地产

　　《新楚商》：预售[YuShou]款“上锁”

　　《新楚商》杂志记者 | 成正茂

　　7月——34、8月——40、9月——50多，这是近3个月武汉楼市的推盘量。开发商如此集中推盘，除了“金九银十”的销售惯性外，10月1日起正式实行的《武汉市新建商品房预售[YuShou]资金监管[JianGuan]暂行办法》（简称办法），促使了开发商在办法实施前夕，加速开盘回笼资金。

　　所谓预售[YuShou]款“上锁”，是指购房人须将购房款打入房管局、银行和开发商的三方协议监管[JianGuan]账户，开发商不得直接收取预售[YuShou]资金，也不能随意动用，必须经过申请、审核程序才能动用。

　　统计显示，武汉每年的预售[YuShou]金规模达800亿—1000亿元。武汉市房管局相关人士表示，办法出台后，将堵死这笔资金的挪用空间，避免开发商拖欠工程款却卷走预售[YuShou]金，留下“烂尾楼”给购房人。同时，武汉《商品房买卖合同》也将相应作出修改，注明项目监管[JianGuan]账户和账号信息。

　　终结“预售[YuShou]制”

　　时隔5年，武汉最终还是实施对新建商品房预售[YuShou]资金的监管[JianGuan]。

　　早在2007年，武汉楼市急剧升温，为加强市场监管[JianGuan]，当时武汉市国土房产局就着手调研，为预售[YuShou]款监管[JianGuan]作准备。但不久，房地产市场转入低迷，考虑到当时各方都在刺激市场，这项工作暂时中止。

　　同年，武汉推行二手房交易资金第三方监管[JianGuan]后，房产中介交易行为明显规范，恶性欺诈事件再无发生。当时房管部门表示，将总结二手房交易资金监管[JianGuan]的经验和教训，为下一步监管[JianGuan]预售[YuShou]款提供借鉴。

　　2010年底，继深圳、成都、浙江、北京等省市把商品房预售[YuShou]资金纳入监管[JianGuan]后，武汉市房管局也表示，要尽快制定新建商品房预售[YuShou]资金监管[JianGuan]办法。当时还称之为，“在武汉落地的又一项房地产调控举措”。

　　此前，武汉商品房实行的是预售[YuShou]制度，开发商只要拿到预售[YuShou]许可证，就可以卖房子，并收取购房者的全部房款。房款在开发商手里，因为没有任何监管[JianGuan]，开发商可以随心所欲地使用。少数开发商因为将房款用于其他投资，甚至用于个人用途，从而导致了诸多问题，例如楼盘烂尾、延期交房、办不了房产证等。

　　开发商的资金链包括自有资金、银行贷款、建筑承包商垫资、预售[YuShou]资金等。国家统计局发布的数据显示，目前预售[YuShou]款已占到房地产开发资金的30%以上，形成了与房企自有资金、银行借款“三分天下”的局面。因此，对开发商而言，实施预售[YuShou]款监管[JianGuan]，带来的压力可想而知。

　　“对预售[YuShou]款的监管[JianGuan]，可以保证专款专用，工程款不被拖欠，也保证不会因资金链断裂而形成烂尾楼，给购房者带来损失。”武汉市房管局负责人介绍，《办法》实施后，购房者的房款将存入银行的监管[JianGuan]账号，由监管[JianGuan]部门监督其用途，从而有效防止开发商的“不作为”。

　　从武汉市房管局统计数据看，武汉最近几年商品房预售[YuShou]金在800亿元—1000亿元之间。监管[JianGuan]实施之后，所有预售[YuShou]款都会先进入监管[JianGuan]账户，开发商按需提取，预计全年进入监管[JianGuan]账户的资金将近千亿元，在监管[JianGuan]账户产生的利息归房地产开发企业所有。

　　紧箍咒

　　“8—9月份，我们一共有3个项目开盘，原计划在10月以后或年底开盘的项目，都尽量抢在10月前出货 。”武汉某房企负责人9月23日表示，早就听说预售[YuShou]金监管[JianGuan]制度从十一起实行，所以就提前到9月份开盘回笼资金。为了赶时间，有些项目样板间都省去了，有的甚至连售楼部都没修好。

　　监管[JianGuan]前，开发商挪用预售[YuShou]款进行投资囤地已是业内人尽皆知的潜规则，而这其中就隐藏着烂尾和捂盘惜售的风险。施行监管[JianGuan]后，开发商必须将预售[YuShou]资金存入银行专用监管[JianGuan]账户，实施第三方监管[JianGuan]，不得直接收取预售[YuShou]款，也不能随意动用，必须经过申请、审核程序才能动用。

　　在目前巨大库存的压力下，再对预售[YuShou]款进行监管[JianGuan]，对于需要大量资金周转的开发商来说面临的将是釜底抽薪的严峻局面。在这种形势下，开发商选择降价出货、加速回笼资金将是必然之举。

　　按照规定，对10月1日后取得预售[YuShou]许可证的项目，才实行资金监管[JianGuan]。武汉市房地产管理中心作为监管[JianGuan]机构，对新建商品房预售[YuShou]资金实行全程监管[JianGuan]，监管[JianGuan]期限是自合法商品房预售[YuShou]许可证开始，至办妥房屋所有权初始登记后止。

