一、10个典型[DianXing]城市[ChengShi]8月土地[TuDi]成交[ChengJiao]量创年内新高

　　1、土地[TuDi]成交[ChengJiao]建筑面积下滑减缓

　　8月，10个典型[DianXing]城市[ChengShi]土地[TuDi]成交[ChengJiao]建筑面积创下2012年来新高，共成交[ChengJiao]2475万平方米，环比上涨24.7%，同比下降21%。自2012年5月开始，土地[TuDi]成交[ChengJiao]已经连续4个月环比增长[ZengChang]，但与去年同期比较依然处于低位。土地[TuDi]市场持续增长[ZengChang]，且8月创下了2012年以来新高，预示着土地[TuDi]市场已经开始解冻，不仅各地逐渐开始增加供应，流标情况也有所好转。部分开发商对未来房地产市场乐观程度有一定提高。随着楼市成交[ChengJiao]的持续回暖以及企业资金面的逐渐缓解，预计下半年土地[TuDi]成交[ChengJiao]将加快复苏的步伐。

　　图1 10个典型[DianXing]城市[ChengShi]土地[TuDi]成交[ChengJiao]建筑面积走势

　　注：典型[DianXing]城市[ChengShi]包括北京、上海、广州、深圳、天津、大连、杭州、南京、青岛和南昌。

　　1-8月，10个典型[DianXing]城市[ChengShi]土地[TuDi]成交[ChengJiao]建筑面积为13857万平方米，同比下降31%，同比跌幅连续10个月负增长[ZengChang]，处于历史较低水平。2012年2月份开始，土地[TuDi]成交[ChengJiao]建筑面积增幅进入了低位盘整的阶段，预计四季度跌幅将趋于收窄，明年一季度或重现正增长[ZengChang]。

　　图2 10个典型[DianXing]城市[ChengShi]月初累计土地[TuDi]成交[ChengJiao]建筑面积增幅走势

　　8月，10个典型[DianXing]城市[ChengShi]土地[TuDi]出让金收入为325亿元，环比下降9%，同比下降47%。从2010年12月达到近5年来最高值后，土地[TuDi]出让金收入开始进入波浪式下行通道，至今已经连续同比负增长[ZengChang]长达12个月，8月跌幅同比较7月缩小4个百分点。

　　图3 10个典型[DianXing]城市[ChengShi]土地[TuDi]出让金收入走势

　　1-8月，10大典型[DianXing]城市[ChengShi]土地[TuDi]出让金收入为1649亿元，与2011年同期相比下降52%。可见，土地[TuDi]出让金正处于历史低位，而土地[TuDi]出让金收入的大幅下降会使地方政策放松调控的驱动力增强，随着商品[ShangPin]住宅[ZhuZhai]成交[ChengJiao]量持续反弹，预计下半年土地[TuDi]市场将会有所复苏，降幅将进一步收窄。

　　表1 10个典型[DianXing]城市[ChengShi]同期土地[TuDi]出让金收入比较

　　3、土地[TuDi]成交[ChengJiao]均价环比下降三成

　　8月，10个典型[DianXing]城市[ChengShi]土地[TuDi]成交[ChengJiao]均价为1315元/平方米，环比下降27%，比去年同期下降33%，降幅持续扩大。整体来看，2009年全年土地[TuDi]均价呈现波浪式上行，从2010年3月开始进入下行通道，至今连续9个月负增长[ZengChang]。可见各大城市[ChengShi]深受政策影响，土地[TuDi]市场依旧低迷，土地[TuDi]流标流拍总量依然较大，市场景气度低。地方政府期望通过调低土地[TuDi]出让底价来促进成交[ChengJiao]。从当前土地[TuDi]市场成交[ChengJiao]来看，预计下半年土地[TuDi]市场价格将呈现震荡中缓慢爬升的态势。

