编者按：据媒体爆料，南方某中型房地产[FangDiChan]开发[KaiFa]企业准备遣散近千名员工，下定决心撤出房地产[FangDiChan]开发[KaiFa]业务，至此，这家曾经风云一时的房地产[FangDiChan]大佬轰然倒下，倒在很多业内人士所期盼的楼市调控[DiaoKong]“寒冬”即将远去、“春天”渐行渐近的路上。该消息引起业内广泛讨论，对于究竟是哪家房企，大家也是众说纷纭，严调控[DiaoKong]时代，这是否是一种预警，房地产[FangDiChan]行业又该何去何从？

导读：

　　媒体爆料|一个地产大佬的非典型“死亡”

　　热议|任志强：聪明人干了件聪明事 “打得赢就打 打不赢就跑”

　　房企四面楚歌| 资金：金融投资遭遇滑铁卢 房企多渠道突围求生存

　　调控[DiaoKong]政策： 国务院督查地方楼市调控[DiaoKong] “不得以任何理由放松调控[DiaoKong]”

　　一个地产大佬的非典型“死亡”

　　“我应该是史上最悲催、最郁闷的房企HR（人力资源）经理吧。”宋鑫（化名）是南方某中型房地产[FangDiChan]开发[KaiFa]企业人力资源部经理。上级领导要求他和同事在近期拿出一份妥善的遣散方案，准备遣散近千名员工。

　　宋鑫无奈地说：“我们刚刚结束全国校园招聘宣讲会，费尽心思在各大高校招兵买马，下半年又让我费尽心思把人都遣散了。”

　　根据宋鑫和同事们研究的方案，公司[GongSi]将支付几千万元“遣散费”。“其中包括一些刚入职不久或即将入职的大学毕业生。”宋鑫称，由于公司[GongSi]此次下定决心撤出房地产[FangDiChan]开发[KaiFa]业务，无论员工们愿去愿留，公司[GongSi]都将强行“终止劳动合同”。

　　几千万元遣散费，近千人大撤离。至此，这家曾经风云一时的房地产[FangDiChan]大佬轰然倒下，倒在很多业内人士所期盼的楼市调控[DiaoKong]“寒冬”即将远去、“春天”渐行渐近的路上。

　　宋鑫所在的房企虽然不是行业龙头，但也是集房地产[FangDiChan]开发[KaiFa]、酒店运营管理等于一体的全国性房企，业内排名也比较靠前，在北京、广州、重庆等多个大中型城市拥有房地产[FangDiChan]开发[KaiFa]、持有型物业投资、装饰工程、物业管理等各类项目[XiangMu]，此前已开发[KaiFa]建设完成上百个房地产[FangDiChan]项目[XiangMu]。

　　宋鑫称，自己当初雄心勃勃地进入房地产[FangDiChan]开发[KaiFa]行业，正是因为看中行业前景。可惜好景不长，自己刚进公司[GongSi]没多久，就赶上房地产[FangDiChan]宏观调控[DiaoKong]。“这段日子确实难熬，公司[GongSi]高管们个个愁眉苦脸，希望能找出一条活路，可谁想到结果是这样。”就在一个多月以前，该房企的高层决定解散公司[GongSi]所有的房地产[FangDiChan]开发[KaiFa]人员团队，转卖和出让手中的房地产[FangDiChan]开发[KaiFa]项目[XiangMu]、地块等。此后，这家房企将彻底退出房地产[FangDiChan]开发[KaiFa]业务和市场，转行做资本运作、风险投资、运作房地产[FangDiChan]金融项目[XiangMu]等。

