瞭望东方周刊第46期

　　编者按

　　2012年的中国楼市[LouShi]，已届年关。

　　这一次，它裹挟着“崩盘[BengPan]”、“救市”、“价格跳水”的喧嚣，再度淬炼市场神经。

　　“坏消息”已然接连释放。无锡楼盘降价过万提早引发楼市[LouShi]震动，随后温州地价降18.03%、房价降40%的消息相继跟进。

　　成都三季度商业地产集中入市，推动甲级写字楼空置率至40.9%，创下历史最高水平。

　　在陕西，面对低迷的楼市[LouShi]，一纸 “限利”新政匆匆出台，地产项目利润率被要求控制在10%左右，引来业界哗然。

　　贵阳[GuiYang]因“购房送户籍”新政，被舆论推至“崩盘[BengPan]论”的风口浪尖，成为年末楼市[LouShi]中的吸眼球话题。

　　正当贵阳[GuiYang]地产业界、学界致力于反驳“崩盘[BengPan]论”之际，“全国超20城市上调公积金贷款限额”的消息即刻传来，11月，“温州崩盘[BengPan]”争议再起。

　　值此，《瞭望东方周刊》深入贵阳[GuiYang]、温州等地楼市[LouShi]，考证楼市[LouShi]“崩盘[BengPan]”虚实，追踪地方政府“救市”源脉，挖掘楼市[LouShi]背后盘根错节的资金勾连。

　　我们试图呈现楼市[LouShi]的真实面目，并期许中国楼市[LouShi]在极端的“崩盘[BengPan]论”消极影响中获得积极反思。

　　贵阳[GuiYang]楼市[LouShi]“崩盘[BengPan]”真相

　　　“中国第一神盘”的价格被人称为在做“自由落体运动”。《瞭望东方周刊》注意到，当花果[HuaGuo]园在2010年首度开盘推出11000套房源时，贵阳[GuiYang]本地媒体披露其“价格多在8000元/平方米左右，最高单价达17000元/平方米”，而不到两年工夫，现如今花果[HuaGuo]园在售楼盘均价已被腰斩，跌至4000多元/平方米

　　《瞭望东方周刊》记者康正 | 贵阳[GuiYang]报道

　　中国房价最低的省会城市---贵阳[GuiYang]，在10月中旬到11月中旬的一个月间，突然身陷楼市[LouShi]“崩盘[BengPan]”的汹汹物议当中。

　　但是，像焦元强这样土生土长的贵阳[GuiYang]本地人，大都不愿相信，他们的城市真的会像外面人说的那样，将成“第二个鄂尔多斯(600295,股吧)(7.47,-0.12,-1.58%)”。

　　“崩盘[BengPan]？我两个同事刚去花果[HuaGuo]园那边一人买一套呢，场面啊，简直跟买白菜一样。”10月24日，焦元强告诉《瞭望东方周刊》。

　　56岁的焦元强，是贵阳[GuiYang]市民政局下属按摩医院的一名按摩医生，从上世纪80年代工作至今，眼睁睁看着按摩收费涨价将近100倍，而他仍旧租赁居住在公家的特价房中。问题在于，即便自身处境如此，他也不会相信，贵阳[GuiYang]的房价会跌，更别说楼市[LouShi]会崩盘[BengPan]。

　　他所说花果[HuaGuo]园楼盘的购房盛况，没有夸张的成分。就在“崩盘[BengPan]论”闹得沸沸扬扬的10月下旬，这个曾被营销界推为“中国第一神盘”的楼盘，售楼部仍在持续呈现熙熙攘攘的交易场景，这一场景被包括本刊在内的国内一拨又一拨记者亲历见证。

　　与此同时，贵阳[GuiYang]市住房和城乡建设局正在对“全市房开商预(销)售备案”进行监测。监测数据显示，9月24日至10月7日两周，贵阳[GuiYang]新建房销售网签量为3334套，面积32.4万平方米；10月8日收假后的两周，单周成交量收稳在2000套之上；10月下旬的两周，单周成交量3000套以上。

　　10月的销售状况基本维持了贵阳[GuiYang]自今年下半年以来“持续突破单周两千套”的销售态势。11月中旬，贵阳[GuiYang]举办“房交会”，11月19日，房交会组委会发布数据显示，展会3天共成交1108套房屋，成交金额近6.7亿元。

