藏身于月亮湾公园里，旁边是数百年的荔枝林。

　　位于地面上的地下室[DiXiaShi]，开发商[KaiFaShang]大面积[MianJi]赠送[ZengSong]。

　　依山而建造的阳光地下室[DiXiaShi]。

　　在寸土寸金的深圳市区的纯别墅[BieShu]，此招牌位于入口，在规划验收上是地下室[DiXiaShi]第三层。

　　装修中，别墅[BieShu]位于三层高的平台上。

　　本报11月15日《地产暴利是“捂”出来的》报道引起业界热议，一时间“牛”盘纷纷冒出水面。

　　在寸土寸金的深圳市区，在炙手可热的国家级新区前海开发区域范围内，在荔枝林环绕的绿葱葱的市民公园里，在早已停止批别墅[BieShu]用地的政策环境下，弄一批“纯别墅[BieShu]”来卖，会是什么结果？稀缺、珍贵、高价……如果只用这些房地界流行的标签来形容它，力度明显不够。

　　近日，《民营经济报》记者[JiZhe]接到报料多次实地来到这样一个别墅[BieShu]楼盘采访发现，这个被业界称为“最牛别墅[BieShu]”的大南山紫园别墅[BieShu]盘，其开发商[KaiFaShang]名不见经传，但却丝毫未影响它一出生就号称“深圳南山第一高价盘”。

　　均价15万/平方米。深圳一位厅级官员领导打个电话，就可以轻松让老板龚某一甩手批出两套房“优惠”800万元。这还不算是该别墅[BieShu]“最牛”的地方。业内人士指出，该盘能捂地20年、价格暴涨数十倍而公然叫卖，开发商[KaiFaShang]从拿地到售卖操作手法“非一般开发商[KaiFaShang]所能为”的能量，这才是超越了常人想像力的重点所在。

　　大南山紫园为何方神圣？该楼盘的公开宣传资料显示，“大南山紫园是前海区域内目前唯一一个纯别墅[BieShu]项目。紫园由21栋低密度住宅组成，总建筑面积[MianJi]50878.4平方米，是城市中心的半山别墅[BieShu],坐拥28万平米的独一无二的纯天然荔枝林，项目完全掩盖在公园里面，高差60多米，占地面积[MianJi]是26000多平米。”如此描述，为其卖出高价，埋下了伏笔。

　　内幕1

　　惊人的赠送[ZengSong]面积[MianJi]

　　凡是第一次上门看楼的客人，首先会被带到一个花巨资建造的影音室。随后，灯光被全部关掉。黑暗之中，一块宽达10多米的环型投影幕上，一个精心制作的广告宣传片，以光、影、音立体化的手法，向来客展现一个美仑美奂的超高端前海中心区别墅[BieShu]盘。

　　“6月开盘，下个月入伙，90多套现在剩下10多套了。赠送[ZengSong]面积[MianJi]不是一般地大，是相当的大”。售楼[ShouLou]经理热情地介绍。怎样个大法？双拼别墅[BieShu]房产证上300多平方米，可以送500多平方米地下室[DiXiaShi]！联排的250多平方米可以用480多平方米，空中别墅[BieShu]买一层送一层花园，独栋别墅[BieShu]赠送[ZengSong]更多……听了这样的介绍，见多识广的豪客买家，也很少能不为之心动。此外，赠送[ZengSong]的地下室[DiXiaShi]可以采光，可用来会客、做泳池，“如果要求不高，也可以做卧室。”

　　地下室[DiXiaShi]可以采光？面对记者[JiZhe]的疑惑，该售楼[ShouLou]经理带记者[JiZhe]来到楼盘的模型边。只见她按了下遥控器，白色底盘托着别墅[BieShu]缓缓升起到一定高度。“紫园依山而建，顺着山坡搭起了大平台建别墅[BieShu]，平台下面是三层的地下室[DiXiaShi]。虽说是地下室[DiXiaShi]，其实是在地上的。“我们现在所处的是地下室[DiXiaShi]三层”，售楼[ShouLou]经理强调，赠送[ZengSong]面积[MianJi]不在产权证上，客观上有利于减少税收。

　　记者[JiZhe]随售楼[ShouLou]经理参观，坐电梯来到第三层（即别墅[BieShu]第一层），感觉豁然开朗。一栋栋建筑井然有序，正“乒乒乓乓”装修，而地下室[DiXiaShi]同样采光良好，如果不特别强调还真不知是地下室[DiXiaShi]。

　　业内人士告诉记者[JiZhe]，这属于半开放式的地下室[DiXiaShi]。地下室[DiXiaShi]不计容积率，能采光的地下室[DiXiaShi]基本上相当于普通的楼层。促使一些开发商[KaiFaShang]建这种地下室[DiXiaShi]“偷面积[MianJi]”，因为大量赠送[ZengSong]面积[MianJi]对客户有很大的吸引力。在房地产业中，别墅[BieShu]楼盘“偷面积[MianJi]”、承诺赠送[ZengSong]面积[MianJi]等是比较常见的手法。但紫园一出手就不同凡响，大量赠送[ZengSong]面积[MianJi]，大的尺度令人咋舌。

　　“赠送[ZengSong]面积[MianJi]是开发商[KaiFaShang]与购房者联合起来欺骗政府”，华安律师事务所资深房地产专业律师陈敏建议，购房者不要贪图小便宜。赠送[ZengSong]面积[MianJi]不计入私人产权，属于公共产权，全体业主都有权力主张。一旦发生纠纷，赠送[ZengSong]面积[MianJi]不受法律保护。

