学院派产业地产[DiChan]歧路

　　中房报记者 曾一宁 许菁

　　北京报道

　　中国产业地产[DiChan]领域活跃着这样一批独特的企业，它们亦学亦商，并凭借着高校教育资源和产学研体系的光鲜招牌在全国范围内攻城略地。其中，以清华[QingHua]大学为背景的清华[QingHua]科技园[KeJiYuan]和以北京大学、方正集团为背景的北大[BeiDa]资源集团（以下简称“北大[BeiDa]资源”）尤为佼佼者，在其教育资源、科研孵化两大杀手锏下，各地政府和购房者往往“束手就擒”。

　　不过，清华[QingHua]与北大[BeiDa]在产业地产[DiChan]领域的“双雄会”并非全都是顺风顺水，在频频遭遇变相囤地、空头支票和违规卖房的质疑后，业界也不得不重新审视校办地产[DiChan]企业在产业地产[DiChan]领域的困局、谜团与乱象。

　　“清华[QingHua]、北大[BeiDa]这些高校产业资源都是在特殊的土壤中形成的，这种根深蒂固的基因在全国成功复制几乎是不可能的。”上海东滩顾问总经理朱跃军指出，“这就可能造成学院派产业地产[DiChan]商在异地扩张时或多或少是借着高校的产业招牌行地产[DiChan]销售之实，这种擦边球的模式必然无法持久延续下去。”

　　“李鬼”之忧

　　近日，在宜昌市的一处刚刚破土动工的土地上，一批住宅[ZhuZhai]团购指标的出售遭到普遍质疑，而矛头则直指该项目背后在全国扩张势头正盛的清华[QingHua]科技园[KeJiYuan]。

　　资料显示，这批住宅[ZhuZhai]正位于清华[QingHua]科技园[KeJiYuan]（宜昌）的规划范围内。清华[QingHua]科技园[KeJiYuan]（宜昌）位于宜昌市国家级高新区，大连路33号，以“国家级孵化器”为建设和规划标准。项目拟投资10.5亿元，总占地约160亩，总建设面积约22万平方米。园区建成后，可同时入孵中小微型企业2000多家，并享受入园免租优惠、企业免税政策，对行业尖端领军人才及创业者在资金扶持，以及风险投资，贷款贴息等诸多方面给予优惠的政策。

　　清华[QingHua]科技园[KeJiYuan]副总裁陈鸿波曾表示，清华[QingHua]科技园[KeJiYuan]对外输出既包括金钱投入和人才输出的模式，也包括纯“咨询”的模式。该项目就属于后者。实际对其进行投资开发的是宜昌和艺企业孵化运营管理有限责任公司，整个项目分三期开发，整个开发周期为2~4年，而第三期就是这批次销售的住宅[ZhuZhai]。

　　据售楼人员介绍，提前销售的共有3栋楼，户型面积从79~128平方米不等，购房人需根据户型大小首先交10万~20万元不等的“诚意金”。楼盘均价每平方米4100元，2014年交房。余款可用公积金办理贷款，可办房产证、土地证。

　　根据当地国土部门公开的资料，这块地的土地证于2012年3月19日取得，占地面积74451.3平方米，土地性质属“工业用地”。工业用地发售住宅[ZhuZhai]，该地块是否具备房屋发售资质呢？

　　当地一位已经交过20万元“诚意金”的郑先生表示，他通过查询发现，整个科技园[KeJiYuan]的土地并没有备案住宅[ZhuZhai]用地，这就意味着使用年限不是住宅[ZhuZhai]用地的70年，郑先生对记者道出了他的担心：“宜昌和艺企业孵化运营管理有限责任公司进行住宅[ZhuZhai]销售会不会存在诈骗？我购买他们的房子是否存在风险？”

　　对此，当地国土局回复称，宜昌和艺企业孵化运营管理有限责任公司于2010年通过挂牌出让方式取得宜昌高新区大连路141.35 亩工业用地土地使用权，目前部分工业用地规划已调整为住宅[ZhuZhai]用地，但尚未按程序办理到位。

　　业内人士指出，这种仅仅挂了“清华[QingHua]科技园[KeJiYuan]”的名头，但实际可能与清华[QingHua]科技园[KeJiYuan]关系甚微，甚至涉嫌违规用地和违法卖房的“李鬼”式项目，对于清华[QingHua]科技园[KeJiYuan]和整个产业地产[DiChan]的品牌和声誉都会造成严重的损害。而清华[QingHua]科技园[KeJiYuan]对此却不闻不问，个中缘由或许在于这种咨询输出所带来的圈地效应和利润回报。