　　上述一系列数据，在很大程度上对冲了“崩盘[BengPan]论”的影响力。

　　“崩盘[BengPan]论”出笼记

　　10月9日，双节收假后第二天，《国际金融报》头版头条刊发《贵阳[GuiYang]楼市[LouShi]拉响过剩警报》文章。

　　文章披露了两个事实。一是统计贵阳[GuiYang]部分在建楼盘的规划居住人口，总数已达200万，而贵阳[GuiYang]全市常住人口也不过400多万人，因此“供应与需求存在巨大偏差”。

　　二是贵阳[GuiYang]市政府在9月出台《关于推进保障性安居工程和棚户区城中村改造及重点项目建设的若干措施》，措施涉及购房“送户口、减契税、送车牌”诸多举措。

　　就媒体披露的数据，财经评论人士吴其伦进行公开评说，认为“贵阳[GuiYang]目前的现状是供严重过于求”，“这是典型的政府救市”，“政府成为地产商的超级销售人员”，并抛出了“预计贵阳[GuiYang]会成为继鄂尔多斯、温州之后第三个楼市[LouShi]崩盘[BengPan]市场”的观点。

　　此观点一出，舆论为之哗然，随后，“贵阳[GuiYang]将成第二个鄂尔多斯”的楼市[LouShi]“崩盘[BengPan]论”，便在公共媒介急速繁殖、扩散。

　　10月24日，“崩盘[BengPan]论”余温尚存，吴其伦告诉《瞭望东方周刊》，贵阳[GuiYang]楼市[LouShi]崩盘[BengPan]的观点是他第一时间提出来的，现在，他已经在写第二篇文章，准备对当地的反驳进行再反驳。

　　吴其伦再次从贵阳[GuiYang]的房价收入比、政策托市、人口基数、产业支撑等方面阐述了他的“崩盘[BengPan]”见解。

　　不过，针对本刊记者进一步询问，吴其伦坦言，他对于楼市[LouShi]崩盘[BengPan]的判断，并非基于任何经济模型或者数学模型，“我主要分析政策形势，因为中国房市是政策市”。

　　本刊记者转述了贵阳[GuiYang]地产业界对于吴其伦专业背景的公开质疑。对此，吴其伦反驳说：“他知道我身份吗？我一年做几个房地产案子他知道吗？”

　　吴其伦为此专门介绍自己的地产履历，“我最早做房产中介，然后在浙江XX集团做商业地产。还做房地产的全案策划，之后又研究房地产这么多年，判断国家政策的准确率非常高。”

　　事实上，不管吴其伦此番见解存在多大的不确定性，但他的“崩盘[BengPan]论”一出，在贵阳[GuiYang]地产业界、学界还是呈现了震动态势。

　　吴其伦抛出“崩盘[BengPan]论”是在10月上旬最后一天，贵阳[GuiYang]方面对此展开的反驳，几乎持续到了11月。

　　反驳声势不小。先是贵阳[GuiYang]地方媒体一驳再驳，继而有当地经济学教授发表文章。而后，又有地产公司总裁级人物撰写长达数千字批驳文章。

　　“笔战”之后，由地产公司提供支持的各种行业、媒体论坛亦渐次登台，贵阳[GuiYang]地产业界“精英”齐聚一堂纷纷发声，或诉苦、或指责。

　　贵阳[GuiYang]方面甚至一度有消息说，多家地产商或联合起诉“崩盘[BengPan]论”制造者。

　　吴其伦对起诉不以为意，他告诉本刊记者：“我这就是一个善意的提醒，我根据你的市场状况做出一个你要崩盘[BengPan]的判断，不可以吗？起诉我才不怕呢。”

　　“中国第一神盘”房价腰斩

　　此次反驳“崩盘[BengPan]论”的先锋，是贵阳[GuiYang]花果[HuaGuo]园楼盘的实际地产商贵州宏立城集团(下称“宏立城”)。集团副总裁陈晓辉、策划部经理蔡劲，均亲自写文章批驳“崩盘[BengPan]论”。

　　其中，陈晓辉还专门界定了“崩盘[BengPan]”的标准：一是房价出现大幅度下跌，跌幅超过30%甚至50%以上；二是成交量出现停滞，大幅萎缩。

　　宏立城现在至少位列贵州本土地产商前三甲，而这一身价几乎完全从花果[HuaGuo]园项目中掘取。在此以前的十数年中，宏立城地产业务履历仅显示为在贵阳[GuiYang]开发过一个楼盘。

