浙江在线10月11日讯

　　截至今年[JinNian]9月30日，杭州主城区前三季度商品房销售[XiaoShou]量已达36059套。

　　如果你关注数据[ShuJu]，那么你会知道这是本轮宏观调控三年以来最好的成交[ChengJiao]量，2011年一整年杭州主城区成交[ChengJiao]商品房23346套，2010年全年卖了35960套今年[JinNian]前9个月的成交[ChengJiao]量已经超过了前两年全年的成交[ChengJiao]量。

　　从成交[ChengJiao]量来看，开发商的日子[RiZi]今年[JinNian]似乎并不难过，但背后的辛酸，他们却感叹是“史上最难”。

　　职业经理人L：情绪一直跟着销售[XiaoShou]表起伏

　　“情绪最低落的时候……肯定是今年[JinNian]二三月份，那时候业内普遍是比较悲观的，我们也是那时候决定打折的，虽然几个项目中只有一个[YiGe]打折，但态度是非常干脆的，因为不降就卖不动。”在旗下几个项目陆续降价销售[XiaoShou]取得了相对理想的业绩之后，作为职业经理人，L终于能以比较轻松的态度回首那段艰难的日子[RiZi]。他承认，这几个月自己[ZiJi]的情绪一直跟着销售[XiaoShou]业绩起起落落，连续几个月销售[XiaoShou]套数是个位数，还没地方诉苦，“诉苦给谁听呢？你一开口，要么有人叫得比你更苦，要么被认为没有能力。能够对人说道的，都不叫困难。”

　　认识L的人都知道，那几个月他的压力之大一下子轻了20斤。

　　形势是在降价之后好转的。在旗下一个[YiGe]项目顺利降价开盘的当天深夜，我曾接到他的电话，长谈近一个[YiGe]小时，他几乎都在重复同一句话：“我自己[ZiJi]也没有想到开盘会那么顺利，真的！”他的兴奋溢于言表。那时候还是5月，当月杭州主城区商品房成交[ChengJiao]4747套，位列6年来同期第三，市场[ShiChang]成交[ChengJiao]逐渐表现出上扬趋势。到6月，杭州主城区商品房成交[ChengJiao]量就冲到了6747套，刷新了2010年宏观调控以来的同期成交[ChengJiao]记录，且仅次于2009年同期。

　　“这几个月，真是有点累。”入行20多年，绝大部分时间都在管理着一家盈利能力良好的开发企业，J先生说，本指望最近几年发展稳定了，给自己[ZiJi]多一点自由时间，结果宏观调控接二连三地来，想休息都不行。不过，今年[JinNian]市场[ShiChang]最难，形势最不明朗的时候，J飞去了大洋彼岸，远远离开杭州市场[ShiChang]。“一方面是因为有公事要谈，但主要是因为我想给自己[ZiJi]一点空间，有时候离得越近越看不清楚，离得远一点，反而冷静了。”

　　离开两个礼拜，回国后的第一件事，是公司上下统一认识降价，一降到底。成交[ChengJiao]量证明，他的选择是对的。

　　负责营销的M：更难的日子[RiZi]肯定在后头

　　房地产业内人Y先生，十一长假后他把QQ签名改成了“希望每年能旅行两个月”，但私下里，他也说，“只要还在这行干，这个愿望是不可能实现的。”

　　其实是不是去旅行Y并不在乎，他只是想要暂时逃离，逃离每周的销售[XiaoShou]报表、销售[XiaoShou]例会，和无休止的加班。用Y的话来说，在他供职的这家房企，加班是常态，不加班才是“变态”市场[ShiChang]好的时候要加班，市场[ShiChang]不好更要加班，这9个月里加了多少班他已经记不清了，但休息的日子[RiZi]倒是两只手就能数得过来。“估计接下来的日子[RiZi]会更忙。”他说。

　　因为接下来的日子[RiZi]更难。“好卖的，打折降价的，都卖完了，剩下的都是难卖的。”

　　“最好卖的90平方米左右的中小户型都卖得差不多了，市场[ShiChang]上有"房票"(指符合购房条件)的刚需也被捋得差不多了，如果说之前的库存是政策性的，那么剩下来的库存就是结构性的，技术上来看，很难消化。”在另一家房企负责营销的M女士与Y的观点不谋而合，“虽然有人说按照最近三个月的消化速度，剩下的市场[ShiChang]库存只要8个月就能卖完，但做(销售[XiaoShou])这行的人都知道，这是一个[YiGe]伪命题，从我们自己[ZiJi]的数据[ShuJu]来看，140平方米以上的房源基本卖不动，除非价格有非常大的优惠。”