　　无独有偶。北大[BeiDa]资源在近日发布了其与北大[BeiDa]科技园[KeJiYuan]携手推出的“商务地产[DiChan]”主打产品博雅C-Center。位于北京昌平中关村科技园[KeJiYuan]内的该项目定位为“全资源链智慧型企业运营平台”，是主打中小企业独栋办公概念的商务综合体，并号称将借助北大[BeiDa]和方正的文化背景、科研力量推动中国产业地产[DiChan]的创新之路。

　　然而业内人士仍然对北大[BeiDa]资源在2011年推出的博雅A5项目记忆犹新。该项目与博雅C-Center毗邻，概念几乎如出一辙，也是定位为全球中小企业的微总部基地及创业中心。“但实际上，博雅A5就是利用北京限购的机会销售的商改住项目。”知情人士透露，已经完全作为住宅[ZhuZhai]来卖的博雅A5不仅实质的商业和生活配套极度匮乏，一片荒凉冷清，甚至在产权方面也存在潜在风险。

　　博雅C-Center能否逃脱“兄弟项目”博雅A5这样仅仅在概念上与北大[BeiDa]和方正集团有关联的“李鬼式命运”还不得而知，但北大[BeiDa]资源近年来的确利用这样的概念在济南、成都、郑州、上海等全国范围内迅猛拿地，很多项目都位于高新区内，总土地储备规模已经超过1500万平方米。但迄今为止，业内并未看到北大[BeiDa]资源这一类的地产[DiChan]项目在产业发展方面有所作为，而屡屡高调出现的则是主打教育牌的一些别墅类豪宅项目。

　　醉翁之意

　　北京中关村地段“寸土丈金”，获取规划用地的难度可想而知，但清华[QingHua]和北大[BeiDa]依然可以通过建设高科技园[KeJiYuan]区的构想，将学校附近的土地收入囊中。事实上，高校收编周围土地并非通过高校自身来运作，而是通过这些校办企业负责实施，北大[BeiDa]资源正是由此诞生并壮大起来的。

　　但显然，如今的清华[QingHua]科技园[KeJiYuan]和北大[BeiDa]资源已经不再满足于对学校周围土地资源拉锯式的收编，而是将触角延伸到北京以外乃至全国。目前，清华[QingHua]科技园[KeJiYuan]以及“北大[BeiDa]资源—北大[BeiDa]科技园[KeJiYuan]”联合体已经在全国范围多个城市形成布局，圈地规模不容小觑，陈鸿波甚至表示未来几年将在全国复制100个清华[QingHua]科技园[KeJiYuan]。

　　业内人士指出，中央和地方政府出于扶持教育发展的良好意愿，往往会在审批高校高科技产业园区和扩大校区上大开方便之门，尤其是在当前产业结构转型和重视教育资源的情况下，以北大[BeiDa]清华[QingHua]这“双雄”为代表的一批学院派产业地产[DiChan]商更加有用武之地。

　　“在北大[BeiDa]、清华[QingHua]这样的一流高校的光环和口碑下，地方政府无论是基于地方经济的发展，还是面子工程的建设，都非常看好北大[BeiDa]资源集团和清华[QingHua]科技园[KeJiYuan]为代表的学院派地产[DiChan]开发商的到来，并且愿意提供土地价格与税收优惠、资金扶持等优惠政策，这对于地方建设的效果和声望也可谓是事半功倍。”动力联行董事长梁春表示。

　　对产业地产[DiChan]深有研究的上海大成律师事务所合伙人李晨也认为，科研用地的土地转让价格相对低廉，而且由于国家以优惠的方式鼓励扶持科技事业的发展，科研用地的价格甚至不到周边住宅[ZhuZhai]用地价格的十分之一。

　　“这种与住宅[ZhuZhai]用地、商业用地、工业用地有着明显区别的拿地价格，是吸引具有逐利之心的高校背景地产[DiChan]开发商的首要原因。”李晨指出。

　　即便有成本低廉的土地，产业园的运营也需要投入大量的时间和金钱成本，如果想短期内平衡财务报表，这些开发商也必须行变通之道，而对于在地产[DiChan]开发领域有丰富经验的清华[QingHua]科技园[KeJiYuan]和北大[BeiDa]资源而言，这些并非难事。

　　“如果开发商在工业用地上开发销售住宅[ZhuZhai]楼盘，是能够大大降低它们的开发成本的，而且也能确保资金实现快速回笼。”业内人士指出，工业用地上的住宅[ZhuZhai]楼盘通常比同类楼盘的价格低20%~30%，而且住宅[ZhuZhai]的销售和投资回收期相对短，因此通过开发住宅[ZhuZhai]这种短、平、快的楼盘平衡现金流的方法，能够很好地规避产业地产[DiChan]投资大、利润回收时间长以及缺乏相应金融产品等诸多缺点，因此开发商得以在完成一期销售任务之后立即转入下一期的项目开发中去。