　　房企申请商品房预售[YuShou]许可证前，在合作银行开立监管[JianGuan]专用账户，并与监管[JianGuan]机构、合作银行签订三方协议。而且，一个预售[YuShou]项目只能设立一个监管[JianGuan]账户 。开发商也可将项目拆分申请预售[YuShou]许可证，但每次申请预售[YuShou]项目不能低于3万方。购房人整个付款程序都“不经开发商的手”，开发商不得直接收取购房款。

　　因此，购房款的支付方式也发生改变，新的支付方式为：购房人通过售楼部专用POS机，将购房款打入房管局、银行、开发商三方协议监管[JianGuan]账户；开发商依据POS机签单，为购房人换领购房专用发票。如果售楼部没有专用POS机，或购房人使用现金，可凭开发商打印的缴款通知书，到银行缴纳房款，由银行划转至监管[JianGuan]账户，开发商再根据银行凭证，为购房人换领发票。

　　此外，借鉴其他城市经验，武汉市的新房预售[YuShou]款重点监管[JianGuan]资金标准也为总预售[YuShou]款的35%，也就是说，一个项目的总预售[YuShou]款为1000万，则重点监管[JianGuan]资金为350万。

　　所谓重点监管[JianGuan]资金是指用于购置项目建设必须的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款、法定税费和其他相关费用的资金，通俗点说，就是建房所需资金。

　　预售[YuShou]资金进入监管[JianGuan]账户达到重点监管[JianGuan]标准后，房地产开发企业可以随时申请提取非重点监管[JianGuan]资金，但重点监管[JianGuan]资金则只能根据项目进度分节点提取。取得商品房预售[YuShou]许可证1个月后，申请使用额度不得超过重点监管[JianGuan]资金核定的35%；结构封顶的，不得超过30%；竣工验收的，不得超过30%。也就是说，在完成初始登记前，最多只能提取95%的重点监管[JianGuan]资金。完成房屋所有权初始登记后，可以申请撤销监管[JianGuan]，提取剩余5%的资金。

　　资金监管[JianGuan]无疑让开发商用起钱来“束手束脚”，但如果开发商违规该怎么办？

　　武汉市房管局提醒：“一旦发生违规，开发商不仅不能卖房子，还有了不良记录。”办法明确规定：开发商未按规定将房款存入监管[JianGuan]账户的、以收取其他款项为名变相逃避监管[JianGuan]的，可暂停其监管[JianGuan]资金拨付；逾期不改的，由监管[JianGuan]部门关闭该项目商品房买卖合同网上签约，并按照有关规定予以处理，同时记入开发企业信用档案，向社会公示。

　　从已经落实预售[YuShou]资金监管[JianGuan]的城市来看，对房地产市场影响不大，特别是对于品牌开发商来说，只是资金使用多了一道监督，不影响实际运营

　　正本清源？

　　楼市调控政策的加码，导致房地产行业进入寒冬。时至金九银十，备受开发商重视的楼市传统销售旺季并未如约而至。当房产税扩容还在猜测之时，预售[YuShou]款监管[JianGuan]的先行，不少人猜测楼市调控在出组合拳。

　　对此，武汉市房管局副局长阎磊持否定意见。他表示：“现行的商品房预售[YuShou]制度存在一定缺陷，武汉也出现过开发商卷预售[YuShou]款逃跑现象，预售[YuShou]资金监管[JianGuan]是对预售[YuShou]制度的补充和完善，有助于房地产市场的健康平稳发展。”

　　针对这一新规可能带来的影响，中国指数研究院华中分院研究副总监李国政认为：“预售[YuShou]金监管[JianGuan]对小开发商的压力更大，对大型开发商的影响将在未来几月逐步减弱。为保证资金链正常运转，开发商必须加快推盘速度，优惠力度也会适当加大，但预计短期内武汉房价不会出现大的波动。”

　　“对于正规、正常运行的开发企业来说，不会受到影响，目前外来房企在其他城市都有预售[YuShou]资金监管[JianGuan]经历，没有出现过房企因为资金监管[JianGuan]而出现资金链断裂情况。相反，有助于房企拓宽融资渠道，而不是把眼睛一直盯在预售[YuShou]款上。阎磊说。

　　“从已经落实预售[YuShou]资金监管[JianGuan]的城市来看，对房地产市场影响不大，特别是对于品牌开发商来说，只是资金使用多了一道监督，不影响实际运营。”李国政说。武汉市房管局也表示，实施监管[JianGuan]后，实力弱小的房企可能会退出市场，但商品房市场供应不会受影响。

　　广州实施预售[YuShou]资金监管[JianGuan]已10多年，开发商一直稳定在300多家，而目前武汉市注册有1700多家开发商，实际有项目的只有500多家。“由此可以预见，武汉未来开发企业数量会减少，而质量会提高。总体楼市影响不会太大。”阎磊说。

　　不过，也有业内人士认为，从市场层面看，购房者目前观望情绪浓厚，或将促使资金链相对紧张的开发商加快推盘销售，捂盘惜售的现象将有所改观。房屋供给量会增加，房价也将因此也会有所下降。

　　“加强预售[YuShou]款监管[JianGuan]，又将开发商回笼不多的资金做了再次分流。在这种形势下，开发商选择降价出货、加速回笼资金将是必然之举。”亿房研究中心研究员鄢峰预测，原先预计10月以后才会出现的降价潮可能提前到来。