按照国际经验，当一个国家人均GDP介于2000—4500美元，城市化率介于45%—75%时，规模化的现代商业将呈现多样性的快速发展，这个经验在中国商业地产[ShangYeDiChan]领域得到了切实的实践验证，2011年中国商业地产[ShangYeDiChan]投资规模近1万亿，2012年增长在延续。据统计，中国已经成为全球在建购物中心规模最大的国家。

　　商业地产[ShangYeDiChan]领域目前处在典型的群雄逐鹿阶段，走在行业前列的企业[QiYe]已逐步构建出短时间内不可能被超越的优势，如以运营能力领先的太古、华润等，以规模拔得头筹的万达等。本次中国商业地产[ShangYeDiChan]价值榜评选，遴选出了15家企业[QiYe]进行了评比分析，其中既包含老牌商业企业[QiYe]万达、太古、金融街、招商地产(000024,股吧)等，生力军中粮地产(000031,股吧)、宝龙地产、世茂等，也包括潜力股卓越、保利、奥园等，通过对企业[QiYe]价值规模（主要指标为持有商业面积、持有物业资产规模、商业租金收入）、持续领先（主要指标为租金收入增长速度、商业类土地储备、经营性现金流）和运营卓越（主要指标为租金坪效、营业毛利率）三个维度进行比较分析，试图解读当前国内商业地产[ShangYeDiChan]的竞争态势和发展趋势。

　　1.跑马圈地已近尾声，持续下沉是行业区域扩张必然趋势

　　商业地产[ShangYeDiChan]成功的基本因素之一是地段，一、二线城市商业发展的外部条件优于三、四线城市，具备大型商业生存的环境，成熟速度也高于三、四线城市，典型的城市旧城区、新城区核心地段是大型商业生存的绝佳区域。通过对本次参评的企业[QiYe]可以发现，万达的万达广场系列产品，中粮的大悦城系列产品，凯德的来福士、凯德MALL系列产品，卓越的卓越世纪中心，宝龙城市广场系列产品等，较为一致的规律即是对地段有较高要求。

　　目前国内的一、二线城市结构已基本成型，适合大型商业的土地基本已被瓜分，所剩无几，像沈阳、成都这样的城市，在建的购物中心有几十个，总量上已经接近饱和。因此，持续的区域扩张必然是需要持续地进行区域下沉（收购也是一种区域扩张的方式，但国内目前通过该种方式扩张的企业[QiYe]较少），由一、二线城市向三、四线城市进军，觅得成熟产品，能够紧抓三、四线城市发展脉搏的企业[QiYe]必然会在后续的区域扩张中占得先机。

　　2.大型企业[QiYe]增速放缓，发展提速依赖于经营特色

　　规模是大部分商业地产[ShangYeDiChan]企业[QiYe]追求的目标，规模效应在商业地产[ShangYeDiChan]领域对企业[QiYe]意味着更大的话语权，更多的资产增值收益和租金收益……参评的15家企业[QiYe]，2011年万达持有物业面积近千万平方米，凯德也超过500万平方米，遥遥领先。然而，以万达为例：从全国开业的50个万达广场，此前每年每个广场的人流同比增长都是两位数，但今年跌至个位数，增长缓慢。与此同时，无论超市、百货，还是服装、餐饮，客单价同比也都在下降，商家正在收缩开店的计划。

　　商业的生存依赖于消费者的持续购买力，在国内大部分商业项目同质化时，想提速，实现弯道超车的企业[QiYe]必然需要独到的经营特色以吸引消费者。

　　3.运营能力在未来将决定商业项目成败

　　商业项目开发完成其实只是一个“半成品”，运营是决定商业项目能够成为“成品”的必不可缺环节。运营能力最直接的体现即为租金（坪效），他决定了持有资产的质量，其中领先的企业[QiYe]，如太古地产、华润置地等，项目的平均月租金坪效会超过100元，部分项目会达到300元以上，万达、宝龙等由于项目位置、企业[QiYe]项目运作策略等原因影响，会远低于领先企业[QiYe]。从国内行业情况来看，商业地产[ShangYeDiChan]的租金收入普遍偏低。以零售地产为例，国内租金坪效大多在30元/平方米/月以下，不及香港太古地产租金坪效的十分之一。

　　在商业项目同质化趋势愈发严重的情况下，更加激烈的竞争在所难免，因此商业地产[ShangYeDiChan]需要将目光回溯到本源——运营，这是决定项目能否生存的关键。可以预见，一、二线城市将陆续进入存量盘活和重组的黄金时代，谁通过运营提升（再设计、再开发作为运营能力的一种体现）原有物业资产的价值，将是未来的关键竞争点，也是决定项目持续生存的关键所在。

　　4.不断进行商业模式探索是商业地产[ShangYeDiChan]企业[QiYe]永恒不变的课题

　　商业模式很难用简单语言概括，但当万达携万达广场系列产品在全国各地抢占核心区域时很多企业[QiYe]都会艳羡，这其实依靠的就是商业模式，或者叫企业[QiYe]的战略抉择。在进榜的企业[QiYe]中，商业模式典型的有以万达、宝龙、中粮为代表的现金流滚资产模式，有依靠雄厚资金实力持续收购的凯德模式，也有专注于旧城，实现“后定位，再创造”的光耀东方模式。

　　但国内大部分企业[QiYe]尚未形成自己典型的商业模式，这意味着在商业地产[ShangYeDiChan]蓬勃发展的时期，更多企业[QiYe]做的是重复性产品，其面临的是同质化、恶性化竞争，所以在未来，持续的商业模式探索是商业地产[ShangYeDiChan]企业[QiYe]不变的关注课题。

　　总的看来，跑马圈地虽然渐近尾声，大型企业[QiYe]增速放缓，但商业地产[ShangYeDiChan]风波依旧，未来商业地产[ShangYeDiChan]企业[QiYe]在运营能力的提升、商业模式的探索等方面还有很长的路要走。典型的外在表现是商业地产[ShangYeDiChan]企业[QiYe]会持续地抢地、抢钱、抢人。相信在2013年，商业地产[ShangYeDiChan]在中国会更加缤纷多彩。