　　图4 10个典型[DianXing]城市[ChengShi]土地[TuDi]成交[ChengJiao]均价走势

　　1、新建商品[ShangPin]住宅[ZhuZhai]成交[ChengJiao]量持续回落

　　8月，10个典型[DianXing]城市[ChengShi]商品[ShangPin]住宅[ZhuZhai]成交[ChengJiao]面积为758万平方米，环比7月下降了2.5%，同比增长[ZengChang]47%。自2009年8月，成交[ChengJiao]量增幅连续6个月收窄，整体上开始进入下行通道，一直呈现波浪式下行的态势。8月成交[ChengJiao]量虽然持续回落，但市场表现仍然好于2011年。在连续数月刚需的持续释放之后，出现小幅的回落也属市场的正常调整，外加8月本属楼市“淡季”，开发商为了迎接旺季到来，推盘速度有所放缓。预计9-10月成交[ChengJiao]量将保持高位，成交[ChengJiao]活跃态势仍将呈现，下半年成交[ChengJiao]量可能超过上半年，事实上仅7、8两个月的成交[ChengJiao]量已经占上半年成交[ChengJiao]量的五成以上。

　　图5 10个典型[DianXing]城市[ChengShi]新建商品[ShangPin]住宅[ZhuZhai]市场成交[ChengJiao]量走势

　　注：典型[DianXing]城市[ChengShi]包括北京、上海、广州、深圳、天津、大连、杭州、南京、青岛和南昌。

　　1-8月，10个典型[DianXing]城市[ChengShi]商品[ShangPin]住宅[ZhuZhai]成交[ChengJiao]面积为4548万平方米，同比增长[ZengChang]6.3%。8月延续7月的正增长[ZengChang]态势，预计下半年正增长[ZengChang]将成为常态，市场最低迷的时候已经过去。

　　图6 10个典型[DianXing]城市[ChengShi]月初累计商品[ShangPin]住宅[ZhuZhai]成交[ChengJiao]面积增幅走势

　　与历年同期情况相比，2012年1-8月10个典型[DianXing]城市[ChengShi]商品[ShangPin]住宅[ZhuZhai]成交[ChengJiao]量较去年同期小幅增长[ZengChang]，超过了2010年同期的水平，较市场繁荣期的2009年同期大减35%，但相比2008年同期则大增50%。预计今年下半年的累计成交[ChengJiao]量还将明显超过2010年和2011年同期水平。

　　表2 10个典型[DianXing]城市[ChengShi]1-8月商品[ShangPin]住宅[ZhuZhai]成交[ChengJiao]量与历年同期比较

　　2、一线城市[ChengShi]新建商品[ShangPin]住宅[ZhuZhai]成交[ChengJiao]量与7月基本持平

　　8月，一线城市[ChengShi]新建商品[ShangPin]住宅[ZhuZhai]成交[ChengJiao]量整体强于7月，19个月来成交[ChengJiao]量仅次于2012年6月，成交[ChengJiao]面积为356万平方米，环比微增1.3%，同比大幅增长[ZengChang]了57.8%，远超过2011年的平均水平。

　　图7 一线城市[ChengShi]新建商品[ShangPin]住宅[ZhuZhai]市场成交[ChengJiao]量走势

　　8月，北京、深圳、上海、广州商品[ShangPin]住宅[ZhuZhai]成交[ChengJiao]量同比增幅分别为92%、121%、39%与22%。整体来看一线城市[ChengShi]的同步性较强，2012年第一季度上海的楼市回温最为显著，但最近4个月来，北京反弹力度及稳定性明显强于其他一线城市[ChengShi]。而深圳本月出现同比增长[ZengChang]121%，一方面是由于去年同期基数较低，另一方面由于8月深圳全市公开发售的新盘达16个，供应住宅[ZhuZhai]72.4万平方米，创下今年以来最大的单月供应量，供应量的剧增推进了深圳成交[ChengJiao]量的大幅回升。

　　图8 一线各城市[ChengShi]新建商品[ShangPin]住宅[ZhuZhai]市场成交[ChengJiao]量增幅走势

　　8月，典型[DianXing]二线城市[ChengShi]新建商品[ShangPin]住宅[ZhuZhai]成交[ChengJiao]量较7月略微下降。成交[ChengJiao]面积为401万平方米，环比下降5.6%，同比增长[ZengChang]了35.4%，连续6个月出现同比正增长[ZengChang]。与一线城市[ChengShi]相比，二线城市[ChengShi]8月回落较明显，一方面因为开发商减缓了供应节奏，另一方面二线城市[ChengShi]的市场反应较一线城市[ChengShi]略显滞后，市场敏感度也较低，因此“冲高回落”的现象出现的较晚。

　　图9 二线典型[DianXing]城市[ChengShi]商品[ShangPin]住宅[ZhuZhai]市场成交[ChengJiao]量走势