　　一位接近该公司[GongSi]的知情人士透露，虽然这家房企近期的资金状况出现一些问题，但绝对不至于到突然“死掉”的程度。该房企之所以选择这种“自杀”的极端方式退出房地产[FangDiChan]开发[KaiFa]市场，就是想迅速抽离房地产[FangDiChan]开发[KaiFa]市场，并最大程度获得现金，尽快投入到新的资本运作领域中。一方面，由于该房企自房地产[FangDiChan]宏观调控[DiaoKong]以来，几乎没有拿到适合做开发[KaiFa]的地块，同期资金回笼出现问题，导致资金链紧张；另一方面，该房企高层判断当前的房地产[FangDiChan]开发[KaiFa]业务利润率已不可与2008年、2010年相比，而未来在资本运作、房地产[FangDiChan]金融领域的利润和机会可能更大。

　　这家房企近年来在资本运作、并购领域收益颇丰，也迫使公司[GongSi]高层毅然“断腕”，“置之死地而后生”。除遣散员工、转让地块之外，该房企还将出售旗下的酒店等商业地产项目[XiangMu]，以获取现金进入到资本运作市场。知情人士称，“这家房企此前就不是一家传统意义上的房地产[FangDiChan]开发[KaiFa]商，他们拍地买地，真正叫得响亮的住宅项目[XiangMu]没有几个。公司[GongSi]管理层喜欢运作资本，并且具有一定资源。”

　　北京中原地产市场研究总监张大伟表示，该房企此次彻底退出房地产[FangDiChan]开发[KaiFa]市场，可以看作为“死亡”，但更大的意义在于“重生”。“房地产[FangDiChan]行业已挥别"暴利时代"，利润率水平将不断回归到与其他行业一样的正常水平。”在房地产[FangDiChan]行业“浑水摸鱼”的、资质差的房企一定会被市场淘汰，而那些无法在行业整合中持续壮大的中型房企也不得不寻找新的出路，而房地产[FangDiChan]金融领域可能成为许多中型房企的选择。

　　张大伟进一步表示，目前以“招保万金”等龙头房企为代表的第一梯队房地产[FangDiChan]开发[KaiFa]商的市场占有率迅速扩大，接下来中小房企将遭受到调控[DiaoKong]政策、市场规律的双重“夹击”。跨界经营房地产[FangDiChan]开发[KaiFa]、或不擅长做房产项目[XiangMu]开发[KaiFa]的企业，尽早退出或转型将是不错的出路。

　　接下来的房地产[FangDiChan]行业并购将进一步加剧，中小型房企的倒闭和转型也将愈演愈烈，类似的“自杀”式非正常死亡恐绝非个例。

　　此消息一出，业内大佬和网友都加入了猜测和吐槽的队伍：

　　大胆猜测队：

　　@周忻：我大胆猜下：＂广州七虎之一＂，但愿猜错，希望猜错！

　　@丁祖昱：不会是珠江吧？

　　@面包树上女子:全国性房企自杀了。那家？我年前的预测莫非真的出现了？

　　@任志强:聪明人干了件聪明事“打得赢就打 打不赢就跑”。

　　@潘石屹:谁？

　　@西安策源栗洋：图文相关的话，我觉得绿城的可能性最大！

　　@雨中人321：绿地吧？！

　　@爱海之友：可能是绿地哦。求真相，求证实

　　@乔辉-元本設計：金地

　　@老范粥馆：万达

　　@蓝衫欧阳：一家南方的房企？

　　@Homey_pan：北京的房企？

　　@lucyyuanzi：万科？

　　吐槽队：

　　@华歌小屋：出来混早晚要还地！

　　@笑着寻梦：忍痛割爱总比山穷水尽时跳楼强些！

　　@徐不言：这消息，让人想念谢国忠了。

　　@RZ-张：若真发遣散费了，就没必要遮掩博关注，搞得人心惶惶，唯恐天下不乱！

　　@沈光明：大佬倒下为哪般？定有一把辛酸泪。

　　咆哮队：

　　@超级智能输入法：在波涛汹涌的大海上，只有提前从泰坦尼克号上下海的人，才可能有存活的希望。。。有政治智慧的人才是真正有商业嗅觉的人！！！船要沉没了，信奉什么宗教或主义都是苍白徒劳的！！！天助自助之人！！！恭喜某自杀地产公司[GongSi]！！！当机立断卖个好价钱！！！