　　上述人士认为，最终衡量产业地产[DiChan]成功与否的是产业得到了多大程度的孵化和扶持，如果仅仅以住宅[ZhuZhai]去反哺产业园区而形成“喧宾夺主”的状态，其实是在自毁招牌。

　　不只清华[QingHua]科技园[KeJiYuan]和北大[BeiDa]资源遭遇一系列质疑，紧随其后的各类高校也都纷纷卷起袖子大干快上，问题也随之而来。中国人民大学在苏州开办研究院之时，由于新校区无教室、无师资、无住宿配备等软硬件设施，竟爆出上百名研究生抗议的消息；此外，业内人士亦透露，南京某大学在烟台以开发科技园[KeJiYuan]的名义圈得土地，却迟迟未见开工，让人不得不对内里的故事遐想连篇。

　　歧路风险

　　在众多分析人士看来，“学院派”地产[DiChan]开发商无论是从品牌，还是教育、科技资源等方面都占有极大的优势，而且在土地获取方面也表现出良好的竞争力，但在产业地产[DiChan]项目的开发运营上是否具备足够的把握能力确实还有待市场验证。“书生做地产[DiChan]”如果做上歧路，对高校的百年品牌来说会是一个沉重的打击。当然，危机和风险也不仅仅潜藏在企业运作这单一层面上。

　　“这些学院派产业地产[DiChan]商能够实现盈利并非难事，只要掌握好项目配比，控制好内在风险就行。”朱跃军表示，“但最关键的是外在风险，例如对于产业本身的调配和扶持会存在一些矛盾。”

　　朱跃军指出，原来的北大[BeiDa]科技园[KeJiYuan]、清华[QingHua]科技园[KeJiYuan]都是在特殊的学校周边土壤内形成的优秀案例，但是对外扩张并不容易。例如清华[QingHua]科技园[KeJiYuan]所提出的创业基金、清华[QingHua]产业人才和孵化平台，以及北大[BeiDa]资源所谓的方正集团各类产业资源、北京大学的教育资源等，本身都会有自己的评判标准，不会任意随着地产[DiChan]项目的拓展而迁移。

　　“他们津津乐道的是自己的高校教育资源、人才资源和平台资源，但这些优秀的资源恰恰是很难进行大规模地全国扩张的，所谓的科技园[KeJiYuan]复制蓝图，更像是一张难以实现的"饼画"而已。”一位产业地产[DiChan]人士坦言。

　　从国际上的案例来看，无论是美国斯坦福模式、印度班加罗尔模式，还是剑桥模式，大学只会给高科技产业提供人才，专心进行科研，一旦形成成果就将其交给社会，让公司组织实现产业化。其研发阶段可与大学兼容，以后便须脱离大学，几乎不会将这方面的盈利与大学挂钩，更遑论地产[DiChan]开发和住宅[ZhuZhai]销售。

　　联东U谷地产[DiChan]事业部副总经理梁环宇认为，从高校延伸出来的新兴企业多处于实力较弱的孵化阶段，因此业务开发主要以孵化器建设为主，面向的客户也相应地处于孵化阶段，并不成熟。加之孵化器只租不卖、需接受政府补贴的特点，这样的开发商实际上很难在盈利上实现资金的回笼，也就不得不更多地依靠短平快的住宅[ZhuZhai]来进行弥补，这就造成了诸多擦边球问题。

　　中国人民大学土地管理系教授郑华表示，如果在工业用地上过多地开发和增加诸如住宅[ZhuZhai]等产品，相应的产业功能就会减少，即便在短期内住宅[ZhuZhai]收入有所增加，从长远来说却会对地方经济造成危害。相应的，企图在工业用地上开发非工业项目，就会与该区域的土地使用用途相违背，城市未来的发展规划也会因此被打乱，社会结构发展不协调的祸根也因此种下。

　　除此之外，自身能力也是其异地扩张的重中之重。李晨认为，要打开异地市场，实现大规模的项目复制，这些校办企业出身的产业地产[DiChan]开发商首先要具备良好的资金承受能力、产品开发能力、优秀企业文化以及优秀项目管理人才这四种能力，而在项目开发之时，也要随时准备应对项目出现“水土不服”的情况，否则“书生意气”之下“挥斥方遒”的劲道便难于发挥。