　　的确，如她所说，1~9月成交[ChengJiao]量排名靠前的楼盘几乎都是清一色的90平方米以下小户型房源。“曾经埋怨过70/90政策的人，现在要感谢它，这三年的调控期它挽救了多少开发商啊，但……更难的日子[RiZi]肯定在后头。”

　　一个[YiGe]直观的例子是，最近开盘的西溪某楼盘，推出了一批大户型房源，所售均价与该楼盘5年前同类可比较房源的价格持平。“这才真叫一把辛酸泪呢，辛辛苦苦做了5年，又回到了最初。”M无比感慨地说。

　　对开发商来说走量仍然很重要，要生存得卖房子，要发展更要快点把房子卖掉。

　　市场[ShiChang]人士老A：10月份之后成交[ChengJiao]会更趋缓慢

　　“最近的市场[ShiChang]说不上差，也谈不上好，这两个月的成交[ChengJiao]量已经降下来了，6月份的时候我就说过，市场[ShiChang]的时间窗口在9月，10月份之后成交[ChengJiao]会更趋缓慢，现在我的判断还是这样，手里有房的人还是赶紧"以价换量"吧。”星期一下午5点多，老A已经回到家，泡上一杯茶，笑说自己[ZiJi]是“技术宅”，刚刚度过一个[YiGe]睡懒觉、游泳、看电影、吃湖蟹、看“中国好声音”的十一长假，“可惜，这样理性的声音(指继续以价换量)，他们总是不太要听。”

　　对于刚刚转换了事业跑道的老A来说，几个月前他还是“局中人”，而现在，作为一个[YiGe]市场[ShiChang]观察人士，他终于可以用比较超脱的态度、不同的角度，重新审视这个市场[ShiChang]。

　　“日子[RiZi]好过起来了，你怎么会这么想？每一个[YiGe]身在其中的人都知道，这个市场[ShiChang]是越来越不好做了！”他说，一个[YiGe]好的老板只会关注数据[ShuJu]，但不会迷信数据[ShuJu]，因为数据[ShuJu]总是比市场[ShiChang]慢三拍，“如果一定要说数据[ShuJu]，我倒是看到一个[YiGe]数据[ShuJu]，说今年[JinNian]三季度中国并购市场[ShiChang]完成的并购交易里房地产行业的交易总额和总占比是全行业第一，而且并购速度在加快，这说明什么？有人说是因为房地产市场[ShiChang]整体回暖，但别忘了有人买也要有人卖，这说明一些企业在悄悄退出这块市场[ShiChang]，他们不会声张，只是悄悄地不做了，就像原来的华立，放弃(房地产业务)。”

　　房地产私募基金的活跃或许可从另一个[YiGe]角度印证老A的话。

　　2011年年底，住房和城乡建设部政策研究中心曾经发布过一份《人民币房地产私募基金发展报告》，称：根据各方信息汇总，估计目前人民币房地产私募基金融资总规模近千亿元。而清科研究中心的数据[ShuJu]更为具体，2011年私募地产基金全年共新募67支，披露金额的66支基金募资金额总量达到58.59亿美元，相较于2010年的29.65亿美元，同比上涨97.6%，预计，2012年这个规模会继续快速扩大。

　　“差不多每天都会接到私募基金的电话，或者是朋友推荐。”J先生说，年初的时候一天能接到三四个这样的电话，即使现在他每个礼拜至少要跟各种基金经理接触一次，“即使不合作，我也需要灵市面，接触各种消息，不仅仅是成交[ChengJiao]数据[ShuJu]。”

　　事实上，作为一家房企的掌门人，J说，他关注的是如何提高内部管理水平，如何做好成本控制，如何改善盈利模式，为此甚至可以不计较一时、一盘的得失，但同样要高度关注人民币的趋势，关注实体经济的走向，而私募基金在此一向“嗅觉灵敏”。

　　稻草只有一根，每个人都想抓住。

　　胜，败；存，亡；分化，早已经开始了，但它不直接表现在成交[ChengJiao]量上，所以在局外人看来就不那么“鲜血淋漓”了，只有身在其中，才懂那种“切肤之痛”。