房地产市场逐渐回暖，是近期美国[MeiGuo]经济领域为数不多的好事之一。在日前全球瞩目的货币政策会议中，美联储将新一轮量化宽松政策(Q E3)的主攻方向确定在抵押贷款支持证券(M BS)而不是美国[MeiGuo]国债之上，也表明了美国[MeiGuo]货币政策制定者将以楼市[LouShi]为支点来撬动整个经济的决心。

　　从近几十年美国[MeiGuo]经济运行规律来看，楼市[LouShi]状态可以当作判断复苏强弱的“体温计”之一，其敏感度也不输股市。回顾此前两次美国[MeiGuo]经济复苏由慢转快的过程，美国[MeiGuo]楼市[LouShi]都先知先觉提前启动，近观当下，已经阔别牛市数年之久的美国[MeiGuo]房地产业正在蠢蠢欲动。

　　统计显示，衡量美国[MeiGuo]楼市[LouShi]的多项指标趋好：8月份的美国[MeiGuo]旧房销售量环比增加7 .8%，新房开工量环比上升2.3%，而9月份美国[MeiGuo]住宅建筑商信心指数虽在枯荣指标(50)之下，但延续了此前数月的升势，并创下2006年6月以来新高(40)。此外，几年前因贷款购房而变成“负翁”(房屋价值低于所欠抵押贷款额的负资产房主)的美国[MeiGuo]家庭逐渐转“正”，丧失抵押赎回权的购房者数量也在减少。有华尔街投行分析师预测，美国[MeiGuo]房价未来几年上涨势头将逐步增强，并将在2022年达到2006年的历史峰值水平。

　　美国[MeiGuo]楼市[LouShi]最近一次对整体经济增长贡献正能量，要追溯到2005年，但目前美联储依旧对其寄予厚望。按美联储的逻辑，其进入抵押贷款市场大量购入相关债券后，可以压低抵押贷款利率，起到提振购房需求的作用，这样会产生两方面结果，一是推动房价上涨，有利于增强房产自有率接近七成的美国[MeiGuo]家庭的消费信心，为占美国[MeiGuo]经济比重2/3的消费者开支提供可靠动能，二是凭借回暖之势吸引大量投资进入房地产领域，通过盖房建楼来提供大量就业机会。此外，美联储按月购入抵押贷款证券，相当于向市场“蓄水”，巨大的流动性将推高风险资产价值，进而从账面上挽回美国[MeiGuo]家庭被金融危机吞噬的财富，从而变目前的负面财富效应为正面。美联储的一份报告曾显示，美国[MeiGuo]家庭资产的中位数净值从2007年的12.64万美元降至2010年的7.73万美元。

　　正因如此，美联储才将抵押贷款支持证券作为Q E3的首选，不仅每个月的购买规模达400亿美元，而且继续执行“扭曲操作”(O T)时，也将抵押贷款支持证券作为美国[MeiGuo]国债的替换对象。

　　然而，上述逻辑只是美联储的一厢情愿，Q E3能不能对楼市[LouShi]复苏起到顺水推舟的作用还有待观察。此前两轮量化宽松已经证明，美联储干预市场均未获全功，尤其是传导机制失灵，令巨大的流动性仅在金融系统内部循环。本次对抵押贷款支持债券下手，也要看银行业是否俯首贴耳，依美联储之计行事。统计显示，因信用记录不良、收入不足、贷款标准严格及房屋净值为负等因素影响，大多数美国[MeiGuo]购房者仍无法享受到低利率贷款优惠。今年第二季度，美国[MeiGuo]大约69%的房主的按揭利率高于5%，其中33%的按揭利率超过6%。

　　以本轮金融危机而论，祸起美国[MeiGuo]楼市[LouShi]的次级抵押贷款危机，之后美国[MeiGuo]经济遭受重创并殃及全球，再之后世界经济步入波浪形的缓慢增长期，若能以美国[MeiGuo]楼市[LouShi]复苏作为终点，确保美国[MeiGuo]经济企稳，倒是应了解铃还须系铃人这句老话。需要警惕的是，美国[MeiGuo]楼市[LouShi]别再因为低利率和高投机而踏上“非理性繁荣”那条老路。