　　悲观队

　　@上海万马奔腾：能全身而退是万幸，风暴要来了！

　　你认为媒体所传的该消息可信不？大猜想1、你认为媒体传的“自杀”房企存在不？1、存在2、不存在3、不好说

　　上市房企撑不住了：50多家披露业绩预告下滑不可逆转

　　犹如天气预报里各地天气的阴晴不定，A股上市的房地产[FangDiChan]企业的中报业绩预告也出现了迥然分化。截至8月初，在剔除同名B股后，上市房企已有52家披露了业绩预告。其中有5家公司[GongSi]出现首亏，9家预减，10家继亏，2家预减。

　　其中，嘉凯城(000918,股吧)出现了较大幅度的业绩亏损。中关村则出现了5408%的业绩增幅。尽管这种分化并不完全由企业经营状况导致，但毋庸置疑的是，房地产[FangDiChan]企业将在下半年面临更加严峻的“以价换量”压力。

　　预亏不等于惨淡

　　中关村本次业绩预告显示，其利润增幅达到了5408%，排在首位。第二名重庆实业(000736,股吧)则预计利润增长了1178.15%。第三名阳光股份(000608,股吧)则出现了1039%的利润预增。

　　在预告净利润增幅中，最后一名是嘉凯城，预计亏损4901%；其次是沙河股份(000014,股吧)，预亏383.8882%；万方地产(000638,股吧)则预亏205.5816%。

　　舆论认为，这些上市企业的业绩预告出奇糟糕，是“销售不畅，无地开发[KaiFa]”导致的，是宏观调控[DiaoKong]的绝对效果。

　　实际上，根据查询，位于利润增幅前三位、后三位的上市房企，其净利润的增减，实际上大部分和宏观调控[DiaoKong]并无直接关系。

　　中关村的业绩预告显示，该公司[GongSi]及控股子公司[GongSi]总体经营业绩较之上年同期无大幅变动。本期盈利大幅上升的原因，主要是该公司[GongSi]的控股子公司[GongSi]以4700万元的对价，转让其持有的北京中宏基建筑工程有限责任公司[GongSi]83.33%股权所致。而此消息已经在2011年多次会议中公开。

　　重庆实业亦是如此。其业绩预告显示，增长点主要源自其全资子公司[GongSi]开发[KaiFa]的项目[XiangMu]二季度交房面积比预计数增加，实现净利润比预计数增加约1405万元；以及参股公司[GongSi]对2011年度净利润进行分红，公司[GongSi]按照持股数确认投资收益约326万元。

　　阳光股份的主要利润增幅则源自收购了一个项目[XiangMu]所带来的盈利预期。阳光股份预计2012年1—6月净利润将比去年同期增加659%~1039%。主要原因为：公司[GongSi]通过收购天津德然商贸有限公司[GongSi]55%股权实现对天津杨柳青项目[XiangMu]的控股。

　　至于预期亏损的上市房企，其亏损原因也不都是和经营状况低迷有关。

　　嘉凯城在业绩预告中承认，房地产[FangDiChan]行业的整体环境对公司[GongSi]的项目[XiangMu]销售进度和价格产生了一定的影响。同时，由于公司[GongSi]半年度实际可结算的项目[XiangMu]少，导致可确认的销售收入较少、归属于上市公司[GongSi]股东的净利润为负数。嘉凯城预计2012年大部分项目[XiangMu]在四季度结算。

　　前不久，嘉凯城再度公告三季度业绩预告显示，根据三季度项目[XiangMu]结算的安排，预计三季度可以实现盈利约1.7亿元。同时公司[GongSi]上半年实际结算的项目[XiangMu]少，半年度归属于上市公司[GongSi]股东的净利润出现较大亏损，预计一至三季度比半年度减少亏损50%以上。