　　内幕2

　　见不得光的预售[YuShou]证？

　　紫园户型集中在200-400平方米，每套价格一千多万到几千万元，均价十五万元每平方米。其中部分独栋别墅[BieShu]由三个产权组成，即需要三个具备购房资格的人或者公司方能购买。

　　售楼[ShouLou]过程有诸多不合常规之处。记者[JiZhe]翻阅售楼[ShouLou]部的相关资料，发现有建设规划许可证、施工许可证、工程验收许可证等，没看到房地产预售[YuShou]许可证和户型图。在售楼[ShouLou]现场，绝大部分楼盘都按政府有关政策应该张贴公示的预售[YuShou]证、户型平面图等基本材料。根据有关规定，有房地产预售[YuShou]许可证才可以办理网签和房产证。户型图则是很多开发商[KaiFaShang]乐意主动向外界展示，以便给购房者了解信息的基本工具。

　　一位售楼[ShouLou]小姐肯定地对记者[JiZhe]表示，没有预售[YuShou]证。至于户型图，要交了定金成交之后才能看。另外一位经理则表示，楼盘在三年前就取得了预售[YuShou]证，可以正常办理房产证。记者[JiZhe]表示担忧，再三要看预售[YuShou]证，她提供了一张房产证的样本，以增强记者[JiZhe]的信心。

　　《民营经济报》记者[JiZhe]在深圳国土资源管理局网站查到了紫园的“房地产预售[YuShou]许可”申请，受理时间为“2009-12-16”、“2009-12-28”，但未能查到该申请的详细内容。

　　“很明显，预售[YuShou]证与现楼、户型图之间有大出入，经不起推敲，否则不必遮掩。”房产行业资深人士余先生指出。

　　历程

　　长达20年的开发

　　紫园从拿地到今年售楼[ShouLou]花了20年时间，这足以让业界艳羡，而其过程有充分的想象空间。

　　公开资料表明，紫园所在地块于1993年就已取得土地使用权。售楼[ShouLou]部一份乙方为“深圳市武龙源房地产开发有限公司”的深圳市土地使用权出让合同补充协议书显示，“根据深合字（1993）0206号《深圳市土地使用权出让合同书》及第一、二补充协议的规定，乙方取得宗地T102-0014、面积[MianJi]为26473平方米的土地使用权。该宗地土地用途为别墅[BieShu]……”。深圳市武龙源房地产开发有限公司是恒裕集团的子公司。

　　但是，土地使用年限却是“从2005年10月25日至2075年10月24日止”。也就是说，土地实际使用期比拿地时间晚了12年。

　　记者[JiZhe]在深圳国土资源管理局查询到了5条“大南山紫园”的相关信息。其中，最早的一份受理时间为“2008-06-13”的“改、扩建建筑工程规划许可”，在获得批复后进行了施工。其建设工程许可证的合同施工时间从“2008-07-18”到“2009-12-31”，合同价格为8000万元。但公开资料显示，实际时间是从2008年10月1日到2011年3月31日。

　　在“2009-03-25”“建筑物更名”，大南山紫园原名为“大南山荔景山庄”。最后是“2012-1-31”申请的“建设工程规划验收（建筑类）”。

　　《民营经济报》记者[JiZhe]注意到，验收证上的信息与实际建筑存在较大出入。验收证验收的是21栋6层的住宅及管理用房，但记者[JiZhe]在现场看到，独栋别墅[BieShu]为3层，加上3层地下室[DiXiaShi]共6层，而其他部分户型6层，加上地下室[DiXiaShi]达9层。

　　紫园建筑面积[MianJi]为50878.4平方米，验收面积[MianJi]为27142.5平方米。中间相差的两万多平方米，正好与赠送[ZengSong]的面积[MianJi]大致相同。

　　记者[JiZhe]联系恒裕集团相关人士欲取得详细的资料，但遭到了拒绝。

　　“紫园长达20年的开发，毗邻生态公园，多次变更规划、改扩建、通过验收，不是一般开发商[KaiFaShang]所能为，其操作过程具有相当大的想象空间”，房产行业资深人士余先生告诉记者[JiZhe]，房地产行业有“拿地-改规划-拖延工期-获得土地溢价和超额利润”的潜规则，紫园在这方面堪称典范。

　　陷“低价输送利益”疑云

　　超长开发周期带来的结果，是巨额的利润空间。余先生算了笔账，以每平方米15万元计算，紫园的售价比拿地时增长了30倍以上。大南山紫园的投资商恒裕集团对外宣称，紫园将产生30亿元的收入。

　　一则优惠购房批条引发的纠纷，引起了业界对其利润空间的猜疑。今年6月紫园开盘，开发商[KaiFaShang]龚某给了自称是深圳市某厅级官员书记亲戚的李女士7.8折购买两套别墅[BieShu]的批条，低于市场价800多万元，李女士一旦购入转手即可净赚800万元。龚某后来与书记沟通发现李女士并非其亲戚，由此取消了李女士的购房优惠。李女士不服气，诉诸媒体，闹得开发商[KaiFaShang]与某书记灰头土脸。

　　此事引发了开发商[KaiFaShang]低价购房输送利益的热议。

　　有房地产业内人士表示，很多豪宅别墅[BieShu]的销售，价格并不公开透明，上下浮动的区间较大。从客观上来说，即便是低价售房，只要不太离谱，也难以被察觉。紫园的开发商[KaiFaShang]仅因听信是某领导的亲戚，就轻轻巧巧让利800多万元，可见其利润空间之大。

　　本报记者[JiZhe] 邓锦衍 罗家庆 摄影报道