“一年前我们就担心，若跟随调控转向加速投资三四线城市[ChengShi]，一旦那些经济后劲不如一线城市[ChengShi]的三四线城市[ChengShi]出现危机，风险将会更大。”华南某上市房企管理层向《华夏时报》记者指出，这些[ZheXie]话如今已得到应验。

　　近日，恒大主席许家印在接受媒体采访时坦言，受调控政策影响，三四线城市[ChengShi]营运环境困难，所以集团不得不改变策略，转战二线城市[ChengShi]。在本轮调控伊始，二三四线城市[ChengShi]一度成为开发商的避风港。然而，在一二线城市[ChengShi]迅速回暖，三四线城市[ChengShi]投资泡沫逐渐加剧的现实面前，部分房企开始减少对三四线城市[ChengShi]的投资。

　　策略转向

　　赵伙生（化名）曾在华南多个城市[ChengShi]从事房地产开发业务，他所在的公司早期有不少三四线项目被多个来自一线城市[ChengShi]的房企收购。他指出，房地产开发成为了那些三四线城市[ChengShi]的经济发展支撑。在一轮炒作后，他们早就将当地的房价炒高，然而，那些区域的住宅入住率并不高，投资客也发现手中投资的物业有价无市。

　　赵伙生并不看好这些[ZheXie]三四线城市[ChengShi]的楼市发展潜力，因此，难以在一线城市[ChengShi]谋得一席之位的他去年开始转向二线城市[ChengShi]。他表示，一般实力的房企都不敢押宝三四线城市[ChengShi]，如果品牌、营销效果不足，随时可能成为“炮灰”，有实力的房企则可以弥补他们的销售战线。

　　据赵伙生所知，一些二线城市[ChengShi]的偏远区域和三四线城市[ChengShi]的销售队伍早已缩减，或者故意延迟建筑期限和开盘日期，“这么做，主要是面临着成本过高，并且销售业绩受挫的困境。”

　　然而，三四线城市[ChengShi]投资热并未真正退烧，并呈逐渐升温之势。多家房企已在三四线市场铺展战线。

　　在行业的寒冬中，恒大的制胜之道源自二三线城市[ChengShi]采用大规模吸纳优质低成本土地储备的策略，这些[ZheXie]城市[ChengShi]对其业绩的贡献程度高达九成。恒大对外强调，将营造以现有中心城市[ChengShi]辐射周边发达三线城市[ChengShi]的新局面。

　　然而，恒大对这些[ZheXie]局面将做出调整。有分析指出，前两年大力在三四线拿地的恒大今年以来明显受到了三四线城市[ChengShi]市场客观容量的影响，销售额在原来基础上无法继续大幅攀升。因此，恒大在这些[ZheXie]城市[ChengShi]的库存较高，周转较慢。

　　对于这些[ZheXie]城市[ChengShi]的楼市发展趋势，许家印坦言，三四线城市[ChengShi]的房价升幅已有限。

　　事实上，正在逐步加大三四线城市[ChengShi]投资力度的房企不少。招商地产(000024,股吧)也指出，未来将积极补充三四线城市[ChengShi]核心地段为辅的项目资源，关注发展潜力大的新兴城市[ChengShi]。而大型房企中，碧桂园和雅居乐仍然是以二三线城市[ChengShi]的郊区大盘为模式。

　　“恒大地产遇到的问题可能是其他房企下一步考虑的问题，特别是过往以中高端住宅为主的房企。”业内咨询机构人士如是分析。

　　进退两难

　　并非所有房企都热衷在三四线城市[ChengShi]发力，对于当初只是在这些[ZheXie]城市[ChengShi]初探的房企而言，三四线城市[ChengShi]依然是风险聚集的地方。“围绕着要不要大举进入三四线城市[ChengShi]，公司当初在内部发起了好几轮大讨论。”上述华南某上市房企高层向本报透露，后来，对于进入这些[ZheXie]城市[ChengShi]的拓展战略，公司表现得较其他房企谨慎。

　　另一方面，他也指出，谨慎的战略让其所在的公司难以拥有在三四线城市[ChengShi]的低开发成本。事实上，由于这些[ZheXie]城市[ChengShi]的土地价格以及建安成本比一线城市[ChengShi]低，房地产投资趋热影响房价不断上行，早期进入这类城市[ChengShi]的房企获益不少。

　　记者了解到，让早期进驻三四线的房企担心的是，这些[ZheXie]低开发成本优势有可能随着城市[ChengShi]投资热逐步消失。

　　今年以来，土地市场逐步升温，中国指数研究院发表报告称，出台限购政策的一二线重点城市[ChengShi]住宅楼盘均价基本持平，仅上涨1.1%，而非限购城市[ChengShi]的三四线城市[ChengShi]则平均上涨49.7%。

　　“一些地方政府为了财政收入增加，近几年卖地无度，导致当地的房地产项目过度开发，供大于求的迹象十分明显。”方圆地产首席分析师邓浩志指出了部分三四线城市[ChengShi]楼市出现过热的原因之一。

　　这类城市[ChengShi]开发“太过拥挤”的现象，也让房企担心区域的开发优势会逐步变味。“房企也不希望当地竞争过于激烈，房价被炒高得越快，当地发展房地产也容易后继无力等情况。”某房企位于珠海项目的研究人士向记者表示。

　　“即使同样投资三四线城市[ChengShi]，投资区域的不同也可反映房企对于这些[ZheXie]城市[ChengShi]的风险把控认识。”合生创展某人士指出。

　　以万科2010年进入的唐山为例，唐山由于地价便宜，房价高达8000元/平方米，吸引了众多开发商前往投资。在这个城市[ChengShi]人口总量和经济总量上与北京相距较大的城市[ChengShi]中，唐山近几年的土地供应量并不亚于北京。2012年以来，唐山出现房价较大幅度的下跌、成交量锐减的现象。

　　而保利地产(600048,股吧)则将主力放在这些[ZheXie]城市[ChengShi]的省会城市[ChengShi]。事实上，数据显示，在今年3月以来的楼市回暖潮中，中心城市[ChengShi]的回暖更为明显。

　　上述研究人士指出，以往借三四线市场保障销售额的房企，在转向之前更要考虑清楚如何保持转身期间过渡期的财务状况。中投顾问房地产行业研究员韩长吉分析指出：“房地产行业在关注企业战略调整时，也应该适当关注其盈利模式，开发地产类型不同对应的盈利模式也有不同的侧重点。”