没有能力。能够对人说道的,都不叫困难。”

  认识L的人都知道,那几个月他的压力之大一下子轻了20斤。

  形势是在降价之后好转的。在旗下一个[YiGe]项目顺利降价开盘的当天深夜,我曾接到他的电话,长谈近一个[YiGe]小时,他几乎都在重复同一句话:“我自己[ZiJi]也没有想到开盘会那么顺利,真的!”他的兴奋溢于言表。那时候还是5月,当月杭州主城区商品房成交[ChengJiao]4747套,位列6年来同期第三,市场[ShiChang]成交[ChengJiao]逐渐表现出上扬趋势。到6月,杭州主城区商品房成交[ChengJiao]量就冲到了6747套,刷新了2010年宏观调控以来的同期成交[ChengJiao]记录,且仅次于2009年同期。

  “这几个月,真是有点累。”入行20多年,绝大部分时间都在管理着一家盈利能力良好的开发企业,J先生说,本指望最近几年发展稳定了,给自己[ZiJi]多一点自由时间,结果宏观调控接二连三地来,想休息都不行。不过,今年[JinNian]市场[ShiChang]最难,形势最不明朗的时候,J飞去了大洋彼岸,远远离开杭州市场[ShiChang]。“一方面是因为有公事要谈,但主要是因为我想给自己[ZiJi]一点空间,有时候离得越近越看不清楚,离得远一点,反而冷静了。”

  离开两个礼拜,回国后的第一件事,是公司上下统一认识降价,一降到底。成交[ChengJiao]量证明,他的选择是对的。

  负责营销的M:更难的日子[RiZi]肯定在后头

  房地产业内人Y先生,十一长假后他把QQ签名改成了“希望每年能旅行两个月”,但私下里,他也说,“只要还在这行干,这个愿望是不可能实现的。”

  其实是不是去旅行Y并不在乎,他只是想要暂时逃离,逃离每周的销售[XiaoShou]报表、销售[XiaoShou]例会,和无休止的加班。用Y的话来说,在他供职的这家房企,加班是常态,不加班才是“变态”市场[ShiChang]好的时候要加班,市场[ShiChang]不好更要加班,这9个月里加了多少班他已经记不清了,但休息的日子[RiZi]倒是两只手就能数得过来。“估计接下来的日子[RiZi]会更忙。”他说。

  因为接下来的日子[RiZi]更难。“好卖的,打折降价的,都卖完了,剩下的都是难卖的。”

  “最好卖的90平方米左右的中小户型都卖得差不多了,市场[ShiChang]上有"房票"(指符合购房条件)的刚需也被捋得差不多了,如果说之前的库存是政策性的,那么剩下来的库存就是结构性的,技术上来看,很难消化。”在另一家房企负责营销的M女士与Y的观点不谋而合,“虽然有人说按照最近三个月的消化速度,剩下的市场[ShiChang]库存只要8个月就能卖完,但做(销售[XiaoShou])这行的人都知道,这是一个[YiGe]伪命题,从我们自己[ZiJi]的数据[ShuJu]来看,140平方米以上的房源基本卖不动,除非价格有非常大的优惠。”

  的确,如她所说,1~9月成交[ChengJiao]量排名靠前的楼盘几乎都是清一色的90平方米以下小户型房源。“曾经埋怨过70/90政策的人,现在要感谢它,这三年的调控期它挽救了多少开发商啊,但……更难的日子[RiZi]肯定在后头。”

  一个[YiGe]直观的例子是,最近开盘的西溪某楼盘,推出了一批大户型房源,所售均价与该楼盘5年前同类可比较房源的价格持平。“这才真叫一把辛酸泪呢,辛辛苦苦做了5年,又回到了最初。”M无比感慨地说。

  对开发商来说走量仍然很重要,要生存得卖房子,要发展更要快点把房子卖掉。

  市场[ShiChang]人士老A:10月份之后成交[ChengJiao]会更趋缓慢

  “最近的市场[ShiChang]说不上差,也谈不上好,这两个月的成交[ChengJiao]量已经降下来了,6月份的时候我就说过,市场[ShiChang]的时间窗口在9月,10月份之后成交[ChengJiao]会更趋缓慢,现在我的判断还是这样,手里有房的人还是赶紧"以价换量"吧。”星期一下午5点多,老A已经回到家,泡上一杯茶,笑说自己[ZiJi]是“技术宅”,刚刚度过一个[YiGe]睡懒觉、游泳、看电影、吃湖蟹、看“中国好声音”的十一长假,“可惜,这样理性的声音(指继续以价换量),他们总是不太要听。”

  对于刚刚转换了事业跑道的老A来说,几个月前他还是“局中人”,而现在,作为一个[YiGe]市场[ShiChang]观察人士,他终于可以用比较超脱的态度、不同的角度,重新审视这个市场[ShiChang]。

  “日子[RiZi]好过起来了,你怎么会这么想?每一个[YiGe]身在其中的人都知道,这个市场[ShiChang]是越来越不好做了!”他说,一个[YiGe]好的老板只会关注数据[ShuJu],但不会迷信数据[ShuJu],因为数据[ShuJu]总是比市场[ShiChang]慢三拍,“如果一定要说数据[ShuJu],我倒是看到一个[YiGe]数据[ShuJu],说今年[JinNian]三季度中国并购市场[ShiChang]完成的并购交易里房地产行业的交易总额和总占比是全行业第一,而且并购速度在加快,这说明什么?有人说是因为房地产市场[ShiChang]整体回暖,但别忘了有人买也要有人卖,这说明一些企业在悄悄退出这块市场[ShiChang],他们不会声张,只是悄悄地不做了,就像原来的华立,放弃(房地产业务)。”

  房地产私募基金的活跃或许可从另一个[YiGe]角度印证老A的话。

  2011年年底,住房和城乡建设部政策研究中心曾经发布过一份《人民币房地产私募基金发展报告》,称:根据各方信息汇总,估计目前人民币房地产私募基金融资总规模近千亿元。而清科研究中心的数据[ShuJu]更为具体,2011年私募地产基金全年共新募67支,披露金额的66支基金募资金额总量达到58.59亿美元,相较于2010年的29.65亿美元,同比上涨97.6%,预计,2012年这个规模会继续快速扩大。

  “差不多每天都会接到私募基金的电话,或者是朋友推荐。”J先生说,年初的时候一天能接到三四个这样的电话,即使现在他每个礼拜至少要跟各种基金经理接触一次,“即使不合作,我也需要灵市面,接触各种消息,不仅仅是成交[ChengJiao]数据[ShuJu]。”

  事实上,作为一家房企的掌门人,J说,他关注的是如何提高内部管理水平,如何做好成本控制,如何改善盈利模式,为此甚至可以不计较一时、一盘的得失,但同样要高度关注人民币的趋势,关注实体经济的走向,而私募基金在此一向“嗅觉灵敏”。

  稻草只有一根,每个人都想抓住。

  胜,败;存,亡;分化,早已经开始了,但它不直接表现在成交[ChengJiao]量上,所以在局外人看来就不那么“鲜血淋漓”了,只有身在其中,才懂那种“切肤之痛”。



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