　　2010年，宏立城从政府手里取得总建筑面积达560万平方米的花果[HuaGuo]园彭家湾棚户区改造项目，项目投资规模300亿元。

　　2011年，宏立城再次拿下五里冲片区改造项目，该项目毗连彭家湾片区，系彭家湾项目的延续性项目，投资规模600亿元。

　　至此，宏立城的花果[HuaGuo]园项目成为一个总投资达900亿元的巨无霸，拿这一投资规模与当时30亿元级的企业总资产相比，投资杆杠不言而喻。

　　贵阳[GuiYang]另一家本土实力地产商负责人则对《瞭望东方周刊》说：“宏立城刚开始甚至都没有30个亿的资产，他是拿几个亿来撬动这个项目。”

　　宏立城尚不是上市公司，其财务状况、资金链条、融资渠道均不为外界掌握。

　　花果[HuaGuo]园销售形势看上去颇为乐观。自2010年11月27日开盘以来，截至2012年10月，它已连续23个月蝉联贵阳[GuiYang]楼市[LouShi]销售冠军，累计收益近300亿元资金。

　　其中的2011年度，花果[HuaGuo]园楼盘甚至冲顶至中国单盘销售冠军，并因此被房产营销界称为“中国第一神盘”。

　　但“中国第一神盘”的价格被人称为在做“自由落体运动”。《瞭望东方周刊》注意到，当花果[HuaGuo]园在2010年首度开盘推出11000套房源时，贵阳[GuiYang]本地媒体披露其“价格多在8000元/平方米左右，最高单价达17000元/平方米”，而不到两年工夫，现如今花果[HuaGuo]园在售楼盘均价已被腰斩，跌至4000多元/平方米。

　　对此，宏立城方面向《瞭望东方周刊》解释，这不是降价措施，“一期(均价)7000多元的(楼盘)，位于花果[HuaGuo]园湿地公园旁边，后面6000多元的靠山，以后5000多元的是回迁房剩余房源，然后3800元开盘的是五里冲，各个产品位置不一样，开发周期也不一样。”

　　地价基本一样，何以房价如此悬殊？对本刊记者的疑问，宏立城虽承认“地价是差不多的”，但坚决否认降价。

　　前述贵阳[GuiYang]地产商负责人则透露，宏立城开盘均价为6500元，之后降为5500元时，客户闹过一次事。

　　不过，对于购房者而言，地产商真金白银降价显然比任何真话都更诱人。此间记者在花果[HuaGuo]园售楼部听见两位购房客议及花果[HuaGuo]园中间曾是南明区殡仪馆，这时其中一位给另一位打气：“房价都降到3000多了，你还信迷信？”

　　高容积率真相

　　贵阳[GuiYang]住建部门公开的楼市[LouShi]月度监测数据显示，花果[HuaGuo]园一个项目的销量常常占到全市一半左右的份额，有时达七成以上。2011年度，花果[HuaGuo]园销量则占到全市成交量20%以上的份额。因此，花果[HuaGuo]园房价的风吹草动，对贵阳[GuiYang]楼市[LouShi]可谓举足轻重。

　　“花果[HuaGuo]园确实在客观上平抑了房价。有人说，如果没有花果[HuaGuo]园的开发建设，这两年贵阳[GuiYang]核心一环内房价肯定集体过万。”宏立城虽不承认降价的说法，却不拒“平抑房价”的名份。

　　贵阳[GuiYang]地产商目前正和宏立城一起，在“崩盘[BengPan]论”面前抱团取暖，而对花果[HuaGuo]园的低价销售策略，同行们多不买账。受雇于贵阳[GuiYang]一家本土地产商的顾问人员，日前向《瞭望东方周刊》揭了花果[HuaGuo]园低价背后的秘密。

　　“一梯户数太多，是不是采光通风都不行？但花果[HuaGuo]园就可以搞这个事情，它是45层、4梯10户。”

　　“中国所有的CBD，包括北京金融街(5.73,-0.01,-0.17%)、国贸中心，它的平均容积率都只有3到4之间，花果[HuaGuo]园这样一个5000多亩的项目，容积率居然可以做到6点多。”

　　这位顾问质疑说，“凭什么贵阳[GuiYang]城乡结合部的一个大盘，容积率却比北京、上海、香港的CBD还要高。”

　　前述贵阳[GuiYang]地产商则透露：“业内也有人说花果[HuaGuo]园给贵阳[GuiYang]新建了一个带电梯的棚户区。他确实把原来的棚户区改造升级了，但顶多是一个升级版的QQ。”

