买房时将房款交给开发商[KaiFaShang]，一旦开发商[KaiFaShang]将款项挪用造成楼盘烂尾，交房后办不了房产证等情况时常出现，而买房人束手无策。不过，武汉市即将启动对商品房预售款的监管，这将杜绝开发商[KaiFaShang]挪用购房人的房款，确保房款用于项目的建设。

　　从武汉市房管部门获悉，武汉商品房预售资金[ZiJin]监管预计将于10月启动，具体监管方案和实施细则已基本确定。

　　预售款监管，即房管局、银行和开发商[KaiFaShang]签订“第三方监管协议”，并开设监管账户。购房人支付的定金、房款等都进入这个账户。

　　开发商[KaiFaShang]需动用资金[ZiJin]前，需得到房管部门许可。根据施工进度在工程结构封顶、竣工验收等几个施工节点，开发商[KaiFaShang]可申请提取资金[ZiJin]。房管部门将在勘察方、施工方认可，并实地勘察工程进度后，通知银行按进度向开发商[KaiFaShang]拨付资金[ZiJin]。

　　房管部门介绍，预售资金[ZiJin]本是购房人的钱，对房款进行监管，可确保这些钱用于工程建设直至房子竣工，避免出现开发商[KaiFaShang]挪用房款去买地、投资、拖欠施工款等行为。

　　几年前，武汉也出现过开发商[KaiFaShang]挪用预售款后跑路、项目成烂尾楼的现象。实际上武汉市早在两年前就酝酿预售资金[ZiJin]监管的措施。

　　去年，武汉市商品房总销售额约900亿元。虽然还不确定是所有销售款都进入监管账户，还是根据项目建设资金[ZiJin]需要确定监管比例，但考虑到每年房地产开发投资达到几百亿元之巨，所以预计全年进入监管账户的资金[ZiJin]也会有几百亿元。

　　有利于防范 “烂尾楼”

　　近日，住建部拟向各地推广天津市房屋预售资金[ZiJin]监管的措施，武汉的预售资金[ZiJin]监管政策也在制定当中，最早年底出台。毫无疑问，开发商[KaiFaShang]关心这一政策对于资金[ZiJin]、行业的影响到底有多大，买房人关心这个政策会让房价降还是涨，那么，这一政策会像传说中那样成为“压倒楼市的最后一根稻草”吗 ？

　　所谓商品房预售资金[ZiJin]监管，即开发商[KaiFaShang]必须为商品房项目在银行开设专门账户，购房人付的定金、房款等都将进入账户，并由第三方中介机构进行监管。开发商[KaiFaShang]动用资金[ZiJin]需得到房管部门许可。在工程结构封顶、竣工验收等几个施工节点，开发商[KaiFaShang]可申请提取资金[ZiJin]，房管部门将实地勘察工程进度，在得到施工方等方面认可基础上，通知银行按进度向开发商[KaiFaShang]拨付资金[ZiJin]。

　　换句话说，从楼盘办理预售证开始，开发商[KaiFaShang]就必须把卖房所得存入指定账户，用钱的时候要打报告申请，只有等房子盖完验收合格了，才能把钱全部拿出来！显然，这一措施有利于防范预售商品房“烂尾”风险，保证预售款在项目竣工之前，只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，做到专款专用。从已经实施该政策的城市来看，杜绝烂尾楼的产生也被当作最大作用在宣传。

　　国家统计局数据显示，目前定金及预收款和个人按揭贷款已占到房地产开发资金[ZiJin]的30%以上，形成了与房企自有资金[ZiJin]、银行借款三分天下的局面。难怪有些人惊呼，限购限贷加上融资困难，开发商[KaiFaShang]资金[ZiJin]本来就不富裕，预售资金[ZiJin]监管落实之后，短期内，开发商[KaiFaShang]必然“手头更紧”！特别对一些同时运作多个大项目、激进扩张的企业来说，更是一次巨大的考验。

　　为取消预售制做伏笔

　　住房与城乡建设部统计数据显示，目前我国各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分达90%以上，而预售已经成为房地产开发融资的重要手段。但近些年来，随着调控的日益频繁，以及金融风险的加剧，预售制的存在，也增大了烂尾楼出现的风险。

　　为何会这样？现在楼市基本都是期房销售，买房人一般在房子交付前一年甚至两年前就已经预付首付款和按揭款。这些钱直接落入开发商[KaiFaShang]腰包。在经济与楼市繁荣时期，很多开发商[KaiFaShang]拿这些钱去搞滚动开发，积极扩张，或做其他投融资业务，赚得盆满钵满！而一旦遇到楼市调控或者金融危机，任何一个投资项目的失败，都有可能造成开发商[KaiFaShang]资金[ZiJin]链条断裂、跑路等情况，自然，本来用于建设的资金[ZiJin]被挪用，后期就会出现烂尾、延期交房、办不了房产证等一系列恶果。

　　从其他城市来看，还没听说有房企因为预售资金[ZiJin]监管而破产倒闭的新闻，也没有导致房价发生大涨大跌的情况，这些事实也提醒我们，这一政策符合行业长期发展要求，开发商[KaiFaShang]和买房人都会从中受益！实际上，没有任何一个开发商[KaiFaShang]愿意制造“烂尾楼”，但由于缺乏必要的监管，仅仅依靠自律，还不足以抵抗“迅速做大做强”的诱惑！从长期来说，一旦建立一道资金[ZiJin]防火墙，形成了一个良性约束体制，使得企业更加注重稳健发展，更加注重资金[ZiJin]安全，那么，商品房预售制的渐进变革也将不可避免，甚至不排除最终取消预售制！也就是说，全国范围内推广商品房预售资金[ZiJin]监管，很可能是取消预售制的一个伏笔。

　　政策的合理性和可行性有待推敲

　　该政策在全国主要大中城市房价开始松动，销量下滑的情况下出台，无疑会对房地产市场产生较大影响，而上述政策的合理性与合法性、可行性也引发思考。

　　其一，金融机构与开户行之间是合同关系，尤其在资金[ZiJin]管理方面尤其如此，本来开发商[KaiFaShang]可以在自己认可的任何银行开户，这是其经营自主权的一种体现，但是上述政策出台后，开发商[KaiFaShang]就无从选择了，这是否有侵犯企业经营自主权的嫌疑？

　　其二，资金[ZiJin]的使用由银行来审核，银行如何来审核就是个问题，银行如何去落实资金[ZiJin]使用的真实性，银行会经常去查看工程进度，落实预结算数字？

　　其三，监管项目进款后，房地产开发企业可以按规定的资金[ZiJin]用途和工程进度申请使用资金[ZiJin]，本身资金[ZiJin]使用范围和使用时间不明确，而结合相关规定，即“监管项目完成房地产初始登记后，房地产开发企业才可申请解除监管”。如果房地产公司已经缴纳了土地费用和报建费用，这些费用要等到监管项目完成房地产初始登记后才能支取？实际上，房地产项目从竣工到办理初始登记，大约要经过一两年的时间，这也就是大多数开发商[KaiFaShang]实际上在购房合同中将办理房产证的时间都约定在720天左右的原因。如果在此期间内资金[ZiJin]管控过严，会造成房地产公司有钱而不能用的尴尬局面。这会影响开发商[KaiFaShang]的正常的经营。

　　资金[ZiJin]统一监管的本意和初衷的确是好的，的确在保障购房者权益，促进开发进度方面能发挥其应有的作用，但是市场化的元素太少，行政化的痕迹太重，其利弊优劣还需要在运行过程中观察、改进和规范。 （综合）