　　沙河股份则承认确实由于房地产[FangDiChan]市场不好从而导致业绩亏损。公司[GongSi]业绩预告称报告期内因收入减少、毛利润下降，从而产生亏损。

　　而万方地产亏损的原因亦是由于结转时间问题。公司[GongSi]称，2012年半年度业绩变动的主要原因是：公司[GongSi]从事的商品房开发[KaiFa]与销售业务自2011年末基本结算结束，而正在实施的土地一级整理项目[XiangMu]尚未达到结转收入条件，导致公司[GongSi]中期未产生销售收入。

　　要求匿名的券商分析师告诉记者：“这种两极分化的情况主要是由于这些企业收购项目[XiangMu]或未到结转期等特殊原因。尽管这些中小上市房企由于实力问题转结项目[XiangMu]分布不均匀，但是不能就此判断他们的惨淡程度。”

　　不可逆转的下滑

　　但是，面对中央在房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]上再三的表态，上市房企们要面对的或将是不可逆转的下滑趋势。

　　8月5日，万科发布中报。数据显示，报告期内全国商品住宅销售面积结束了去年的同比上升态势，1—3月同比下降15.5%，1—6月同比下降11.2%。主要城市成交波动较大。1—2月，北京、上海、深圳、广州、天津等14个城市成交量跌至2007年以来最低点，商品住宅成交面积同比下降55.1%。

　　同时，在1到6月份全国商品住宅销售金额625.4亿元，同比下降4.7%。上半年万科房地产[FangDiChan]业务的结算均价为11456元/平方米，较2011年同期下降17.4%；房地产[FangDiChan]业务毛利率为26.5%，较2011年同期降低5.6个百分点。结算净利率14.2%，较2011年同期下降2.2个百分点。

　　上述匿名的分析人士告诉记者，预计万科未来结算均价仍然有下滑的空间，毛利仍然有可能小幅下滑。

　　即便是万科这样的领头企业也必须接受多项数据的下滑，更不要说其他的中小型房企了。这位分析人士告诉记者：“由于大部分房企的项目[XiangMu]都要在四季度进入利润，所以预计大部分上市房企的中报数据都不会令人满意。”

　　不过，他预计即便是今年的年报结果或许也不容乐观，或许毛利率都将出现普遍下降。“毋庸置疑，这是国家宏观调控[DiaoKong]的结果。”这并非是一家之言。多家市场机构也不约而同发布报告认为，房地产[FangDiChan]上市企业在今年的销售等情况或不好看。

　　这位分析人士表示，与此同时，上市公司[GongSi]中的少数股东权利将得到明显提升。“这一点很容易理解，以前原本拥有项目[XiangMu]的小企业可以通过银行贷款等获得开发[KaiFa]资金。而现在信贷政策严厉且民间融资成本高，因此他们会转而选择大企业合作。但是作为少数股东的他们必然会抬高身价。这就会体现在少数股东权益里面。”曾在中海地产担任财务经理的人士告诉记者，“在调控[DiaoKong]的背景下，行情越是不好，小股东们会愈加提高自己的价码。”

　　那些在境外上市、业务集中境内的房企也面临这些情况。境外媒体称，富力地产、SOHO中国、方兴地产、世茂房地产[FangDiChan]、恒大地产及瑞安房地产[FangDiChan]等中报数据可能并不理想，其利润或许受损。

　　阳光100集团副总裁范小冲表示：“很多上市企业在调控[DiaoKong]前购买了很多高价地块，同时加大力度开发[KaiFa]。由于目前受到调控[DiaoKong]影响，无法在资本市场上融资。所以目前面临卖不掉或者毛利率降低的尴尬。”

　　当务之急是把房子卖出去

　　上市房企应该如何摆脱困境？虽然大多数上市房企诸如存货、库存等数据目前并无披露，但是销售迟缓的现状已无可争论。

　　研究机构克尔瑞研究中心的一份报告建议，房企应坚持以价换量的策略，把加快销售及去库存作为重点。由于三、四季度是房地产[FangDiChan]行业传统的销售旺季，企业的销售业绩将达到今年的高峰。考虑到内地的会计准则，存货去化的部分不会马上从“存货”中消除，而是要等到2012年四季度项目[XiangMu]结算时才会体现出来。