　　“崩盘[BengPan]论”制造者吴其伦也注意到了花果[HuaGuo]园容积率方面的问题，并引以为他的重要论据。

　　他跟本刊打了一个比方：“花果[HuaGuo]园一盘(规划)容纳人口60万，在西南地区，60万相当于一个县的城乡人口总数，现在把一个县的人搞在5000亩这样一个大盘里。可以吗？不可以呀。”

　　吴其伦的江浙口音使他一连串的质疑显得感性而执着，“60万人到你这里来干嘛，到哪里就业到哪里发展？你有没有大型的制造业、纺织业？劳动密集型产业全都没有，没有产业支撑，来了以后就是一座空城呀。”

　　吴其伦还说，投资客也不能进这样的楼盘，否则钱一进去就被套牢，“投资要看利润空间，讲求投资回报，投资人去一看，这么大的盘，这么大的量，我买了以后卖给谁呀。”

　　花果[HuaGuo]园地处贵阳[GuiYang]一环外西南角，尽管贵阳[GuiYang]市中心一般都指一环以内，商业中心也只包括喷水池、大十字两处地段，但宏立城方面并不觉得自己是郊区大盘，“我们从来也不认为它是郊区，也不是大盘，我们就是市区，就是市中心。”

　　眼下，花果[HuaGuo]园项目工地上的楼群遮天蔽日。站在售楼部人工湖畔朝四下看，那些已经封顶、将要封顶的高楼叠错穿插，往往上十栋就连成一座“山”。从“山”的正面看过去，视线几乎无法直线通透“山体”，这也就意味着，小区光线和通风只能局促于楼群中间“弯道行驶”。

　　宏立城方面向本刊确认了花果[HuaGuo]园项目容积率超过6，但又表示，“拿贵阳[GuiYang]市区的容积率看，我们真不高。”宏立城为此道出了贵阳[GuiYang]楼市[LouShi]的容积率秘密，“在贵阳[GuiYang]市区，现在容积率8以下的很少找得到，有些规划中的容积率都在13、15，连20的都有。”

　　宏立城同时确认花果[HuaGuo]园项目主力楼盘为4梯9户，4梯10户则为回迁房。对于同行指责该梯户比不应通过审批，宏立城方面阐释了自己的逻辑，“一些全国性的地产商朋友说，贵阳[GuiYang]的审批手续应该是最严格的，那么，在这样严苛的审批下，我们都过了，这不是给我们特殊政策，这说明我们的采光、通风、朝向等舒适度都是有保障的。”

　　贵阳[GuiYang]内部版“崩盘[BengPan]论”

　　张扬是中天城投(000540,股吧)(5.75,-0.07,-1.20%)集团股份有限公司的顾问，中天城投是贵州本土唯一一家房地产上市公司。作为既与贵阳[GuiYang]楼市[LouShi]密切联系又具备全国视野的行业人士，张扬试图从正反两个角度来评估“崩盘[BengPan]论”。

　　“我要不是考虑学术争鸣，都想与发表‘崩盘[BengPan]论’的人赌一把，贵阳[GuiYang]楼市[LouShi]崩盘[BengPan]了我就给他一百万。”张扬告诉《瞭望东方周刊》，“贵阳[GuiYang]房地产整体没有泡沫，但是贵阳[GuiYang]房地产行业也有个别人瞎搞 ，比如把几平方公里的土地交给做工业、做电缆的人来开发。”

　　张扬对外行进入贵阳[GuiYang]地产行业表示担忧，“中央都让央企退出地产行当了，做工业的还要挤进来。再这样下去，我都想建议中天城投把战略方向做调整，不要在贵阳[GuiYang]生根了。”

　　宏立城对贵阳[GuiYang]地产行业秩序同样感到不满，其向本刊透露，有外省地产商在贵阳[GuiYang]市场上不做房、只做地，“他在贵阳[GuiYang]买了300万平方米的盘，从2005年开始运作，2006年开始卖，到现在才卖了几十万平方米，他就等地价升。”

　　宏立城还表示，“崩盘[BengPan]论”对花果[HuaGuo]园毫无影响，并且看好后市，认为花果[HuaGuo]园主体楼盘销售到一定阶段后，在市区暂无巨量大盘的情况下，贵阳[GuiYang]楼市[LouShi]价格一定会起来，届时宏立城亦将涨价。宏立城还告诫同行，多练内功，把利润看淡一点。

　　同行却不看好花果[HuaGuo]园的未来，前述贵阳[GuiYang]地产商负责人对记者说：“花果[HuaGuo]园往后越来越难卖，因为他的房子逐渐都出来了，购房客将可以看到它的实景。”

　　该人士还透露，在此以前花果[HuaGuo]园的状况一直让贵阳[GuiYang]的同行和媒体担心，“大家坐在一起聊天，说到花果[HuaGuo]园，提得最多的就是它什么时候崩。不是会不会崩，崩盘[BengPan]是一定的，只是崩在什么时间不确定。”

　　种种迹象显示，早在“崩盘[BengPan]论”之前，贵阳[GuiYang]地产行业内部正在进行错综复杂的角力。只是当这场角力还远未发现新的市场秩序时，就有“坏孩子”喊叫“崩盘[BengPan]了”。随这一声喊，人们只看见贵阳[GuiYang]地产商如何携手御外，奔赴贵阳[GuiYang]的一批批媒体也只看见一堆令人欣慰的成交数据。

　　颇有意味的是，正当贵阳[GuiYang]地产业界、学界奋起反击“崩盘[BengPan]论”之际，吴其伦的立论开始发生变化。

　　他告诉本刊：“我为什么提出要崩盘[BengPan]这样一个预警，因为说实话，很多地产商的资金状况我非常清楚，特别是贵阳[GuiYang]的大型地产商。地产商在融资渠道收窄的情况下，大都会借高利贷。鄂尔多斯为什么会崩盘[BengPan]？就是地产商大量借高利贷不愿意降价。”

　　贵阳[GuiYang]楼市[LouShi]的未来图景

　　中天城投旗下未来方舟项目，是贵阳[GuiYang]楼市[LouShi]上一个足以与花果[HuaGuo]园分庭抗礼的超级大盘。项目占地超花果[HuaGuo]园3倍，由于最初将客户群定位于中高端，故以2左右的低容积率，规划居住人口17万。

　　中天城投副总经理朱晋仪，同时也是未来方舟项目的营销负责人，10月28日，她告诉《瞭望东方周刊》，未来方舟在今年开盘时即已遭遇过贵阳[GuiYang]楼市[LouShi]寒流。

　　“我们今年3月9日开盘，当时市场非常不好，量价齐跌，消费者观望非常严重，整个市场上都感觉到了谷底。”

　　中天城投是在2011年底确定未来方舟的营销思路的，当时对市场还十分看好，但翌年3月开盘时，市场环境迫使中天城投不得不调低价位。

　　“我们从4000元不到的价格开盘，几乎是零利润，当时我们的开盘广告就是‘调控贵阳[GuiYang]楼市[LouShi]’，这一版广告打了之后，其他地产商就参照我们的价格了。”

　　朱晋仪认为，贵阳[GuiYang]楼市[LouShi]仍靠刚需支撑，未来方舟、花果[HuaGuo]园是在市场不好的情况下，以价换量剌激了刚需，甚至提前调动了1到2年的刚性需求。

　　“目前贵阳[GuiYang]楼市[LouShi]中，贵阳[GuiYang]客户占到65%，30%来自省内其他地、州、市，剩下5%来自省外。”

　　朱晋仪判断，未来两到三年，贵阳[GuiYang]楼市[LouShi]中来自省外的客户会增长到8%或10%，因此贵阳[GuiYang]楼市[LouShi]还是以刚需客户为主。她同时表示，明年将是未来方舟的发力期。

　　未来方舟、花果[HuaGuo]园被认为贵阳[GuiYang]楼市[LouShi]的“花舟二人转”。由于两盘成交量加在一起，在市场中处于绝对主导地位，因此“花舟二人转”毫无疑问成为贵阳[GuiYang]楼市[LouShi]的晴雨表。眼下，贵阳[GuiYang]楼市[LouShi]经过10月“崩盘[BengPan]论”洗礼，又迎来11月中旬的“房交会”，成交数据依然坚挺。

　　不过，“房交会”上亦曝出消息，贵阳[GuiYang]部分楼盘开始推行更低折扣。“房交会”之前，贵阳[GuiYang]地产商的销售团队曾相继开拔到重庆、成都等周边城市，拓展外省客户。此间，重庆媒体称重庆一富商10月底在未来方舟砸下1亿元“一口气买下了一整栋物业”。《瞭望东方周刊》事后从权威渠道获悉，该笔交易并未实施。

　　此外，中天城投在未来方舟项目上制定的2012年度销售计划超百亿，本刊经与中天城投核心管理人士确认，目前任务进度可谓“差得远”，预计该销售目标基本无法完成。