　　中国房地产[FangDiChan]协会匿名的高层人士告诉记者：“目前上市房企当务之急是把房子卖出去。只有加速销售才能解决后面还贷款、还信托、再生产等环节的问题。但是现在很多企业都还在硬撑。”

　　绿城集团新闻发言人俞翔在接受采访时认为：“无论是从绿城本身来讲，还是这个行业的现状，我认为现在很多房地产[FangDiChan]企业都应该把工作重心放在销售方面。这是关键问题。”

　　范小冲认为，目前上市房企理应重视去库存化的重要性。“应该借助目前楼市的触底回暖加速销售。而这种加速并不是简单的降价，而是应该更好地找准定位，确定战略。因为前期的高地价而采用单一的降价策略只会影响品质。一家公司[GongSi]得以上市就说明市场上应该有其一席之地，只不过要他们更好地找准自己的定位。”>>>金融投资遭遇滑铁卢 房企多渠道突围求生存

　　国务院督查地方楼市调控[DiaoKong]情况，有肯定也有警示不得以任何理由放松调控[DiaoKong]

　　按照国务院的统一部署，7月下旬至8月上旬，国务院派出8个督查组，对北京市、天津市、河北省辽宁省、吉林省、上海市、江苏省等16个省(市)贯彻落实房地产[FangDiChan]市场调控[DiaoKong]政策措施情况进行了督促检查。

　　从督查情况看，各地高度重视房地产[FangDiChan]市场调控[DiaoKong]工作，认真贯彻落实国务院关于房地产[FangDiChan]市场调控[DiaoKong]的各项政策措施。16个省(市)中，要求限购的城市结合当地实际，制定了住房限购措施，限购操作流程和日常管理基本规范；加大了对捂盘惜售、无证售房、销售现场违规、发布虚假信息等违规销售行为的查处力度；首套住房、二套住房认定和信贷政策，三套及以上住房停贷政策，非当地户籍居民家庭购房信贷政策执行较为严格；土地供应管理工作进一步加强，保障性住房用地供应得到单列和优先保证。总的看，国务院关于房地产[FangDiChan]市场调控[DiaoKong]的各项政策措施得到了较好落实，调控[DiaoKong]成效不断显现，投机投资性需求得到有效抑制。

　　同时，督查中也发现了一些需要特别关注的问题：一是近期一些城市房价环比出现上涨，导致市场预期发生变化，稳定房价的压力加大。二是个别地方存在通过放松限购条件、发放购房补贴等方式，刺激住房消费的苗头。三是部分城市今年上半年住房用地供应计划完成率较低，个别城市不到10%；一些地方的市场监管力度需要加大，部分城市尚未建立预售资金监管制度，一些楼盘价格公示不够规范。

　　对于检查中发现的问题，督查组已向有关地方政府提出明确整改意见，要求各有关地方深入贯彻落实房地产[FangDiChan]市场调控[DiaoKong]政策措施，加强市场监测分析，及时采取针对性措施，促进房地产[FangDiChan]市场平稳健康发展；要求出现放松调控[DiaoKong]政策苗头的地区立即予以纠正，并强调各地不得以任何理由变相放松调控[DiaoKong]。对于督查组提出的整改意见，各地表示将认真加以整改。目前，有的已整改完毕，有的正在抓紧整改。

　　这次对部分省(市)贯彻落实国务院有关房地产[FangDiChan]市场调控[DiaoKong]政策措施情况的督促检查，进一步表明了中央坚持房地产[FangDiChan]市场调控[DiaoKong]的决心。各地要继续严格执行住房限购、差别化住房信贷等各项调控[DiaoKong]政策措施，坚决抑制投机投资性需求。对执行调控[DiaoKong]政策不力、放松调控[DiaoKong]政策的地区，要实行问责。国务院各有关部门将在此次督查的基础上，深入研究并完善房地产[FangDiChan]市场调控[DiaoKong]政策，切实巩固房地产[FangDiChan]市场调控[DiaoKong]成果。